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Cubatura rivalutabile anche senza l’indicazione in Unico

I diritti di edificazione possono essere rivalutati. La mancata indicazione nel modello Unico dei dati relativi alla rideterminazione del valore non fa perdere valore alla stessa. È possibile una rideterminazione in diminuzione se non altro, nel caso dei terreni, per abbattere il costo delle imposte d’atto in ipotesi di vendita. Sono queste alcune prese di posizioni assunte dall’Agenzia delle entrate e che ora aspettano di essere inserite in una prossima circolare. Il tema è quello dei cosiddetti diritti di edificazione, comunemente denominati anche diritti di cubatura.

La posizione di maggior interesse è quella secondo cui ai fini della possibilità di usufruire della procedura di rideterminazione del valore dei beni:

  • lo «ius aedificandi» può essere considerato distintamente e autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno;
  • è possibile rideterminare il valore di tali diritti versando entro il 30 giugno 2013 l’imposta sostitutiva del 4% (o la prima rata) oltre all’individuazione del valore tramite perizia giurata.Da notare che tale risposta è stata anche influenzata dal fatto che i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale sono ormai trascrivibili e quindi godono del medesimo regime pubblicitario dei diritti reali su beni immobili.

    Quindi da tale presa di posizione risulta che la cessione del diritto di cubatura dà luogo a un reddito diverso (se non fosse impossibile la sua rideterminazione), e pertanto la plusvalenza è da calcolare quale differenza tra il corrispettivo e tale valore.

    Da qui pare lecito chiedersi se oltre a poterlo rideterminare, tale valore possa in altri casi essere rilevante nel calcolo della plusvalenza. Senza considerare il caso in cui il diritto dovesse essere stato acquisito in modo autonomo, si potrebbe anche ritenere che tale costo sia sempre individuabile, per esempio individuando tramite perizia un presumibile valore dello stesso da scorporare dal costo complessivo del terreno.

    Un secondo aspetto chiarito riguarda l’ipotesi in cui la cessione di un bene rideterminato (terreno o partecipazione) avvenga a un valore inferiore a quello appunto rideterminato.

    In tal caso è la legge che prevede che nel caso di partecipazioni non si generano minusvalenze deducibili, mentre con riguardo ai terreni la norma è altrettanto chiara disponendo l’obbligo di assolvere le imposte di registro e ipocatastali sul valore di perizia (articolo 7 della legge n. 448/2001). Ma vi è stato un orientamento dell’Agenzia delle entrate che ha ritenuto, in tal caso, che la cessione a prezzo inferiore a quello rideterminato comporti anche un annullamento del valore della procedura di rideterminazione ai fini delle imposte dirette: come se la stessa non fosse mai intervenuta. Ora l’Agenzia torna sul problema sostenendo che con riguardo alla cessione di terreni perché il valore «rideterminato» assuma «rilievo agli effetti del calcolo della plusvalenza, è necessario che esso costituisca valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali». La risposta parrebbe quindi ammettere che nonostante la cessione a un valore inferiore a quello rideterminato quest’ultimo rimarrebbe valido ai fini del calcolo della plus/minusvalenza, superando al precedente tesi dell’Agenzia, richiedendosi sempre che le imposte di registro, ipotecarie e catastali devono essere assolte sul valore di perizia indicato nell’atto di trasferimento. In ogni caso viene anche confermato che il contribuente ha anche la possibilità di rideterminare nuovamente il valore del terreno detenuto ricordandosi in tal caso che nulla sarà dovuto ai fini fiscali per tale operazione se l’imposta pagata in occasione della precedente rideterminazione dovesse risultare maggiore di quella dovuta entro il 30 giugno 2013.

    Ulteriore chiarimento riguarda l’omessa indicazione in Unico delle rivalutazioni delle partecipazioni e dei terreni. Sul punto l’Agenzia abbraccia la tesi favorevole al contribuente confermando che l’omessa indicazione nel modello Unico dei dati relativi alla rideterminazione costituisce una violazione formale, alla quale si rendono applicabili le sanzioni previste dal comma 1 dell’articolo 8 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (con un minimo di 258 euro fino a un massimo di 2.065 euro). Ma gli effetti delle rideterminazioni non vengono perduti.

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