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Così il Fisco allunga lo sconto Sono a Hong Kong i grattacieli più cari Regno Unito, rendimenti record

Comprare da un privato un appartamento medio signorile di 120 metri quadrati a Milano o a Roma senza agevolazioni prima casa significa spendere 10mila euro in più di imposte. Forse non è un problema finanziario insormontabile per chi dispone della cifra necessaria all’acquisto, ma certo è un ostacolo psicologico non trascurabile che ha un effetto sul mercato: molte operazioni si bloccano perché chi vuole comprare una casa nuova ha bisogno di vendere prima quella di cui dispone anche per motivi fiscali e quando non si riesce le transazioni che saltano sono in realtà due. La legge di Stabilità 2016 ha introdotto una facilitazione importante per rivitalizzare il mercato: chi compra una nuova casa e al momento del rogito risulta ancora possessore di un immobile acquisito a suo tempo con aliquote ridotte ha un anno di tempo per vendere l’appartamento e poter così usufruire delle agevolazioni.

Il testo della legge lasciava dei dubbi di interpretazione su che cosa succederebbe a chi nell’«anno di grazia» non riuscisse a vendere. L’Ance, l’Associazione nazionale dei costruttori edili, ha ora fatto il punto sugli interventi con cui il ministero dell’Economia, con circolari e risposte a quesiti, nelle ultime settimane ha chiarito la problematica.

Il meccanismoChiedere le agevolazioni sulle imposte di trasferimento senza che se ne abbia il diritto comporta di norma il versamento della differenza tra quanto dovuto e quanto pagato, più una sanzione pari al 30% di questa differenza e gli interessi legali. Prima dell’accertamento però il contribuente adesso ha due possibilità: se si rende conto che non riesce a vendere in tempo può presentare prima che scada l’anno di tempo un’istanza agli uffici dell’Agenzia delle Entrate con cui chiede la revoca delle agevolazioni. In questo caso paga solo la differenza dovuta e gli interessi legali, ma non la sanzione del 30%. Se invece l’anno è passato può fare il ravvedimento operoso, pagando la sanzione in misura ridotta.

I benefici prima casa si ottengono purché si rispettino tre requisiti: risiedere nel comune dove si trova l’immobile o chiedere la residenza entro 18 mesi, non possedere per intero da soli o in comunione con il coniuge un’altra casa nello stesso comune; non possedere in Italia un’altra casa acquisita con agevolazioni. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la possibilità di vendere nel giro di un anno riguarda solo la terza condizione e quindi se si possiede già una casa nel comune — indipendentemente dal fatto che sia stata acquisita con agevolazioni o meno — si continua con le regole vecchia: bisogna venderla prima di acquistare quella nuova.

I chiarimentiL’Ance ha anche fatto il punto su un’altra agevolazione all’acquisto, quella che riguarda le case nuove o integralmente ristrutturate, in classe energetica A o B e destinate a essere affittate a canone concordato per almeno 8 anni. L’acquirente ha diritto a detrarre dall’Irpef in 8 anni il 20% del prezzo pagato, calcolato su un massimo di 300mila euro: in pratica si possono scalare dall’imponibile fino a 7500 euro all’anno. E’ inoltre possibile detrarre il 20% degli interessi sui mutui accesi per l’acquisto, anche se non si tratta di prima casa

Il Mef è intervenuto con una circolare interpretativa il 2 marzo scorso e anche in questo caso ha fornito ulteriori ragguagli con risposte a quesiti.Per accedere al beneficio la casa, salvo proroghe, va acquistata entro il 31 dicembre 2017, nel caso di acquisto da costruttore sottoposta a regime Iva il prezzo da considerare è quello comprensivo di imposta.

L’agevolazione sulla case nuove riguarda gli immobili invenduti al 12 novembre 2014 e quindi di fatto possono essere acquistate solo da costruttori; le case usate invece possono essere state ristrutturate e rivendute anche da privati. L’aspetto più controverso della norma riguardava l’entità del canone di locazione: le legge infatti dice che entro sei mesi l’acquirente deve affittare la casa per otto anni a canone concordato. Il problema è che il contratto a canone concordato dura di norma cinque anni mentre otto anni è la durata standard degli affitti liberi. La contraddizione ora è superabile stipulando contratti liberi purché il canone richiesto sia in linea con quello delle locazioni concordate.

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