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Delibere impugnate col timer

Impugnazioni delle delibere condominiali con il timer. L’avvio della procedura obbligatoria di mediazione congela il termine di decadenza per contestare in giudizio la volontà assembleare ma, una volta depositato il verbale negativo nella segreteria dell’organismo, lo stesso ricomincia a decorrere per il numero di giorni mancanti alla sua prima scadenza. In altri termini, poiché l’art. 1137 c.c. prevede che il condomino che intenda impugnare una deliberazione assembleare debba attivarsi nel termine di 30 giorni, l’avvio della mediazione obbligatoria si limita a sospendere il termine per la proposizione della causa in giudizio una volta fallito il tentativo delle parti di individuare un accordo e occorrerà quindi calcolare ogni volta quanto tempo sia stato già consumato per l’avvio della predetta procedura, in modo da evitare la dichiarazione di inammissibilità dell’impugnazione. Questa la rigorosa interpretazione del disposto del comma 6 dell’art. 5 del dlgs n. 28/2010 fornita dal Tribunale di Palermo in una sentenza dello scorso 19 settembre 2015.

Il caso concreto. Nella specie un condomino aveva impugnato alcune delibere chiedendone l’annullamento, previa sospensione della loro efficacia. Prima di avviare l’azione giudiziale era stata quindi depositata istanza di mediazione presso un organismo del luogo e alla relativa procedura aveva partecipato l’amministratore condominiale, previa delibera in tal senso da parte dell’assemblea. Il procedimento in questione, tuttavia, non aveva avuto buon esito e il mediatore aveva dovuto redigere un verbale negativo. Nel costituirsi in giudizio il legale del condominio, oltre a contestare nel merito i motivi di impugnazione avversari, aveva però preliminarmente eccepito la tardività e la conseguente inammissibilità dell’azione. Infatti, come poi accertato dal giudice, l’invito a partecipare all’incontro di mediazione era pervenuto all’amministratore nel ventottesimo giorno successivo a quello in cui il condomino attore, assente all’assemblea, aveva ricevuto copia del relativo verbale. Quindi, una volta depositato presso la segreteria dell’organismo di mediazione il verbale negativo della relativa procedura, il condomino attore aveva atteso circa un altro mese prima di provvedere alla notifica dell’atto di citazione per l’impugnazione delle predette delibere. Secondo il tribunale di Palermo, lungi dal ritenere che in questo caso il condomino avesse a sua disposizione un nuovo termine di decadenza di 30 giorni per provvedere a detta impugnazione, quest’ultimo avrebbe invece dovuto affrettarsi e provvedere a notificare l’atto giudiziario nei due giorni che rimanevano prima che scattasse l’originario termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c..

Gli incroci pericolosi tra mediazione obbligatoria e impugnazione delle delibere condominiali. Il possibile incidente di percorso in cui ci si poteva imbattere nell’impugnare le delibere condominiali all’indomani dell’introduzione della mediazione c.d. obbligatoria era già stato segnalato dai commentatori più attenti. Tra le due interpretazioni possibili, la sentenza in questione ha senza dubbio fatto propria quella più rigorosa. Ma vediamo prima di tutto di capire perché si è arrivati a detta situazione.

Occorre in primo luogo evidenziare come l’art. 5 del dlgs n. 28/2010 sia una norma di carattere generale nell’ambito delle procedure di mediazione c.d. obbligatorie e, quindi, sia stata introdotta per disciplinare tutti casi nei quali la mediazione è condizione di procedibilità del giudizio, non soltanto per il contenzioso di tipo condominiale. Il comma 6 di detta disposizione, allo scopo di agevolare l’utilizzo di detta procedura alternativa, ha quindi opportunamente previsto che eventuali termini di decadenza stabiliti dalla legge per l’esercizio del diritto conteso debbano rimanere per così dire congelati fino a che le parti siedano attorno al tavolo delle trattative.

La formulazione della norma, tuttavia, non è stata delle più felici, sia perché ha disposto che l’impedimento della decadenza decorre dal momento della comunicazione alle altre parti dell’istanza di mediazione sia perché «se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale» (di mediazione). Da un lato, quindi, la parte in lite che si rivolga all’organismo di mediazione, se è consapevole di dover rispettare un termine di decadenza, deve fare molta attenzione ai tempi necessari alla relativa segreteria per prendere in carico la procedura e inviare alla controparte l’invito alla partecipazione all’incontro. Dall’altro, invece, ci si è chiesti sin dalla pubblicazione in G.U. del dlgs n. 28/2010 se in caso di fallimento della mediazione l’eventuale termine di decadenza ricominciasse a decorrere per il medesimo e intero periodo previsto dalla specifica legge applicabile oppure soltanto per la residua parte di esso non ancora consumata fino alla data dell’inoltro dell’invito di partecipazione alla controparte.

Le difficoltà di cui sopra si sono poi rivelate particolarmente ostiche nell’ambito dell’impugnazione delle delibere condominiali, laddove l’art. 1137 c.c. prevede il noto termine di decadenza di 30 giorni entro i quali è necessario procedere alla notifica dell’atto di citazione per l’annullamento delle delibere illegittime (detto termine, come parimenti noto, non risulta quindi applicabile in caso di nullità delle stesse). Se, infatti, il deposito dell’istanza di mediazione e il successivo inoltro della stessa all’amministratore da parte della segreteria dell’organismo prescelto valeva a impedire, per una sola volta, il predetto termine di decadenza (beninteso, a condizione che gli adempimenti di cui sopra avvenissero comunque nei 30 giorni successivi all’assemblea e/o alla ricezione della copia del relativo verbale da parte del condomino), problemi di una certa rilevanza pratica potevano invece discendere dall’accoglimento di una delle due diverse interpretazioni sopra riferite circa la decorrenza del termine di decadenza in caso di esito negativo della mediazione.

Prima di affrontare questo secondo aspetto, occorre tuttavia evidenziare come il legislatore non abbia per ben due volte sfruttato la possibilità di chiarire meglio l’applicazione in ambito condominiale del predetto comma 6 dell’art. 5 del dlgs n. 28/2010. Una prima volta con la legge n. 220/2012 di riforma del condominio che, pure, con il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. ha egregiamente risolto la maggior parte dei problemi sul tappeto in tema di mediazione obbligatoria delle controversie condominiali. Una seconda volta con la c.d. miniriforma del condominio di cui al c.d. decreto destinazione Italia (convertito dalla legge n. 9/2014), con la quale sono stati affrontati alcuni degli aspetti più problematici evidenziatisi all’indomani della pubblicazione in G.U. della legge di riforma.

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