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Detrazioni, tetti non cumulabili

Partenza con il dubbio per le detrazioni per il recupero edilizio del 50% spettanti alle cessioni di fabbricati ristrutturati dalle imprese costruttrici. L’agevolazione, introdotta nel 1998 e prorogata più volte, è stata resa permanente dal dl n. 201/2011 (il cosiddetto decreto Salva Italia). La disciplina è stata di recente modificata con il dl n. 83/2012 (il cosiddetto decreto crescita), che ha elevato, anche se per un limitato periodo di tempo, la misura della detrazione e il limite massimo di spesa ammessa al beneficio. In particolare, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del dl 83/2012) al 30 giugno 2013, la detrazione Irpef aumenta al 50% (in luogo di quella precedente del 36%) e raddoppia il limite massimo di spesa (96 mila euro per unità immobiliare).

Alla materia il Consiglio nazionale del notariato ha dedicato lo studio n. 129-2012/T, pubblicato lo scorso 8 gennaio 2013, che esamina, in particolare, le novità di maggior interesse per l’esercizio dell’attività notarile, quali la possibilità di applicare le nuove disposizioni anche agli acquisti di unità immobiliari abitative cedute da imprese di costruzione che abbiano effettuato interventi di recupero e/o ristrutturazione edilizia dell’intero edificio.

Il regime delle detrazioni. Le agevolazioni finalizzate al recupero del patrimonio edilizio sono state potenziate dall’art. 3, comma 1 del dl n. 83/2012, secondo cui nel periodo compreso dalla data di entrata in vigore (26 giugno 2012) fino al 30 giugno del 2013, sulle spese relative agli interventi di cui all’art. 16-bis, comma 1, del dpr n. 916/1986, spetta una detrazione di imposta del 50%, fino a un ammontare complessivo non superiore a 96 mila euro.

La disposizione non presenta in sé particolari difficoltà interpretative, ma i problemi maggiori trovano origine nella fase transitoria mancando un’espressa disciplina normativa.

Poiché vige il principio di cassa, è irrilevante che i lavori siano stati materialmente eseguiti anche prima del 26 giugno 2012, assumendo esclusivamente rilevanza la data di effettivo pagamento fatto tramite bonifico riportando sull’ordinativo inoltrato alla banca tutti i dati necessari al fine di conservare il diritto alla detrazione. Quindi, se il contribuente ha effettuato il pagamento dei lavori entro il 25 giugno 2012 in misura eccedente rispetto al precedente limite di 48 mila euro, non potrà fruire della maggiore detrazione prevista dal dl 83/2012. Il limite massimo sarà quello precedente come pure la percentuale di detrazione applicabile continuerà a essere quella del 36%.

La data di avvenuto pagamento assumerà rilevanza anche se i lavori sono ancora in corso al 26 giugno 2012, cioè alla data di entrata in vigore dell’intervento normativo. Tutti i bonifici effettuati a partire da tale data per interventi di manutenzione e ristrutturazione edilizia di abitazioni, relative pertinenze e parti comuni condominiali, possono fruire della maggiore detrazione.

I limiti. La somma massima su cui commisurare la detrazione, per i lavori iniziati prima e terminati dopo il 26 giugno 2012, non può mai superare il limite di 96 mila euro. In pratica non sarebbe corretto sommare il precedente limite di 48 mila euro, con quello nuovo (temporaneo) di 96 mila euro.

Il problema dell’applicabilità del «doppio» limite si è posto anche nel caso in cui sullo stesso fabbricato il contribuente avesse realizzato un duplice intervento, con un differente provvedimento urbanistico, laddove il secondo intervento fosse iniziato dopo il 25 giugno 2012. Il problema è stato risolto prontamente con un intervento chiarificatore del ministero dell’economia che rispondendo a un’interrogazione parlamentare dello scorso 3 luglio 2012 ha precisato che le spese detraibili anche per interventi plurimi sul medesimo fabbricato non possono in ogni caso superare l’importo di 96 mila euro. Secondo la risposta ministeriale anche in questo caso troverà applicazione la regola prevista per la prosecuzione dei lavori iniziati in anni precedenti. Pertanto in caso di prosecuzione dell’intervento non sarà mai possibile superare il limite massimo di 96 mila euro.

A tale proposito, il Notariato ritiene, però, che l’esecuzione di molteplici interventi di ristrutturazione sulla stessa unità immobiliare non determini automaticamente l’ipotesi di prosecuzione di un intervento iniziato in un periodo precedente. La valutazione dovrà essere effettuata di volta in volta avendo riguardo alle opere effettivamente eseguite, alla tipologia di lavori e tenendo in considerazione, quindi, anche i diversi provvedimenti urbanistici. Un utile elemento di indagine potrà al limite essere rappresentato anche dal tempo decorso dal termine di un intervento rispetto all’inizio di quello successivo. Per esempio se i lavori di rifacimento della facciata di un fabbricato fossero stati ultimati nel 2009 e successivamente, nell’anno 2012 (dopo il 26 giugno 2012), fosse realizzato un successivo intervento relativo alla impermeabilizzazione delle terrazze condominiali, non sembra possa sostenersi che il secondo intervento costituisca, di fatto, la prosecuzione del primo.

In questo caso sarà possibile beneficiare della detrazione del 36% fino a un massimo di 48 mila euro per il rifacimento della facciata e della detrazione del 50%, con il tetto massimo di 96 mila euro, per il secondo intervento. La possibilità di fruire della «doppia» detrazione risiede proprio nella ragionevole certezza dell’esecuzione di due distinti e autonomi interventi senza che il secondo costituisca, la mera prosecuzione del primo.

Sotto questo profilo il lasso temporale esteso rende sicuramente più agevole l’interpretazione, ma in alcuni casi potrebbe non essere agevole distinguere l’una dall’altra ipotesi.

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