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Credito immobiliare residenziale senza frontiere comunitarie

Un passaporto europeo che consenta agli intermediari del credito immobiliare di operare e circolare con maggiore semplicità nella cerchia dei paesi Ue. Il consumatore potrà fare affidamento su un servizio di consulenza basato su raccomandazioni personalizzate, che sarà prestato autonomamente rispetto all’erogazione di finanziamenti e all’intermediazione creditizia.

A occuparsi della vigilanza e della supervisione dei finanziatori sarà Banca d’Italia, che ricoprirà anche il ruolo di unico punto di contatto nelle procedure di cooperazione tra le autorità competenti dei diversi stati membri. Banca d’Italia si occuperà inoltre d’irrogare sanzioni amministrative pecuniarie nei confronti dei creditori in fallo, mentre agenti e mediatori rischieranno (per mano dell’Organismo per la gestione di agenti e mediatori creditizi, Oam) la pubblica citazione per violazione compiuta.

L’articolo 12 del disegno di legge comunitaria 2015, approvato in prima lettura dal consiglio dei ministri di giovedì 10 settembre, reca i principi e i criteri direttivi specifici per l’esercizio della delega legislativa, già conferita tramite Legge di delegazione europea 2014 (G.U. n. 176 del 31 luglio 2015) e inerente l’attuazione della direttiva 2014/17/Ue, in merito ai contratti di credito per i consumatori per beni immobili residenziali (cosiddetta mcd, mortgage credit directive).

Armonizzazione. Parola d’ordine della direttiva è armonizzazione, non solo dal punto di vista delle strategie utilizzate, ma anche dell’offerta dei prodotti sul mercato comunitario. Riguardo agli intermediari del credito (agenti e mediatori), viene infatti prevista l’introduzione di un passaporto europeo avente per obiettivo la libertà di stabilimento e la libera prestazione di servizi. Tali professionisti avranno così meno ostacoli nell’operare entro i confini dell’Unione, ma dovranno scontarsi con la maggiore concorrenza e le pressioni legate offerta straniera. Alla luce di ciò, il governo potrebbe valutare parallelamente l’applicazione di alcune modifiche che riguarderebbero gli operatori del credito. Partendo dagli agenti in attività finanziaria (per i quali potrebbe essere disposta la rimozione del vincolo massimo di mandati conferiti dal singolo intermediario), verrebbero coinvolti nelle nuove misure anche promotori finanziari e agenti di assicurazione (sui quali, pur non essendo tenuti all’iscrizione presso l’Oam, potrebbero gravare i medesimi vincoli della direttiva). Infine, per i mediatori creditizi si apre l’opportunità di divenire effettivamente indipendenti rispetto all’intermediario finanziario, al quale attualmente sono legati e dai quali di norma riceverono un compenso. La disciplina prevede inoltre che, sempre autonomamente, il consulente offra raccomandazioni personalizzate al consumatore, svincolate da eventuali erogazioni di finanziamento o attività legate all’intermediazione creditizia. In termini nazionali, la direttiva richiede che vengano stabiliti standard per la valutazione dei beni immobili residenziali ai fini della concessione di crediti ipotecari, nonché la possibilità per banche e intermediari di commercializzare contratti di credito in modo abbinato con altri prodotti, specie quelli assicurativi. Tale pratica, a oggi vietata da un’impostazione generale, riconosce tuttavia agli stati membri la facoltà di introdurre deroghe che ottimizzino l’offerta (con possibilità per l’acquirente di fare «shopping around»), ma che tengano sotto controllo eventuali conflitti di interesse e pratiche commerciali scorrette.

Educazione finanziaria. Esplicitamente previsto nel disegno di legge è poi la tematica dell’educazione finanziaria, di cui, specie in Italia, più volte si è parlato per lo scarso livello di conoscenza generale. Adottare misure volte a promuovere la capacità del consumatore di valutare ed essere responsabile nelle scelte effettuate può divenire fondamentale sia nei rapporti di debito contratti, sia soprattutto nei contratti di credito ipotecari stipulati. Sarà inoltre necessario prevedere un cosiddetto «periodo di riflessione» di sette giorni durante il quale il consumatore potrà confrontare le diverse offerte sul mercato e valutarne implicazioni e controfferte. Infine, sempre in un’ottica di tutela del consumatore, il diritto all’estinzione anticipata dovrà essere previsto senza applicazione di commissioni, indennità o oneri, valutando invece l’opportunità di un equo indennizzo non superiore alla perdita economica subita dal finanziatore (nel caso in cui l’estinzione sia stata esercitata prima di un congruo periodo dal momento della stipulazione).

Il monitoraggio sul mercato immobiliare residenziale sarà affidato all’Osservatorio del mercato immobiliare presso l’Agenzia delle entrate.

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