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Così si può evitare il default

Il tasso di default sui mutui è in calo. Secondo Crif è all’1,7%, in discesa negli ultimi trimestri rispetto al picco del 2% del 2013, ma ancora superiore all’1,6% di 4 anni fa e lontano dall’1% che si registrava nei periodi pre crisi. Stesso trend per le aste immobiliari, che secondo Sogeea sono calate del 6,7% nel secondo semestre 2015. Si tratta però di dati di flusso: indicano che il trend sta migliorando, ma non ridimensionano affatto la preoccupante situazione dei crediti immobiliari incagliati negli anni scorsi e del conseguente alto numero di famiglie che non riesce a onorare i debiti.
Secondo la normativa valida per i mutui in essere prima dell’entrata in vigore della direttiva Ue, l’insolvenza scatta dopo il ritardato pagamento di 7 rate. Se si prospetta questa eventualità, va innanzitutto presa in considerazione la possibilità di usufruire dei fondi dedicati a chi è in difficoltà per causa di forza maggiore: il Fondo di solidarietà per l’acquisto della prima casa, che permette di sospendere le rate per 18 mesi in determinate condizioni di reddito e mancanza di lavoro; o la sospensione della quota capitale dei crediti in base ad un accordo Abi-consumatori (vedi articolo a lato).
Comunque le banche difficilmente hanno interesse a far partire subito la procedura esecutiva. Anche quando avranno la possibilità di vendere direttamente la casa in base a quanto previsto dal Dlgs varato ieri dal Governo, la priorità sarà in genere quella di provare a far “rientrare” il cliente dal debito, almeno in una fase iniziale. Da un lato perché tra pignoramento e asta la procedura dura in media 5 anni. Dall’altro perché, magari dopo alcuni tentativi d’asta andati deserti, l’immobile mediamente viene venduto a valori inferiori del 40% rispetto a quelli dei mercato, e più che dimezzati rispetto a quelli in base al quale è stato stipulato il mutuo (in genere concesso in un periodo di prezzi più alti e, a volte, anche di perizie più “generose”). Non è stretto interesse delle banche, quindi, andare all’asta senza provare prima strade alternative. E se non dovesse essere la banca a chiamare il mutuatario dopo la prima o le prime rate “saltate”, è auspicabile che sia questo a muoversi e chiedere una ristrutturazione del finanziamento. Le banche possono ritenere infatti conveniente rinegoziare durata e magari anche lo spread (se il mutuo è datato) in modo da abbassare la rata e spalmarla su un periodo più lungo. Una strada più “estrema” è quella di provare a vendere la casa anche grazie all’aiuto della banca, in modo da ricavare un corrispettivo maggiore di quello ottenibile all’asta. Va tenuto infatti presente che se la vendita giudiziaria non soddisfacesse l’estinzione del debito residuo, il mutuatario rimarrebbe ancora esposto con l’istituto.
Per abbassare il rischio di andare in sofferenza occorre però innanzitutto cercare di prevenire questa evenienza. Se si realizza in tempo di essere in difficoltà con le rate si può provare a surrogare il mutuo, cioè trasportalo su un’altra banca a condizioni migliori. Si tratta però di una strada percorribile solo prima della segnalazione alla centrale rischi, altrimenti nessuna banca concederà un nuovo prestito. Si può agire poi al momento della scelta iniziale: alcuni prodotti permettono di sospendere a piacimento le rate o allungare l’ammortamento dopo alcuni anni dalla stipula. Infine le spesso criticate polizze Cpi: fanno crescere il costo del finanziamento e in genere sono “spinte” dalle banche, ma offrono copertura in caso di perdita di lavoro o grave infortunio. Occhio però alle condizioni, spesso coprono importi e periodi limitati.

Emiliano Sgambato

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