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Demolizioni con fisco ad hoc

Per definire la disciplina fiscale dell’immobile in corso di demolizione, è necessario fare una valutazione caso per caso. Nonostante la giurisprudenza, infatti, non è possibile fissare dei criteri generali. Questa la risposta fornita ieri dall’amministrazione finanziaria, tramite il sottosegretario all’economia Enrico Zanetti, in risposta a un quesito posto da Giulio Cesare Sottanelli (Sc), nel corso del question time che si è svolto ieri in commissione finanze alla camera, in merito alla disciplina tributaria della cessione di immobili destinati alla demolizione.

La problematica, come detto, concerne la qualificazione, ai fini tributari, della cessione di immobili da demolire, che possono essere inquadrati talvolta come aree edificabili e talvolta come fabbricati. Si deve tenere conto, infatti, che la lett. b), comma 1, dell’art. 67, dpr 917/1986 (Tuir) stabilisce un trattamento diversificato e include nei redditi diversi le plusvalenze realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione, alla stessa stregua dei terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, a prescindere, in tal caso, dal decorso o meno del quinquennio. Pertanto, due sono le ipotesi individuate dalle disposizioni vigenti, con la conseguenza che nel primo caso la plusvalenza emerge solo in presenza di una rivendita entro cinque anni dall’acquisto, mentre nel secondo caso la plusvalenza si realizza sempre e comunque. Con una recente risoluzione (ris. n. 395/E/2008), le Entrate hanno sancito un principio generale per cui sono da ritenersi aree edificabili i fabbricati che ricadono nell’ambito di un piano di recupero, anche in assenza di uno specifico provvedimento amministrativo, purché tale situazione sia desunta dall’atto di compravendita. La giurisprudenza di legittimità ha dato il suo contributo e, con due sentenze, ha affermato, in primo luogo, che in presenza di una cessione avente a oggetto un fabbricato detenuto da più di cinque anni non emerge una plusvalenza tassabile (Cassazione, sentenza n. 15629/2014) e, in secondo luogo, che non possono rientrate tra le cessioni imponibili quelle riferite a un terreno sul quale insorge un fabbricato, giacché l’area risulta edificata (Cassazione, sentenza n. 4150/2014). La cassazione, però, per le Entrate, avrebbe fatto riferimento a valutazioni eseguite dagli uffici sulla base di elementi presuntivi. Inoltre, con riferimento al versante dell’Iva, le Entrate (circ. n. 28/E/2011) hanno precisato che l’applicazione del tributo è correlata intimamente alla natura oggettiva del bene ceduto (stato di fatto e di diritto) e, come affermato dalla Corte Ue (causa C-461/08/2009), la cessione di un terreno, con annesso un fabbricato destinato con impegno alla demolizione, si configura come la cessione di un terreno non edificato, essendo rilevante l’inizio della demolizione, se in data anteriore alla cessione. Con altra sentenza, la medesima Corte Ue (causa C-326/11/2012), aveva trattato la cessione di un immobile in corso di demolizione, affermando che il trasferimento aveva per oggetto un fabbricato, giacché il venditore aveva iniziato ma non eseguito interamente la detta demolizione.

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