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Credito & Mattone La lezione spagnola

Come uscire dalla crisi del mattone? Un parallelo tra le difficoltà immobiliari che hanno attanagliato la Spagna negli anni scorsi e quanto si sta registrando in Italia è certamente una forzatura. L’economia spagnola per anni è stata spinta dal mattone, mentre l’Italia, anche al tempo della grande recessione, ha continuato ad essere la seconda manifattura d’Europa, con una diversificazione tra settori che nella Penisola iberica non hanno mai neppure ipotizzato. Eppure, dalle soluzioni del caso spagnolo — che ha messo in difficoltà l’intero sistema del credito, follemente esposto nei confronti dei cosiddetti promotores — possono risaltare alcuni aspetti utili anche per individuare una soluzione italiana. «Nel momento di massima espansione — spiega Silvio Angius, partner di McKinsey —, il mercato immobiliare è arrivato a pesare per il 30 per cento del prodotto interno lordo della Spagna, mentre i crediti bancari con garanzie immobiliari sono arrivati, nel 2009, a toccare il 103 per cento del pil. Una percentuale impensabile in Italia, dove al massimo si è toccato, nel 2010, il 67 per cento. Ma, evidentemente, a Madrid consideravano possibile che la domanda proveniente dall’Europa del nord (Regno Unito, Germania) di immobili residenziali potesse durare molto a lungo. Così non è stato e le conseguenze si sono viste».
Un altro evidente segno di diversità viene dall’analisi della sofferenze immobiliari registrate nei bilanci delle banche: in Spagna il 55 per cento delle sofferenze sono attribuibili ai sottoinsiemi dei terreni (35 per cento) e del residenziale (20 per cento), mentre in Italia il 35 per cento delle sofferenze sono immobili di natura industriale e il 30 per cento di immobili commerciali (il residenziale è al 20 per cento).
Spinta politica
«Soprattutto — sottolinea Angius — dal 2012 sul mercato spagnolo si sono registrati gli effetti positivi dei Royal Decretos che ha sancito una nuova misura, imposta alle banche, degli accantonamenti immobiliari. Questo ha indotto a una diminuzione dei prezzi di carico degli immobili e si è parallelamente aperto l’interesse dei fondi internazionali sulla Spagna. Sono stati tre gli elementi che, congiuntamente hanno agito sulla Spagna: l’arrivo di investitori specializzati, soprattutto fondi statunitensi, molto decisi a investire nella penisola iberica; lo spin-off di piattaforme di servicing , con il successivo collocamento in tutto o in parte di azioni della newco ; la creazione — utilizzando 41 miliardi di fondi dell’Unione europea, ricavati dal cosiddetto Fondo di stabilità – di una Bad bank di sistema, la Sareb, che è stata la vera ciambella di salvataggio per molte banche di piccola e media dimensione, soprattutto perché i colossi spagnoli del credito, Bbva e Santander, hanno solo una parte delle loro attività investite sul mercato domestico e risultano molto differenziati sui mercati del credito dell’America Latina». Il treno della Bad bank di sistema è già transitato senza che nessuno in Italia riuscisse a salire ed è quindi un’ipotesi oramai definitivamente tramontata, tanto che oggi i due principali gruppi bancari italiani, Unicredit e Intesa Sanpaolo, stanno ragionando con Kkr e A&M sull’ipotesi di una possibile alternativa.
Possibili repliche
Ma le altre due soluzioni testate in Spagna hanno invece evidente possibilità di realizzazione anche in Italia. «La vendita — spiega Angius — potrebbe realizzarsi facilmente, visto il grande interesse dei fondi specializzati nei confronti del mercato italiano. Molti di questi fondi sono già usciti allo scoperto e non mi sembra ci si trovi davanti a un wishful thinking , piuttosto, l’unico aspetto ancora non chiaro è se le aspettative di redditività siano coerenti con gli attuali prezzi in Italia». Gli spin-off invece sono fattispecie non nuove in Italia e risultano, evidenzia ancora Angius, «esperienze del tutto ripetibili. Certo, il tema di fondo è che l’economia riparta, ma è evidente che l’Europa e in particolare l’area Southern Europe sia considerata con estrema attenzione dai grandi fondi immobiliari internazionali. I player anglosassoni e americani, i primi 30-40 nomi del mercato, hanno acceso il radar sull’area e, se consideriamo che le banche italiane si sono dimostrate più solide rispetto a quelle spagnole, la prospettiva potrebbe essere positiva: se i segnali di ripresa nel nostro Paese si consolideranno, le sofferenze immobiliari potrebbero diminuire».
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