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Cresce l’appeal della cedolare secca

La cedolare secca rivede i calcoli di convenienza. Il taglio alla deduzione forfettaria dal canone di locazione previsto dal 2013 per la tassazione Irpef sposta l’ago della bilancia sempre più verso la tassa piatta, spingendo i contribuenti a ripensare la scelta tra questo regime e quello ordinario.
La minore deduzione avvicina la base imponibile Irpef a quella che sconta l’aliquota fissa del 21% o del 19%, rendendo più vantaggioso il prelievo sostitutivo. Chi adotta la cedolare secca non può tuttavia beneficiare, in assenza di altri redditi, di oneri deducibili e detrazioni d’imposta e deve rinunciare per l’intera durata dell’opzione a richiedere l’aggiornamento del canone.
La scelta deve tenere conto, inoltre, delle misure fiscali contenute nel Ddl di stabilità (all’esame del Parlamento), che potrebbero rimodulare l’entità delle detrazioni e deduzioni. Si tratta di una valutazione che va ponderata in relazione alla situazione soggettiva del contribuente e che riguarda sia i nuovi contratti sia quelli in corso per i quali il contribuente può decidere di transitare da un regime all’altro.
8 I calcoli. Sono molte le variabili che caratterizzano i due regimi alternativi. Agli indubbi vantaggi della cedolare consistenti nell’applicazione di aliquote fisse che si posizionano al di sotto delle aliquote progressive Irpef per scaglioni e che sostituiscono le altre imposte gravanti sul contratto (Irpef e addizionali, imposte di registro e di bollo), si contrappone il fatto che le aliquote sostitutive vanno applicate sull’intero canone annuo senza considerare le deduzioni forfettarie previste nel regime ordinario.
Questo effetto, però, si riduce notevolmente dal 2013 quando la deduzione riconosciuta a chi applica il regime ordinario scende dall’attuale 15% al 5% (si veda l’articolo pubblicato qui a destra). Ciò sarebbe stato compensato solo in minima parte dall’eventuale riduzione di un punto percentuale delle prime due aliquote Irpef, prevista dal progetto del Governo per la legge di stabilità 2013; ipotesi che peraltro pare ormai tramontata.
Per consentire una prima valutazione di convenienza, nella tabella qui a destra viene indicata, per ciascuna fascia di reddito, una teorica aliquota omnicomprensiva calcolata moltiplicando le aliquote Irpef e le aliquote delle addizionali per la percentuale di imponibilità del canone, con l’ulteriore incremento del coefficiente dell’imposta di registro a carico del locatore.
Per i contratti a canone libero risulta evidente il vantaggio fiscale della cedolare secca già dal primo scaglione di reddito, che aumenta al crescere dell’imponibile. Per i contratti a canone concordato, invece, la convenienza per la cedolare scatta in via generale in corrispondenza di redditi superiori ai 28.000 euro. Ciò in considerazione dell’effetto generato dall’ulteriore riduzione forfettaria del 30 per cento del canone riconosciuta solo per questi contratti. Quello indicato nella tabella rappresenta, naturalmente, un primo step per verificare la convenienza di un regime rispetto ad un altro, dovendosi tenere conto delle altre variabili in gioco.
8 Le controindicazioni. Il regime sostitutivo presenta alcune controindicazioni che devono essere valutate dal locatore prima di perfezionare la scelta. Quest’ultimo, infatti, deve rinunciare per tutta la durata dell’opzione alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se prevista nel contratto, compreso l’aggiornamento Istat. Ma il principale svantaggio è rappresentato dall’applicazione di un regime sostitutivo che si muove al di fuori del meccanismo ordinario di determinazione dell’Irpef impedendo al contribuente, in assenza di altri redditi oltre a quelli da locazione, di riassorbire per intero eventuali oneri deducibili o detrazioni d’imposta, anche per spese sostenute negli anni precedenti (ad esempio, le detrazioni del 36-50% per le ristrutturazioni edilizie).
Un ulteriore elemento da considerare riguarda la possibilità per il locatore, confermata dalla circolare 26/E/2011, di aderire al regime sostitutivo solo per alcuni dei contratti di locazione, facendo confluire nel regime ordinario i canoni degli altri contratti. Il contribuente, infatti, potrebbe trovare vantaggioso assoggettare al regime ordinario il canone annuo di alcuni contratti con un risparmio fiscale derivante sia dall’applicazione dell’aliquota Irpef del 23% sul canone ridotto forfettariamente che dall’applicazione di eventuali oneri deducibili o detrazioni d’imposta. Gli altri canoni verrebbero fatti confluire nel regime sostitutivo con il beneficio derivante dall’applicazione di un’aliquota fissa in luogo delle più alte aliquote progressive Irpef.

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