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Credito bancario al restyling

Trasferire al creditore (banca) la proprietà di un immobile concesso in garanzia dal debitore senza passare per il procedimento giudiziario di esecuzione (esproprio, asta giudiziaria ecc.) è possibile. Con il dl 59/2016 («Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione», convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119), operano nuove modalità di soddisfazione del credito ipotecario vantato dal soggetto finanziatore (banca), che non agiscono secondo la funzione tipicamente affidata al tradizionale istituto dell’ipoteca. Con il prestito vitalizio ipotecario, in particolare, il potere di autosoddisfacimento della banca creditrice è costituito dalla possibilità di vendere, al verificarsi di determinati presupposti, per conto del debitore o dei suoi eredi, il bene oggetto di garanzia senza necessariamente passare per l’esecuzione forzata, soddisfacendosi sul ricavato e attribuendo al debitore o agli eredi l’eventuale supero. In tal caso, non si è in presenza di un’ordinaria ipoteca e di una, separata, legittimazione legale a disporre attribuita al finanziatore, bensì di un nuovo tipo di garanzia reale, costituita da un’ipoteca con legittimazione a disporre, ove quest’ultima facoltà è parte integrante della garanzia reale, ne costituisce modalità attuativa e ne segue quindi le vicende. Tale ipoteca non svolgerebbe, nella fattispecie, alcuna funzione affidata al tradizionale istituto dell’ipoteca, in quanto viene meno lo scopo di garanzia e residua solo quello di opponibilità del potere di alienare attribuito al creditore. L’ipoteca costituirebbe quindi (soprattutto) il mezzo per rendere opponibile ai terzi la legittimazione legale a disporre. Un potere di disporre che il creditore non perderebbe nemmeno nel caso in cui il bene venga trasferito a terzi dal titolare-debitore (o terzo datore). Verrebbe così meno, in questa delicata fase, la garanzia derivante dall’intervento del giudice nella fase dell’esecuzione. Una delle prerogative del dl 59/2016 è quella di aver finalmente definito il patto marciano, da cui discende la garanzia marciana che, a differenza delle altre garanzie reali, sottrae al concorso degli altri creditori il bene oggetto di garanzia, dettando le regole di un complesso procedimento attuativo del credito, finalizzato a evitare ingiustificati pregiudizi alle ragioni degli altri creditori.

Nel prestito vitalizio ipotecario (vi), il debitore non soggiace al principio della responsabilità patrimoniale generica in quanto il ricavato della vendita del bene ipotecato esaurisce le ragioni di credito della banca, non consentendo quindi al creditore di agire anche, sussidiariamente, sui residui beni del finanziato. In tal caso si assiste, di fatto, al sorgere di un rapporto ove il debitore non è tenuto ad adempiere né risponde con l’intero suo patrimonio.

Sul piano strettamente normativo, l’intervento del legislatore ha riguardato l’introduzione di modifiche alla disciplina del prestito vitalizio ipotecario (prima con la legge 44/2015 e poi con l’approvazione del regolamento attuativo 226/2015), l’introduzione dell’art. 48-bis del Tub, a regolazione dei rapporti di credito tra banca e imprenditori e, da ultimo, con il dlgs 21 aprile 2016, n. 72 l’introduzione dell’art. 120-quinquiesdecies del Tub, ispirata dall’art. 28 della direttiva 2014/17/Ce, a regolazione dei rapporti di credito tra banca e consumatori.

Il tentativo di sistemazione organica del rinnovato quadro delle garanzie bancarie dopo l’introduzione nell’ordinamento delle citate disposizioni che hanno condotto a una struttura genericamente riconducibile alla figura del c.d. patto marciano, è stato oggetto dello studio 1/2017/C approvato dal Consiglio nazionale del notariato («Recenti riforme in tema di garanzie del credito bancario»).

Vincoli e tutele della riforma.

Le riforme del sistema del credito bancario di cui al dl 3 maggio 2016 n. 59 muovono tutte nella direzione di rendere più agevole e rapido il soddisfacimento delle ragioni del creditore, in caso di difficoltà del debitore nel far regolarmente fronte ai propri impegni. A tal fine sono state tipizzate nuove forme di garanzia, già conosciute e controverse nella loro configurazione atipica, che consentono di evitare gli ordinari meccanismi di esecuzione, accedendo a procedimenti più rapidi per la realizzazione delle ragioni di credito, in quanto sottratti all’affidamento all’autorità giudiziaria e ai tempi di svolgimento del processo di esecuzione. Attraverso la fissazione di precise regole procedimentali, sembrerebbe dunque superato, seppure con i limiti di cui si vedrà più avanti, il dogma secondo il quale il soddisfacimento coattivo delle ragioni del creditore deve sempre passare per il procedimento giudiziario di esecuzione, sottraendo quindi all’autonomia privata qualsiasi modalità convenzionale di attuazione del rapporto obbligatorio in caso di mancato adempimento da parte del debitore. Gli accordi tra creditore e debitore, con cui si convengono modalità di autosoddisfacimento delle ragioni creditorie, sono visti con diffidenza dal legislatore italiano, vigile nell’evitare possibili approfittamenti del creditore nei confronti del debitore, e sono quindi consentiti solo nella fase attuativa del rapporto e non nella sua fase genetica.

Il patto marciano.

L’accordo tra creditore e debitore con cui quest’ultimo, in caso di inadempimento, trasferisce al primo la proprietà del bene offerto in garanzia (ossia con ipoteca o oggetto di pegno), ha dato vita a un vivace dibattito, soprattutto in quanto il «decreto banche» approvato dal governo ha regolamentato per la prima volta l’istituto del «patto marciano». Tuttavia la linea di confine tra ilpatto marciano, ritenuto lecito, e ilpatto commissorio, ritenuto invece illecito, è sottile. È necessario quindi differenziare le due figure in quanto il patto commissorio e simile, ma non identico, alpatto marciano. Anche in tal caso c’è l’intesa tra creditore e debitore che, al verificarsi dell’inadempimento di quest’ultimo, il bene dato in pegno o con ipoteca diventa di proprietà del creditore. Solo che nel patto marciano il creditore è costretto a versare al debitore l’eventuale differenza tra il valore del proprio credito e quello del bene (che andrà stimato). Diversamente, il creditore potrebbe decidere di vendere il bene offerto in garanzia e con il ricavato coprire il proprio credito e restituire l’eccedenza al debitore.

Il patto marciano si differenzia dunque dal patto commissorio (che, contrariamente al primo, è sempre nullo) perché con quest’ultimo il creditore diviene proprietario del bene del debitore inadempiente, ma senza corrispondergli l’eventuale differenza tra il valore del bene e il valore del debito. (vedi tabella)

Il divieto del patto commissorio.

Nell’ampia interpretazione che ormai ne dà la giurisprudenza, il patto commissorio è espressione del timore di possibili prevaricazioni del creditore nei confronti del debitore, considerato come il soggetto debole del rapporto. Sennonché si è acquisita finalmente coscienza che l’interesse primario del potenziale soggetto debole è proprio quello di poter accedere al credito, al fine di dotarsi, nella maniera più agevole possibile, di mezzi finanziari immediati, con cui far fronte alle primarie esigenze di vita. Un sistema che, al fine di proteggere il debitore al massimo grado, comprime la dialettica del rapporto e rende più difficile, o quantomeno più lento, il soddisfacimento delle ragioni del creditore, determina una restrizione nell’erogazione del credito che ha come prima vittima proprio il soggetto debole, che non riesce altrimenti a trovare, in tempi sufficientemente brevi, i mezzi primari di sostentamento. Da questa nuova consapevolezza si avverte, nei recenti interventi normativi, il passaggio da una disciplina del rapporto obbligatorio caratterizzata da un protezionismo paternalistico, che necessariamente conduceva a una rigidità dei rapporti di credito, a una nuova visione del rapporto obbligatorio, in cui si rivaluta il profilo cooperativo della relazione tra creditore e debitore, il tutto ovviamente confermando e ampliando i doveri di trasparenza e informazione che, pur con tutti i limiti e le insufficienze di cui oggi si prende sempre più generale coscienza, costituiscono un ineludibile presupposto di correttezza del rapporto.

La riforma del sistema del credito bancario.

Tale comune ragione ispiratrice dei recenti interventi normativi avrebbe dovuto logicamente condurre all’approvazione di una disciplina omogenea, atta a regolare, con l’introduzione di significative novità, i rapporti di credito bancario, mentre il legislatore sorprendentemente ha adottato una serie di discipline differenziate di cui spesso non risulta facile comprendere le ragioni e soprattutto assai arduo individuare una organicità sistematica che possa orientare l’interprete. In particolare, l’intervento ha riguardato l’introduzione di modifiche alla disciplina del prestito vitalizio ipotecario (prima con la legge n. 44/2015 e poi con l’approvazione del regolamento attuativo n. 226/2015), l’introduzione dell’art. 48-bis del Tub, a regolazione dei rapporti di credito tra banca e imprenditori e, da ultimo, con il dlgs21 aprile 2016, n. 72 l’introduzione dell’art. 120-quinquiesdecies del Tub, ispirata dall’art. 28 della direttiva 2014/17/Ce, a regolazione dei rapporti di credito tra banca e consumatori. In tutti questi casi la novità è costituita da nuove modalità di soddisfazione del credito ipotecario vantato dall’istituto di credito.

Il prestito vitalizio ipotecario.

Con l’obiettivo di creare nuovi strumenti flessibili di accesso al credito già con l’art. 11-quaterdecies della legge del 2 dicembre 2005, n. 248 era stato introdotto il c.d. prestito vitalizio ipotecario (pvi). La figura prevedeva la possibilità per gli istituti di credito di concedere finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese e con rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza; doveva trattarsi di finanziamenti assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali e riservati a persone fisiche con età superiore ai 65 anni (ora 60). Il rimborso, salvo il caso che vi provvedesse direttamente e volontariamente lo stesso soggetto finanziato, era posto, come adesso, a carico degli eredi, ma senza alcuna speciale limitazione di responsabilità per questi ultimi. Più precisamente, alla morte del beneficiario del prestito, i suoi successori avevano l’alternativa di estinguere il debito per conservare il bene ovvero sopportare la vendita dell’immobile affinché il creditore potesse soddisfarsi sul ricavato. Era prevista anche la possibilità che la banca finanziatrice concedesse un nuovo mutuo agli eredi, destinando il ricavato a estinguere il precedente finanziamento. Nella prima versione del pvi, profondamente difforme da analoghi strumenti adottati in ordinamenti stranieri, l’ambito di applicazione era limitato per le restrizioni soggettive (i 65 anni del mutuatario), per il pesante rischio economico a carico degli eredi e per gli inefficienti strumenti di soddisfazione coattiva del credito, propri del nostro ordinamento.

Successivamente, anche alla luce delle esperienze nei paesi come Francia e Gran Bretagna, il legislatore italiano ha riconsiderato la disciplina del prestito vitalizio ipotecario, adattandola alle emergenti esigenze, affinché possa trovare una più ampia ed efficiente applicazione, in particolare regolando più analiticamente il potere del creditore di soddisfarsi direttamente sul bene oggetto di garanzia e soprattutto prevedendo la esdebitazione degli eredi del beneficiario del prestito; l’interesse all’acquisto di una casa di abitazione è certamente favorito dalla presenza di uno strumento di credito caratterizzato dalla spontaneità dei rimborsi periodici, finalizzati a conservare il bene acquistato, e che non impone al soggetto finanziato alcun versamento che, nei momenti di necessità, andrebbe a sottrarre risorse ai bisogni primari di vita. Si tratta in conclusione di uno strumento originale, se non altro per il fatto che l’età avanzata rappresenta un incentivo per il finanziatore, in quanto prefigura una più breve durata del prestito, con riduzione dei rischi sia di un incremento dei tassi di interesse che di un decremento del valore dell’immobile offerto in garanzia; mentre nel tradizionale sistema del credito l’età avanzata costituisce un ostacolo alla concedibilità dei finanziamenti, proprio per la progressiva accentuazione del rischio che il soggetto finanziato, diminuendo via via le proprie capacità lavorative, possa far fronte agli impegni verso l’istituto finanziatore. Il prestito vitalizio ipotecario, in quanto efficace strumento tecnico per trasformare una parte del patrimonio in reddito disponibile, costituisce quindi una opportunità che contribuisce a colmare le lacune di un sistema assistenziale e previdenziale sempre più povero e incapace di dare risposte adeguate ai bisogni dei consociati.

La legittimazione a disporre e l’opponibilità a terzi.

Nel prestito vitalizio ipotecario il potere di autosoddisfacimento della banca creditrice è costituito dalla possibilità di vendere, al verificarsi di determinati presupposti, per conto del debitore o dei suoi eredi, il bene oggetto di garanzia, senza necessariamente passare per l’esecuzione forzata, soddisfacendosi sul ricavato e attribuendo al debitore o agli eredi l’eventuale supero. Si tratta di una legittimazione a disporre di fonte legale, nell’interesse concorrente di debitore e creditore, senza che si determini un mutamento di titolarità del bene; lo conferma il fatto che il debitore-titolare, seppur nei limiti di cui appresso, e gli eredi del debitore conservano, a loro volta, la facoltà di disporre del bene, seppur, in quest’ultimo caso, in accordo con il finanziatore. Il creditore, pur fornito di questa specifica legittimazione a disporre, di fonte legale, resta un creditore ipotecario. Si discute poi circa la funzione della garanzia ipotecaria e se il creditore possa, alternativamente, escutere la garanzia ipotecaria attraverso l’ordinario procedimento esecutivo. Nei primi commenti alla disciplina riformata, autorevole dottrina ha prospettato che siamo in presenza di un’ipoteca che non svolge la naturale funzione di garanzia, ma serve esclusivamente a rendere opponibile ai terzi la legittimazione a vendere l’immobile, attribuita ex lege al finanziatore.

Si sostiene cioè che non siamo in presenza di un’ordinaria ipoteca e di una, separata, legittimazione legale a disporre attribuita al finanziatore, bensì si prospetta un nuovo tipo di garanzia reale, costituita da un’ipoteca con legittimazione a disporre, ove quest’ultima facoltà è parte integrante della garanzia reale, ne costituisce modalità attuativa e ne segue quindi le vicende. Tale ipoteca non svolgerebbe, nella fattispecie, alcuna funzione tipicamente affidata al tradizionale istituto dell’ipoteca, in quanto viene meno lo scopo di garanzia e residua solo quello di opponibilità del potere di alienare attribuito al creditore. L’ipoteca costituirebbe quindi il mezzo per rendere opponibile ai terzi la legittimazione legale a disporre. Secondo alcune critiche, con maggiore chiarezza e organicità sistematica, il legislatore, anziché piegare l’ipoteca a mezzo di opponibilità della legittimazione a disporre, avrebbe potuto introdurre nuovi strumenti a ciò funzionali, modificando le norme in tema di pubblicità e introducendo nuove tipologie di atti soggetti a trascrizione, secondo quella tendenza che si è inaugurata con la previsione della trascrizione del contratto preliminare e che, anche recentemente, ha prodotto la disciplina sulla trascrivibilità del rent to buy e dei vincoli di destinazione.

Il potere di disporre del creditore.

La sopra riportata ricostruzione, accanto alla considerazione che, nel sistema italiano, l’ipoteca, in taluni casi, già assume una funzione cautelare anziché di garanzia, troverebbe decisiva dimostrazione nel fatto che dal testo normativo si desume, invero non troppo esplicitamente, che la legittimazione ad alienare persisterebbe in capo al creditore anche in caso di risoluzione del finanziamento per il compimento da parte del debitore di atti dispositivi del bene oggetto di garanzia. Un potere di disporre quindi che il creditore non perderebbe nemmeno nel caso in cui il bene venga trasferito a terzi dal titolare-debitore (o terzo datore). Secondo tale interpretazione la legittimazione a vendere sarebbe opponibile a qualsiasi terzo avente causa dal titolare del bene ipotecato, con la conseguenza che, qualora il titolare cedesse, a qualsiasi titolo, il bene a terzi, il finanziatore potrebbe comunque continuare a disporre del bene e l’alienazione effettuata dal creditore, prendendo grado dall’iscrizione dell’ipoteca, andrebbe a prevalere sull’acquisto del terzo avente causa dal titolare, trascritto prima dell’atto di alienazione compiuto dal finanziatore ma dopo l’iscrizione dell’ipoteca.

La legge attribuisce al potere di alienare del finanziatore una sorta di diritto di seguito tale che l’eventuale trasferimento a terzi del bene, da parte del debitore titolare, non farebbe venir meno la legittimazione del creditore a vendere il bene e a venderlo libero da vincoli e pesi che possono averlo nel frattempo gravato

Il «potere» del finanziatore.

Parte autorevole della dottrina rileva che il meccanismo non ruota intorno all’ipoteca, ma al potere di rappresentanza, di fonte legale, concesso al finanziatore in rem propriam (e quindi irrevocabile), esercitabile dopo la morte del debitore, con le finalità e nei casi previsti dalla legge, con una soluzione ricalcata sul modello del power to sell che spetta al mortgage di common law. Tale interpretazione trova referenti letterali non tanto nella prevista possibilità, per il creditore, di procedere all’alienazione dopo l’apertura della successione del soggetto finanziato; in questo caso infatti la persistenza della legittimazione a disporre non è conseguenza originale, determinandosi in concreto in capo al creditore la stessa situazione che consegue a un mandato in rem propriam, che, come noto, ai sensi dell’art. 1723 c.c., esclude il venir meno del potere rappresentativo in caso di morte del mandante.

La soluzione prospettata trova invece il più incisivo argomento a supporto in altre espressioni presenti nel testo normativo. In particolare:

– al comma 12 della nuova disposizione è previsto che il rimborso può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato o anche anticipatamente «qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile»;

– al comma 12-quater si prevede che il finanziatore potrà vendere l’immobile in caso di mancato rimborso del finanziamento entro dodici mesi «dal verificarsi degli eventi di cui al citato comma 12», senza distinguere tra tali eventi e quindi, si prospetta, sia se il bene risulta sempre nel patrimonio del soggetto finanziato ovvero del defunto, sia nel caso in cui tale bene ne sia uscito per trasferimento inter vivos a terzi compiuto dal soggetto titolare del bene in questione. Tale interpretazione risulterebbe confermata da un successivo passaggio testuale, ove si dispone che le eventuali somme residuate dalla vendita effettuata dal finanziatore, una volta estinto il proprio credito, «sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa»; il richiamo agli aventi causa rende evidente che il soggetto finanziato conserva la legittimazione a disporre, con prevalenza su ogni atto dispositivo compiuto dal titolare, anche nel caso in cui il titolare abbia disposto inter vivos del bene ipotecato. Tale opponibilità erga omnes della legittimazione a disporre, e quindi l’indifferenza degli atti dispositivi del titolare rispetto al creditore, sono assicurati, non essendo prevista l’autonoma trascrizione di tale potere dispositivo, dall’ipoteca, qui operante secondo una originale e, secondo alcuni, esclusiva funzione.

La suddetta interpretazione cerca di dare senso all’ambiguo testo normativo nella direzione di un efficientamento della garanzia connessa al prestito vitalizio ipotecario, ma che trae da alcuni, invero ambigui, riferimenti testuali, delle conseguenze sotto certi aspetti dirompenti rispetto alla disciplina tradizionale degli istituti in gioco. Le maggiori perplessità, sempre nella prospettiva funzionale cui l’interpretazione sopra descritta si colloca, riguardano le modalità di distribuzione del supero agli aventi causa del titolare del bene ipotecato, interamente affidate al finanziatore e sottratte, salvo l’instaurarsi di un contenzioso, a qualsiasi controllo giudiziale.

La dottrina più conservativa.

Non manca in dottrina una interpretazione più conservativa secondo la quale gli argomenti addotti non sono conclusivi per pervenire al prospettato efficientamento della garanzia. Secondo quest’ultimo orientamento la disposizione normativa non prevede espressamente la persistenza del potere di alienare in capo al creditore anche in caso di risoluzione del finanziamento per vendita del bene da parte del debitore, bensì prevede soltanto che l’alienazione a terzi da parte del debitore determina la decadenza dello stesso dal beneficio del termine o, secondo altri interpreti, dà luogo alla risoluzione del contratto di finanziamento, da cui discende il diritto all’immediata restituzione e quindi, in caso di mancato rimborso, la possibilità per il creditore di attivare i meccanismi satisfattivi. Ciò non implica necessariamente, né la disposizione è esplicita in questo senso, che il creditore possa efficacemente procedere in via diretta alla vendita satisfattiva del bene ipotecato, ormai nella titolarità di un terzo.

Troverebbe spazio quindi una ricostruzione della disciplina e in particolare del ruolo dell’ipoteca meno eversiva di quella sopra enunciata, ma che certamente andrebbe a limitare fortemente le funzionalità applicative del nuovo istituto. In questa ipotesi, l’ipoteca continuerebbe a svolgere la funzione sua propria, costituendo un’alternativa rispetto all’esercizio diretto della legittimazione a disporre attribuito al creditore, potere che tuttavia, pur se di fonte legale, si relaziona con il soggetto debitore e non con il bene in sé, per cui non è opponibile ai terzi e quindi arretra laddove venga meno, in capo al debitore-rappresentato, la titolarità del bene. Il richiamo agli effetti del mandato in rem propriam non giustifica una diversa soluzione in quanto il problema non è il venir meno della legittimazione a disporre, che viceversa persiste, ma l’oggettiva impossibilità di operare efficacemente per essere il bene uscito dal patrimonio del soggetto, già titolare, che il finanziatore rappresenta. L’effettività di questa particolare forma di garanzia costituita dal potere di disporre sarebbe così assicurata non attraverso la sua opponibilità bensì attraverso l’affiancamento al tradizionale strumento dell’ipoteca, che il creditore potrà attivare qualora per lui venga meno la possibilità di procedere, per le vie brevi, all’alienazione del bene ipotecato. I fautori di questo secondo questo orientamento obiettano infatti che, se si fosse voluto rendere opponibile anche ai terzi aventi causa il potere di disporre del creditore, sarebbe stato più logico introdurre una nuova estensione dell’art. 2645 c.c. per prevedere la trascrizione del patto marciano, affiancato dalla legittimazione a vendere attribuita al creditore, a ciò non ostando ormai l’asserita natura obbligatoria del patto.

La portata innovatrice della norma.

Offrire una soluzione interpretativa rassicurante sulle modalità attuative del sistema di garanzia connesso al prestito vitalizio ipotecario non sembra dunque agevole, anche se la soluzione secondo la quale il creditore conserva il potere di disporre efficacemente del bene una volta che lo stesso è stato, dal debitore, alienato a terzi, ha il pregio di una maggiore efficienza della garanzia connessa e sembra più rispondente alla funzione del nuovo istituto. L’adesione all’orientamento secondo il quale l’ipoteca, lungi dallo svolgere un ruolo di strumento che consente l’opponibilità erga omnes della legittimazione legale a disporre attribuita al finanziatore, opera secondo i propri tradizionali meccanismi frustrerebbe la portata innovatrice della disposizione e ne ridurrebbe gli incentivi all’applicazione da parte del sistema bancario, così depotenziando il contributo che l’istituto può dare all’assistenza patrimoniale alla persona in età avanzata e quindi a integrare efficacemente il c.d. welfare privato.

È pur vero che l’ipoteca svolgerebbe comunque una funzione di dissuasione del debitore rispetto ad atti di disposizione del bene che lo sottraggano alla legittimazione ad alienare del creditore, in quanto, in tal caso, il debitore sarebbe comunque soggetto alle conseguenze dell’ipoteca e quindi all’ordinaria azione esecutiva privilegiata sui beni in questione, che non può essere elusa attraverso l’attribuzione a terzi. Inoltre resterebbe comunque ferma la legittimazione ad alienare del creditore per i diritti di cui può ancora efficacemente disporre, come nel caso in cui il bene, pur gravato da garanzia reale a favore di terzi, permanga nella titolarità del soggetto finanziato. Gli stessi fautori di una interpretazione più conservativa pongono in luce come non si tratti certamente dell’esito normativo più efficace per una piena operatività del meccanismo autosatisfattivo ed è certo che l’opponibilità ai terzi della legittimazione ad alienare del creditore sarebbe soluzione più efficiente, ma, a loro avviso, non sembra che il testo normativo offra spunti per una tale interpretazione funzionale.

Qualora si aderisca all’idea che l’ipoteca non assicuri l’opponibilità erga omnes del potere di disporre, merita valutare se l’autonomia privata non possa integrare l’assetto normativo legale con l’introduzione di un vincolo di destinazione di fonte convenzionale, trascrivibile ex art. 2645-ter c.c., collegato con il potere legale ad alienare, al fine di rendere così effettivamente inopponibile al creditore l’eventuale atto di alienazione compiuto dal debitore, permanendo quindi l’effettività della legittimazione ad alienare da parte del finanziatore; se l’obiettivo è quello di rendere opponibile ai terzi la legittimazione della banca, l’apposizione convenzionale di un vincolo di destinazione, trascrivibile ex art. 2645-ter c.c., potrebbe assicurare il risultato voluto, pur con le necessarie considerazioni in ordine alla meritevolezza degli interessi perseguiti.

Il ricorso alla funzione tradizionale dell’ipoteca.

Non manca chi ritiene che l’ipoteca non esaurisce la propria funzione nel rendere opponibile la legittimazione del creditore a disporre, con un ruolo del tutto originale, ma conserva anche i propri caratteri tradizionali, costitutivi di una ragione di preferenza del credito qualora il creditore decida di agire attraverso il normale procedimento esecutivo, di cui il testo normativo non sembra sancire la preclusione, anche se, si afferma, sarà molto raro che il finanziatore, pur avendone la facoltà, ricorra all’esecuzione forzata ordinaria per far valere la prelazione ipotecaria. I sostenitori dell’interpretazione che potremmo definire «tradizionale» adducono un ulteriore argomento a conforto della loro ricostruzione; affermano infatti che se la costituzione sul bene di diritti reali a favore di terzi fosse irrilevante per l’operatività del meccanismo satisfattivo semplificato, non si capirebbe la ragione di sanzionare il debitore con la risoluzione del finanziamento e la conseguente anticipata restituzione, a fronte di un atto privo di alcun rilievo giuridico verso il creditore, improduttivo di pregiudizi nei suoi confronti. Al contempo non è affatto chiaro se la risoluzione consegua solo ad atti volontari di disposizione del bene ipotecato ovvero se sia determinata anche a seguito di accadimenti indipendenti dalla volontà del debitore, come l’iscrizione di una domanda giudiziale sul bene; più precisamente la disposizione non consente di stabilire con sicurezza se la cessazione del rapporto di finanziamento è determinato dall’oggettiva insorgenza di un gravame sul bene ovvero se la conseguenza costituisce una sanzione a carico del finanziato, con ciò implicando necessariamente la volontarietà dell’atto dispositivo posto in essere dal debitore. In quest’ultimo caso la prevista risoluzione si spiegherebbe come strumento sanzionatorio teso a disincentivare atti dispositivi del soggetto finanziato e quindi eventuali dispersioni patrimoniali, perseguendo così una finalità dissuasiva; nel primo caso invece sarebbe il gravame in sé, oggettivamente inteso, a produrre l’insorgenza immediata dell’obbligo restitutorio, con morfologia più prettamente decadenziale, e ciò avrebbe senso solo se l’atto in questione andasse in qualche modo ad alterare il complesso sistema satisfattivo previsto dalla legge. In questo secondo senso orienta l’espressa previsione, nell’ambito del regolamento attuativo del pvi, all’art. 3, lett. h), dell’ipoteca giudiziale come causa giustificatrice della pretesa alla restituzione immediata da parte del soggetto finanziato. L’obiezione tuttavia non sembra decisiva, in quanto la ragione dell’anticipazione del rimborso del finanziamento non deve necessariamente spiegarsi in termini di riduzione della garanzia del creditore bensì per la sopravvenuta frustrazione degli scopi del finanziamento. Se l’istituto viene considerato nella prospettiva assistenziale che ne ha ispirato l’adozione, segnalata dalla pluralità di presupposti decadenziali che nulla hanno a che fare con la congruità della garanzia o con la sicurezza del credito, quali possono individuarsi nel trasferimento di residenza e nella concessione del godimento a terzi, anche a mero titolo di comodato, le evenienze indicate al comma 12 risultano considerate in quanto incompatibili con la funzione prettamente assistenziale del pvi, così che il venir meno della originaria funzione giustifica l’anticipazione del diritto al rimborso da parte del creditore. Non sembra quindi che sussista a carico del finanziato un obbligo di non porre in essere quanto previsto al comma 12, il cui inadempimento potrebbe esporlo a ulteriori conseguenze di natura risarcitoria, ma più semplicemente l’esercizio legittimo di tali diritti comporta l’anticipazione della restituzione al finanziatore.

Il vantaggio del procedimento autosatisfattivo.

Sia che si aderisca alla ricostruzione della fattispecie nei termini da ultimo enunciati e quindi con la sussistenza di una duplicità di strumenti satisfattivi a favore del creditore, costituiti dalla legittimazione a disporre del bene e dall’ordinaria esecuzione immobiliare relativa a un credito assistito da ipoteca, sia che si ritenga l’ipoteca strumento destinato ad assicurare l’opponibilità della legittimazione ad alienare, si pone il problema, dello spazio riservato all’operatività tradizionale dell’ipoteca. In particolare, per gli aderenti alla teoria definita «tradizionale», si pone il problema se l’alternativa tra attivazione dell’ipoteca e potere di alienare in via diretta sia liberamente utilizzabile dal creditore ovvero se l’esecuzione secondo le regole ordinarie sia ammissibile solo ove venga meno la possibilità di attivare il procedimento semplificato, come nel caso in cui il debitore abbia alienato a terzi il bene ipotecato. Essendo l’intervento normativo programmato per un più rapido soddisfacimento delle ragioni del creditore, che costituisce anche precipuo interesse del debitore, sia per l’effetto esdebitativo, sia per i minori oneri derivanti da una procedura più rapida, sembra più convincente l’idea che il creditore sia tenuto a utilizzare il procedimento semplificato autosatisfattivo e solo in caso di impossibilità di operare in tal senso potrà agire secondo le ordinarie regole che assistono il credito ipotecario.

La particolarità della garanzia marciana.

La sopra richiamata adesione alla tesi dell’opponibilità erga omnes della legittimazione a disporre assicurata dall’iscrizione ipotecaria, impone di svolgere alcune ulteriori considerazioni, sia come prova di resistenza della tesi prospettata sia per meglio definire le problematiche operative conseguenti a tale soluzione. Un primo problema nasce dal raccordo con le ulteriori ipotesi speciali di patto marciano legislativamente introdotte con l’art. 48-bis e 120-quinquiesdecies Tub, che verranno specificamente trattate nel seguito del presente studio. Dal raffronto con tale disciplina si deve rilevare che, in tali ipotesi, l’opponibilità del patto marciano è assicurata non mediante l’iscrizione dell’ipoteca ma con la trascrizione della cessione in garanzia alla banca creditrice, secondo quindi il normale operare del sistema della trascrizione e laddove si è voluto attribuire all’ipoteca una funzione non di opponibilità del patto ma meramente prenotativa e attributiva del grado in sede di riparto, si è espressamente affermato «Qualora il finanziamento sia già garantito da ipoteca, il trasferimento sospensivamente condizionato all’inadempimento, una volta trascritto, prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite successivamente all’iscrizione ipotecaria». La particolare relazione tra ipoteca e patto è quindi in tale disposizione chiaramente esplicitata. Inoltre l’art. 48 bis, tiene in espressa considerazione, seppur offrendo una soluzione non agevolmente decifrabile, il fatto che la garanzia marciana, a differenza delle altre garanzie reali, sottrae al concorso degli altri creditori il bene oggetto di garanzia, per cui la disposizione detta a tal fine le regole di un complesso procedimento attuativo del credito, finalizzato a evitare ingiustificati pregiudizi alle ragioni degli altri creditori. Non solo l’art. 48-bis Tub prevede doveri di informazione dal creditore assistito dal patto agli altri soggetti che vantano diritti sul bene; non solo regole di trasparenza, quale il deposito del supero su apposito conto corrente bancario; ma soprattutto il comma 10 dispone che nel caso in cui il bene sia sottoposto a esecuzione forzata per espropriazione da parte di altri creditori, la procedura di autosoddisfacimento viene meno e tutto ritorna sotto il controllo giudiziale. La disciplina derivante dall’art. 48-bis evidenzierebbe quindi come il legislatore, continuando a valutare con prudenza le formule che consentono al creditore di soddisfarsi senza il medium giudiziale, limita la piena operatività degli speciali meccanismi di autotutela ai casi in cui la relazione si esaurisce tra creditore e debitore; viceversa, quando sul bene concorrono anche interessi terzi, recupera il ruolo del giudice e non affida completamente al creditore, titolare del diritto all’autosoddisfacimento attraverso la cessione del bene del debitore, anche la tutela delle ragioni degli altri creditori intervenuti sul bene o comunque di altri titolari di diritti sul bene stesso, mediante distribuzione del supero attuata al di fuori di qualsiasi controllo giudiziale. La tesi dell’opponibilità erga omnes del potere di disporre assicurato dall’ipoteca condurrebbe alla conseguenza che un terzo creditore che promuove una azione esecutiva sul bene oggetto di garanzia in un contratto di pvi, vedrebbe disinnescata la propria azione esecutiva a causa della vendita effettuata dal finanziatore, che esercita la propria legittimazione a disporre. Che l’azione esecutiva promossa da terzi creditori sia consentita risulta poi evidente dalla previsione dell’art. 3, lett. h) del Regolamento attuativo della legge sul pvi, che dispone la decadenza dal beneficio del termine nel caso in cui l’immobile oggetto di garanzia sia assoggettato a «procedimenti esecutivi di importo pari o superiore al venti per cento del valore dell’immobile concesso in garanzia». In questo caso al finanziatore alienante sarebbe affidata non soltanto la restituzione del supero al prestatore della garanzia ma anche la distribuzione dell’eccedenza ricavata a favore degli altri creditori procedenti o inseriti nell’esecuzione ovvero dotati di garanzia reale. Verrebbe così meno, in questa delicata fase, la garanzia derivante dall’intervento del giudice nella fase dell’esecuzione.

La mancanza dell’intervento del giudice.

È questo il profilo più delicato della disciplina del pvi, anche per la responsabilità affidata al finanziatore di gestire il ricavato della vendita, in particolare per la misura eccedente quanto necessario per soddisfare il prestito vitalizio. Si pone in particolare il problema se la banca finanziatrice debba semplicemente custodire la somma, tenendola comunque separata dal proprio patrimonio, affinché su di essa gli eventuali altri creditori che hanno compiuto atti di esecuzione sul bene possano soddisfarsi secondo le ordinarie procedure ovvero se debba provvedere essa stessa alle attività di riparto tra gli aventi diritto; il riferimento agli aventi causa come percettori del supero, risultante dall’enunciato normativo, induce a ritenere questa seconda soluzione più aderente al testo della disposizione. Le cautele espresse quindi dal legislatore nel fissare la disciplina dell’art. 48-bis Tub, anche a costo di rendere meno efficiente il meccanismo di autosoddisfacimento, verrebbero del tutto disattese nel pvi, laddove si aderisca alla tesi, pur così densa di suggestioni, anche testuali, dell’opponibilità erga omnes della legittimazione ad alienare, assicurata mediante l’iscrizione ipotecaria. Sul punto torneremo più diffusamente in seguito. Merita inoltre considerare un ulteriore argomento interpretativo. Dopo la morte del soggetto finanziato il legislatore precisa che gli eredi del defunto possono disporre del bene oggetto di garanzia solo «in accordo con il finanziatore». Affronteremo successivamente il problema della natura di tale consenso del creditore, ma merita osservare che l’espressa previsione del necessario accordo con il creditore per consentire agli eredi di disporre appare poco coerente con la prospettata opponibilità erga omnes della legittimazione a vendere del creditore. Poco senso avrebbe un trattamento differenziato tra titolare ed eredi quando il creditore è in ogni caso tutelato dalla possibilità di far valere verso chiunque la vendita del bene da lui effettuata in funzione satisfattiva, essendosi assicurato, con l’iscrizione di ipoteca, l’opponibilità erga omnes del suo potere dispositivo.

L’effetto esdebitatorio.

La disposizione introduce poi un rilevante meccanismo di esdebitazione, prevedendo che «l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute». Una volta venduto il bene oggetto di garanzia il debitore è automaticamente liberato. Qui la regola esdebitatoria non sembra ispirata al criterio del fresh starting, che invece si sostiene essere alla base della nuova disciplina delle procedure concorsuali, bensì alla finalità di rimuovere eventuali remore all’accesso al finanziamento bancario costituite dal presumibile desiderio del finanziato stesso di non trasmettere il debito ai propri eredi, desiderio che spesso costituisce anche la remora per cui l’anziano è restio a promuovere operazioni di credito. Emerge qui, con palese evidenza, la funzione assistenziale dell’istituto del prestito vitalizio ipotecario, che, salvo diversa volontà degli eredi, esaurisce le dinamiche del rapporto obbligatorio con riferimento al solo specifico bene oggetto del finanziamento, cosicché, unitamente alla possibilità che l’adempimento sia interamente differito post mortem debitoris, si viene a creare, in capo al finanziato, una sorta di responsabilità senza debito. Nell’ipotesi estrema di differimento integrale dell’obbligo restitutorio si sostiene che la specificità del prestito vitalizio ipotecario sta nel fatto che non nasce, nell’immediato, alcun rapporto obbligatorio, in quanto non sorge, a carico del soggetto finanziato, alcuna obbligazione di restituire quanto ricevuto a titolo di capitale, né di corrispondere gli interessi corrispettivi (salvo per questi ultimi la possibilità di un diverso accordo). Niente è dovuto dal finanziato, se non nelle ipotesi eventuali e residuali previste dalla legge che determinano l’anticipata insorgenza dell’obbligo restitutorio.

Il debitore non soggiace al principio della responsabilità patrimoniale generica in quanto il ricavato della vendita del bene ipotecato esaurisce le ragioni di credito della banca, non consentendo quindi al creditore di agire anche, sussidiariamente, sui residui beni del finanziato.

Si tratta dunque di un rapporto dove il debitore non è tenuto ad adempiere né risponde con l’intero suo patrimonio; il finanziato si riduce sostanzialmente a un datore di ipoteca, garanzia ulteriormente assistita dalla legittimazione del creditore a disporre del bene ipotecato

Se l’ipoteca è esclusivamente funzionale a conferire efficacia reale alla legittimazione a disporre, si pone poi il problema della sorte di tale potere nel caso di una iscrizione invalida ovvero nel caso di una successiva cancellazione dell’ipoteca senza che vi sia estinzione del debito; in tali casi infatti si potrebbe dubitare se il creditore conservi comunque la legittimazione a disporre ovvero se tale potere venga meno con il venir meno dell’ipoteca cui accede, con un risultato che sembra più convincente e più coerente con la complessiva soluzione ricostruttiva adottata. Certamente sussiste una stretta correlazione tra potere di disporre e ipoteca che, se anche non giungesse a integrare quest’ultima in un originale meccanismo di garanzia, certamente evidenzia una legittimazione a disporre il cui oggetto è individuato per relationem con l’oggetto dell’ipoteca e la cui persistenza sembrerebbe correlata alla persistenza della garanzia ipotecaria.

Ipoteca e legittimazione a disporre.

Se l’ipoteca e la legittimazione a disporre vengono considerate come due separate prerogative del creditore, senza che l’una sia accessoria all’altra, si dovrebbe conseguentemente dedurre che il creditore può alternativamente e liberamente decidere se utilizzare, per la soddisfazione delle proprie ragioni di credito, il potere di alienare, con propria iniziativa, il bene ipotecato ovvero promuovere l’ordinario procedimento esecutivo per via giudiziaria. Viceversa deve ritenersi che sussista una stretta connessione tra legittimazione a disporre e ipoteca, e questo anche nel caso in cui si ritenga che quest’ultima operi secondo i tradizionali meccanismi, costituendo uno strumento accessorio alla garanzia prevalente e caratterizzante costituita dalla legittimazione a disporre. Vi è quindi chi ritiene che la garanzia ipotecaria possa essere attivata solo nelle ipotesi in cui la legittimazione a disporre non potrà operare. Ma anche nel caso in cui l’ipoteca funzioni come strumento di opponibilità della legittimazione a disporre, non sembra possa escludersi che essa continua a svolgere il suo ruolo tradizionale, consentendo al finanziatore di optare per l’ordinario procedimento esecutivo, in qualità di creditore ipotecario. Ma le perplessità interpretative non sono esaurite: se, nelle ipotesi da ultimo prospettate, il creditore decide di promuovere l’ordinario procedimento esecutivo, si pone l’ulteriore problema se l’effetto esdebitativo, per cui, con la vendita, si estinguono le ragioni di credito non soddisfatte, operi anche in tal caso, oppure se la disposizione normativa intende limitare l’eccezionale effetto estintivo del debito eccedente alla sola ipotesi di esercizio, da parte del finanziatore, della propria legittimazione a disporre. A quest’ultimo problema tuttavia sembra ragionevole dare risposta positiva, nel senso che, per la natura del finanziamento, le ragioni del creditore non possono trovare soddisfazione oltre il ricavato della vendita del bene ipotecato, qualunque sia la modalità con cui si perviene alla realizzazione della garanzia, sia essa l’alienazione ad opera del creditore ovvero ad opera degli eredi, d’accordo con il creditore, o, ancora, anche nel caso in cui l’alienazione avvenga attraverso la procedura esecutiva ordinaria, sempre che, secondo quanto sopra prospettato, la si ritenga una modalità attuativa utilizzabile. Il prestito vitalizio ipotecario è un contratto di finanziamento significativamente caratterizzato da rilevanti elementi di aleatorietà che penetrano nella funzione stessa del contratto; offrire al finanziato la possibilità di accedere a un finanziamento che gli permette di ottenere credito con la sicurezza che il proprio rischio, e soprattutto quello dei suoi eredi, è limitato alla perdita del bene offerto in garanzia, ma non potrà gravare oltre tale valore, costituisce un carattere essenziale del pvi e certamente tale profilo non può essere rimesso alla scelta del finanziatore, che potrebbe evitare l’effetto esdebitativo semplicemente optando per la procedura esecutiva ordinaria, obliterando così il profilo di aleatorietà che caratterizza il pvi. Il problema della portata dell’effetto esdebitativo si pone anche, forse con maggior problematicità, nel caso in cui, per il verificarsi di una delle varie cause previste dalla legge, sorga in capo al finanziatore il diritto di esigere immediatamente il credito; può dubitarsi cioè se, stante l’eccezionalità della norma che, in deroga al principio dell’art. 2740 c.c., dispone la limitazione di responsabilità, questo beneficio venga meno nel caso in cui il finanziato non si conformi ai doveri di comportamento che la disciplina del particolare finanziamento ottenuto gli impone, così che la funzione sanzionatoria che determina la risoluzione del rapporto si estende anche agli altri benefici che tale disposizione prevede, con la conseguenza che il creditore potrà agire anche per l’eccedenza, essendo venuto meno, a causa dell’inadempimento, anche il beneficio dell’esdebitazione.

Sembra tuttavia ragionevole immaginare che la limitazione di responsabilità al solo ricavato dalla vendita del bene ipotecato costituisce effetto caratterizzante il tipo, che, come tale, sorge automaticamente con la conclusione del contratto e che resta quindi indifferente alle successive vicende del rapporto. Non si tratta di estendere l’ambito applicativo di una norma eccezionale ma soltanto di considerare la limitazione di responsabilità come elemento che caratterizza il prestito vitalizio ipotecario, e che deroga al principio generale proprio per la funzione assistenziale svolta dal tipo contrattuale. Inoltre la disposizione normativa non qualifica l’eventuale alienazione da parte del titolare, così come le altre cause di decadenza, come un inadempimento né prevede espressamente un obbligo di non alienare, cui potrebbe conseguire una risoluzione per inadempimento e quindi una revisione, in funzione sanzionatoria, degli effetti del contratto di pvi. L’alienazione del bene da parte del titolare, destinatario del finanziamento, è considerata come evento fisiologico, rilevante quindi solo in quanto onere, senza nessuna restrizione della libertà di disporre, con l’unica conseguenza di determinare l’immediata esigibilità del credito restitutorio, essendo sostanzialmente venuta meno la funzione assistenziale dell’istituto e, secondo quanto sopra esposto, di poter soccombere a causa del legittimo esercizio del potere di disporre da parte del creditore. In considerazione delle particolari modalità attuative del rapporto, per cui la garanzia e il potere di legittimazione a disporre del bene si protraggono oltre la morte del soggetto finanziato, appare conseguente e ragionevole l’espressa previsione normativa per cui «Nei confronti dell’acquirente dell’immobile non hanno effetto le domande giudiziali di cui all’art. 2652, primo comma, numeri 7) e 8), del codice civile trascritte successivamente alla trascrizione dell’acquisto»; tale disposizione è funzionale a evitare che le dinamiche successorie, e in particolare il robusto assetto normativo posto a tutela dei legittimari, possano interferire con l’effettività della garanzia e quindi dissuadere i finanziatori dall’utilizzazione dello strumento del pvi. L’opponibilità ai terzi, che caratterizza l’azione di riduzione e la collegata azione di restituzione verso i terzi aventi causa, viene disinnescata dalla disposizione in commento, con la conseguenza che l’acquisto del terzo, conseguente all’alienazione effettuata dal finanziatore o dagli eredi, non rimarrà esposto ai rischi di azioni da parte dei legittimari lesi o pretermessi. La stabilità dell’acquisto, in deroga alla normale ampia operatività della tutela del legittimario, è assicurata al fine di favorire l’adozione dello strumento del pvi. È stato osservato che l’avvertito bisogno di tale disposizione sembrerebbe riconfermare che ipoteca e legittimazione a disporre operano autonomamente e il potere dispositivo del creditore non trova il proprio fondamento nell’ipoteca, poiché in tal caso sarebbe bastato far risalire gli effetti dell’atto di alienazione da parte del creditore al momento dell’iscrizione dell’ipoteca (soluzione tra l’altro adottata nel disposto dell’art. 48-bis Tub), o quantomeno rendere l’atto di alienazione opponibile anche ai legittimari in quanto ricollegabile all’iscrizione ipotecaria sorta contro il de cuius antecedentemente all’apertura della successione. Non può tuttavia escludersi che il legislatore abbia semplicemente voluto chiarire espressamente la rilevanza dell’esercizio della garanzia sul sistema di tutela dei legittimari, al fine di assicurare la stabilità dell’acquisto e rafforzare così l’efficienza del pvi. Si tratta tuttavia di una disposizione che determina un profondo varco nella protezione dei legittimari, che potrebbe orientare a utilizzazioni dell’istituto funzionali a eludere la normativa di tutela; basti pensare che la vendita effettuata dall’erede testamentario, tale in forza di attribuzione lesiva delle ragioni dei legittimari, di un bene già oggetto di un pvi, non potrebbe essere oggetto di azione restituzione, venendo così meno, quantomeno relativamente al bene in oggetto, la tradizionale tutela reale del legittimario.

La sicurezza della circolazione dei beni.

Il pvi quindi consente di superare l’annoso problema della sicurezza della circolazione dei beni di provenienza successoria. Il legislatore, in questa particolare figura negoziale, ha introdotto profonde deroghe al vigente sistema ordinamentale. In primo luogo con l’attribuzione legale al finanziatore del potere di disporre del bene, così superando le perplessità circa una possibile riconduzione al divieto del patto commissorio e altresì con la sostanziale deroga all’operatività del principio della responsabilità patrimoniale generica, di cui si esclude l’applicazione nel momento in cui si prevede che il credito si riduce alla misura del ricavato dalla vendita del bene ipotecato, con ciò escludendo la possibilità di agire su altri beni del debitore. Non da meno è la deroga al sistema di tutela forte dei legittimari; al riguardo non si può non evidenziare come in questa specifica figura negoziale è stato accantonato quel vigente modello di tutela dei legittimari che non è invece stato scalfito da incisive riforme, nonostante le innumerevoli sollecitazioni provenienti dalla prassi e dalla dottrina, consapevoli delle insicurezze indotte al sistema della circolazione giuridica dei beni di provenienza donativa o successoria. Patto commissorio, responsabilità patrimoniale generica, tutela reale del legittimario: sembra proprio che il legislatore abbia reputato talmente rilevante assicurare la funzionalità dello strumento del prestito vitalizio ipotecario, in virtù della sua finalità assistenziale, al punto di superare, nella fattispecie, alcuni degli inderogabili pilastri del nostro sistema giuridico. Il raffronto quindi con le altre modalità di realizzazione del credito deve quindi essere svolto nella consapevolezza della specificità del prestito vitalizio ipotecario, in considerazione delle sue preminenti funzioni assistenziali e del favore con cui esso è visto dal legislatore.

Il rapporto con gli eredi del debitore.

Il prestito vitalizio è quindi caratterizzato dall’attribuzione al creditore della legittimazione a disporre del bene ipotecato al fine di consentirgli di soddisfarsi sul ricavato; legittimazione tuttavia che non è sottratta al titolare, il quale continua a poter disporre del bene (con la conseguenza dell’obbligo di anticipata restituzione e dell’inopponibilità alla vendita eventualmente effettuata legittimamente dal creditore), né, dopo la morte del debitore, ai suoi eredi, che tuttavia possono disporne solo in accordo con il creditore. Su quest’ultimo punto si prospetta un ulteriore profilo di problematicità nel definire le conseguenze di un’alienazione effettuata dagli eredi senza il necessario accordo con il finanziatore. Chi esclude che, attraverso l’ipoteca, la legittimazione a disporre del finanziatore possa esser fatta valere erga omnes, attribuisce al consenso del finanziatore una rilevanza coerente con il principio affermato all’art. 1379 c.c., per cui qualsiasi limitazione a disporre imposta al titolare del bene produce effetti soltanto tra le parti del rapporto, con esclusione di qualsiasi rilevanza verso i terzi e quindi sugli effetti dell’atto dispositivo. Conseguentemente viene ritenuto che l’alienazione da parte degli eredi, in assenza di accordo con il creditore, costituisce un illecito contrattuale che determina sole conseguenze risarcitorie a carico degli eredi inadempienti e, tuttalpiù, a carico del terzo acquirente consapevole e quindi concorrente all’illecito, seppur a titolo di responsabilità extracontrattuale. D’altro canto, secondo tale orientamento, il creditore, essendo munito di garanzia ipotecaria, conserverebbe per il suo tramite la tutela reale delle proprie ragioni potendo attivare l’ordinaria operatività dell’esecuzione giudiziale, essendogli preclusa ormai, per l’efficacia dell’atto dispositivo, la possibilità di poter procedere direttamente, per le vie brevi, all’alienazione del bene. Si tratta di una soluzione che non si concilia con il diverso orientamento, secondo il quale il finanziatore, investito del potere di disporre, può farlo valere verso qualunque avente causa del soggetto finanziato, ivi compresi i suoi eredi. Questa soluzione rende tuttavia ancor più complesso spiegare il previsto concorso di finanziatore ed eredi qualora questi ultimi intendano disporre del bene oggetto di garanzia, ancor più considerando che il consenso del finanziatore non è invece richiesto nel caso in cui sia l’originario finanziato a disporre del bene in questione, con un singolare e non facilmente giustificabile trattamento differenziato tra titolare ed eredi. Più convincente l’idea che, trattandosi di una limitazione a disporre di fonte legale e non meramente convenzionale, il richiesto accordo con il finanziatore costituisca una sorta di autorizzazione a disporre, che sembra incidere, limitandola, sulla capacità di agire degli eredi, con la conseguenza che l’atto di alienazione potrebbe essere efficace ma annullabile su istanza del creditore o eventualmente dallo stesso convalidabile. Trattandosi di una causa di incapacità legale di agire, seppur a rilevanza speciale, dovrebbe ritenersi altresì che l’annullamento è opponibile anche ai successivi terzi aventi causa, ai sensi dell’art. 1445 c.c. Ulteriore soluzione prospettabile è invece quella di una mera inefficacia originaria dell’atto dispositivo, venendo la disposizione normativa a istituire una legittimazione complessa a disporre del bene ipotecato frutto del concorso del creditore ipotecario e degli eredi proprietari del bene; inefficacia quindi per difetto di legittimazione.

Concorso tra i diversi creditori.

Nel prestito vitalizio ipotecario fino a quando il finanziatore non proceda alla vendita i creditori potranno iscrivere ipoteca di grado successivo sui beni ovvero promuovere ordinaria azione esecutiva, con ciò rendendo inservibile, per alcuni, la legittimazione a vendere in funzione satisfattiva, attribuita al creditore: tutto quindi viene ricondotto all’ordinaria operatività degli istituti in gioco. D’altro canto la legge prevede espressamente, come fatto che attiva il diritto alla restituzione anticipata, la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile. Qualora invece si ritenga, secondo l’interpretazione alternativa prospettata, che l’ipoteca svolge qui la sola funzione di rendere opponibile ai terzi il potere di alienazione del creditore, rendendo così il bene insensibile, rispetto al finanziatore in forza del pvi, a eventuali diritti di garanzia assunti da un terzo sul bene stesso, il problema della tutela dei terzi si pone con forza. La disciplina legale prevede infatti che, nel caso in cui il creditore proceda alla vendita satisfattiva, il ricavato non portato a estinzione del suo credito è riconosciuto al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa. Qualora il finanziatore faccia valere la propria legittimazione a disporre e proceda all’alienazione del bene, si pone il problema di individuare i soggetti da annoverare nella categoria degli aventi causa. Eventuali ipoteche o alienazioni successive disposte dal debitore non sarebbero opponibili al terzo acquirente dal creditore legittimato a disporre, con la conseguenza che il terzo acquisterebbe il bene libero.

Il finanziatore, una volta soddisfatto, dovrebbe restituire il supero individuando, in conformità al disposto normativo, gli aventi diritto, tra il soggetto finanziato, l’eventuale terzo acquirente del bene stesso o anche di diritti parziari, quale avente causa dal debitore, e l’eventuale creditore ipotecario di grado successivo, qualora si voglia ricomprendere anch’esso nella categoria degli aventi causa evocata nel comma 12, come risultato di una sintesi verbale compiuta dal legislatore.

Qualora il supero competesse in ogni caso all’originario concedente la garanzia, gli aventi causa dal finanziato, si intendano per tali il terzo acquirente, anche di un diritto reale minore, o il creditore ipotecario di grado successivo, verrebbero pregiudicati da una eventuale dispersione da parte del finanziato dell’eccedenza ricevuta dal finanziatore e ciò anche nel caso in cui il supero sia ampiamente sufficiente a soddisfare le ragioni dei terzi creditori. Inoltre, con un tale meccanismo operativo, il finanziato, attraverso una operazione di prestito vitalizio ipotecario, vedrebbe posto al riparo da qualsiasi altro creditore il bene oggetto di garanzia, anche se di valore ampiamente eccedente il debito derivante dal prestito vitalizio. Il pvi, indipendentemente dal rapporto tra credito e oggetto di garanzia, consentirebbe di sottrarre quest’ultimo alla garanzia patrimoniale generica nei confronti della generalità dei creditori del titolare del bene stesso.

L’istituto si presterebbe quindi a una possibile utilizzazione abusiva. In questo senso deve quindi intendersi, e interpretarsi in senso ampio, la disposizione che impone al creditore la restituzione del supero agli aventi causa. La norma, nel fare riferimento a questi, non si limita a regolare il caso in cui il finanziato sia venuto meno o abbia ceduto a terzi il proprio diritto all’eccedenza, bensì intenda invece imporre al finanziatore di disporre dell’eccedenza secondo i diritti che i terzi hanno acquistato sul bene in oggetto, seppur non opponibili, per quanto attiene alla circolazione del bene, al terzo che ha acquistato dal creditore, nell’esercizio del proprio potere legale di disporre. Il creditore deve quindi provvedere a distribuire l’eccedenza del ricavato agli aventi causa del garante, secondo un ordine di graduazione che egli sarebbe tenuto a ricostruire. Si tratta di una soluzione non esente da rilievi critici. Ciononostante la disciplina del pvi prospetta, pur tra le esposte difficoltà interpretative, un procedimento di esecuzione privata affidato al creditore legittimato alla vendita.

La disposizione tuttavia non detta alcuna regola che illumini circa il comportamento che il creditore, cui è affidata l’esecuzione, dovrà osservare nell’ambito di tale attività. La questione ovviamente non pone alcuna difficoltà laddove il titolare, originario concedente la garanzia marciana, non abbia compiuto atti di disposizione del bene stesso e il finanziatore sia l’unico creditore. In tal caso il finanziatore vende, trattiene il dovuto e restituisce il supero al concedente la garanzia o ai suoi eredi. La questione già diviene più complessa quando il concedente la garanzia abbia alienato a terzi il bene in questione; in tal caso la disposizione prevede che il creditore, una volta esercitata la sua persistente legittimazione a disporre, dovrà attribuire l’eventuale supero all’avente causa dal titolare. Ma le vere complicazioni nascono qualora il garante abbia compiuto atti dispositivi di diritti reali minori (es. la costituzione di diritti di usufrutto sul bene oggetto di garanzia). In tal caso la norma sembra affidare comunque al creditore alienante la distribuzione del supero, che dovrà essere distribuito tra i vari titolari di diritti sul bene in questione.

Il livello di problematicità si innalza ulteriormente in caso di iscrizioni ipotecarie successive all’iscrizione che assiste il pvi, come nel caso in cui siano stati promossi da altri creditori atti di esecuzione sul bene in oggetto. Se, in via interpretativa, si estende il concetto di aventi causa anche al creditore ipotecario di grado successivo, il finanziatore dovrà distribuire il supero anche avendo riguardo ai creditori ipotecari e a quelli che hanno promosso azione esecutiva.

Conclusioni.

Le problematicità interpretative sopra evidenziate, non consentono, in questa fase, di pervenire a definitive soluzioni ricostruttive della disciplina del pvi; tuttavia la soluzione che riconosce la prevalenza degli atti di vendita posti in essere dal creditore legittimato a disporre del bene stesso in funzione satisfattiva rispetto agli atti dispositivi posti in essere dal soggetto finanziato, titolare del bene, sembra preferibile sul piano dell’efficienza e funzionalità della garanzia. Quali indicazioni operative possono quindi offrirsi in attesa di un più definito quadro ricostruttivo? In primo luogo sembra necessario dare conto della legittimazione a disporre del finanziatore in sede di iscrizione dell’ipoteca afferente un pvi, trattandosi di ipoteca con effetti speciali, che determina cioè l’opponibilità erga omnes del potere dispositivo attribuito dalla legge al finanziatore.

L’atto dispositivo da parte del soggetto finanziato, titolare del bene, sarebbe ricevibile ed efficace ma soccomberebbe rispetto all’alienazione successivamente effettuata dal creditore legittimato a disporre, in presenza dei presupposti che a ciò lo autorizzano. Per evitare tale possibilità e assicurare la stabilità dell’acquisto del terzo da parte del debitore titolare, è necessario che venga eseguito sollecitamente l’integrale rimborso del credito derivante dal pvi, così che il termine annuale, il cui inutile decorso legittima il creditore a disporre, non venga scalfito. Con la prova dell’estinzione del debito la legittimazione legale a disporre in capo al creditore viene automaticamente a cessare. Il problema si accresce di complessità sul piano applicativo qualora il finanziatore, decorso un anno dal verificarsi di uno degli eventi, intenda procedere alla vendita del bene e sia necessario accertare la condizione del bene stesso e l’inesistenza di gravami. In tal caso, aderendo alla tesi dell’opponibilità erga omnes della legittimazione a disporre, le trascrizioni effettuate successivamente all’iscrizione di ipoteca saranno irrilevanti e non opponibili al terzo acquirente, mentre prevarrà l’atto dispositivo effettuato dal finanziatore e il bene verrà venduto libero da tutto ciò che possa averlo gravato successivamente all’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del pvi.

Pur con tutte le evidenziate ambiguità e reticenze del testo normativo, si può cercare di trarre alcune considerazioni di sintesi dal tentativo qui svolto di offrire una ricostruzione organica e funzionale del nuovo istituto e precisamente:

– in caso di vendita del bene oggetto di garanzia da parte del titolare, in capo al finanziatore permane (in presenza dei presupposti previsti) la legittimazione a disporre, che prescinde dalla mutata titolarità del bene, non opponibile al finanziatore; il finanziatore può quindi vendere il bene e venderlo libero da diritti reali minori o ipoteche che possono averlo gravato successivamente all’iscrizione dell’ipoteca a garanzia del pvi;

– l’eventuale supero deve essere distribuito dal finanziatore agli aventi diritto (titolare del bene, aventi causa, creditori ipotecari di grado successivo) secondo un procedimento di esecuzione privata affidato al finanziatore, di cui debbono essere definite le modalità attuative secondo generali parametri di buona fede e regole che possono dedursi, nei limiti di compatibilità, dalla disciplina del procedimento esecutivo giudiziale;

– in alternativa alla vendita diretta il finanziatore può optare per la procedura esecutiva ordinaria, facendo valere la sua qualità di creditore ipotecario.

In ogni caso, qualunque sia il procedimento di esecuzione adottato, opera il meccanismo di esdebitazione previsto dalla legge (il credito non potrà mai eccedere il valore di realizzo), in quanto tale effetto è collegato al tipo negoziale e non al procedimento di attuazione del credito adottato dal finanziatore.

Bruno Pagamici

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