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Contratti di locazione, il locatore cede senza consenso

Non occorre l’assenso del conduttore per la cessione dal lato attivo del contratto di locazione, ossia per la sostituzione di un locatore con un altro. In questo caso, infatti, a differenza di quanto avviene nella contraria ipotesi di cessione dal lato passivo, la posizione giuridica del conduttore rimane sostanzialmente invariata, essendo per quest’ultimo indifferente versare il canone periodico in favore dell’originario locatore piuttosto che di quello subentrato successivamente. Lo ha chiarito la terza sezione civile della Corte di cassazione con la recente sentenza n. 18536 dello scorso 13 luglio 2018.

Il caso concreto. Nella specie il locatore di una unità immobiliare aveva ceduto il contratto di locazione alla moglie con una scrittura privata registrata e comunicata per iscritto al conduttore. Quest’ultimo, ritenendo che detta cessione non gli fosse opponibile, aveva rifiutato di pagare i canoni alla persona che gli era stata indicata come nuova locatrice, al punto da costringere la stessa a richiedere e ottenere contro il medesimo un decreto ingiuntivo di pagamento. Il conduttore, sempre convinto della legittimità della propria posizione, aveva quindi presentato opposizione avverso il provvedimento monitorio, chiedendone la revoca. Il tribunale aveva però rigettato l’opposizione, confermando viceversa il decreto ingiuntivo, ritenendo che la cessione dal lato attivo del contratto di locazione non necessitasse del consenso dell’inquilino. Di contrario avviso era invece stata la Corte di appello, cui il conduttore si era rivolto per impugnare la sentenza di primo grado, che era stata conseguentemente riformata. Di qui il ricorso in Cassazione da parte della nuova locatrice dell’immobile.

La decisione della Suprema corte. Cedere il contratto vuol dire sostituire con un terzo una delle parti originarie dell’accordo. Il soggetto cessionario accetta quindi di assumere nella propria sfera giuridica tutti i rapporti, attivi e passivi, derivanti dal contratto ceduto (ossia i diritti e le obbligazioni che in esso trovano fonte e giustificazione), assumendosene la titolarità. In base al principio generale di cui all’art. 1406 c.c., ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono ancora state eseguite, purché l’altra parte vi consenta. In materia di locazione l’art. 1594 c.c. prevede però che il (solo) conduttore non possa cedere il contratto senza il consenso del locatore.

In effetti la questione della cessione del contratto di locazione di immobili viene solitamente affrontata con riferimento al c.d. lato passivo, tanto è vero che anche la norma appena richiamata si preoccupa di disciplinare soltanto il diritto di cessione del conduttore, subordinandolo appunto al consenso della controparte. E questo perché per il locatore non è certo indifferente il mutamento dell’identità del soggetto ammesso a godere del bene immobile e che è tenuto al versamento periodico del canone pattuito quale corrispettivo. A contrario, come ha avuto modo di chiarire la Suprema corte, la variazione dell’identità dei contraenti dal lato attivo solleva minori problemi, in quanto per il conduttore che abbia già sottoscritto il contratto è sostanzialmente indifferente il mutamento del locatore in quanto, a parità di condizioni negoziali, che non possono essere variate unilateralmente, l’unica differenza sarà quella di dover versare il canone nelle mani di un soggetto diverso.

Nella sentenza in questione, la terza sezione civile della Cassazione ha in primo luogo ricordato come sia incontestato in giurisprudenza il principio per cui, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (così come la donazione) dell’immobile locato determini la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), il quale subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore (donante-locatore) senza necessità del consenso del conduttore. Per quanto sopra, secondo i giudici di legittimità, nel caso di specie il locatore cedente e la locatrice cessionaria non avevano bisogno di procurarsi il consenso del conduttore ceduto, in quanto gli effetti della cessione del contratto erano destinati a prodursi automaticamente all’atto della cessione medesima.

La Suprema corte ha quindi precisato che la cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo (cioè dal locatore a un terzo) è una fattispecie del tutto diversa da quella della cessione del contratto di locazione dal c.d. lato passivo (cioè dal conduttore a un terzo), per la quale soltanto è richiesto il consenso del locatore, nella sua veste di contraente ceduto (come appunto previsto dall’art. 1594 c.c., nonché dall’art. 36 della legge n. 392/78 in materia di locazioni di immobili). Con la cessione del contratto il conduttore è quindi tenuto a pagare i canoni al nuovo locatore a far data dal ricevimento della comunicazione dell’avvenuta cessione.

La ratio della disciplina della cessione del contratto dal lato passivo è infatti quella di consentire al locatore di potersi opporre alla cessione o alla sublocazione in quanto, essendo la locazione un contratto a prestazioni corrispettive, assume rilievo determinante la figura soggettiva del conduttore. Per questo motivo, hanno sottolineato i giudici di legittimità, è richiesto dalla legge il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione. La predetta ratio non ricorre però nel caso di cessione del contratto di locazione dal c.d. lato attivo, che realizza una semplice cessione del credito, ossia del pagamento del canone di locazione, con conseguente applicazione analogica del disposto di cui all’art. 1260 c.c., per il quale il creditore può trasferire a titolo oneroso o gratuito il suo credito, anche senza il consenso del debitore, purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge. Il conduttore, infatti, in caso di cessione dal lato attivo, conserva del tutto inalterata la usa posizione contrattuale, rimanendo inalterati oneri e doveri accessori nascenti dal contratto a carico del cessionario, ossia del nuovo locatore, e versa in una situazione di sostanziale indifferenza giuridica rispetto al soggetto nei confronti del quale è tenuto a versare il canone periodico.

Secondo la Cassazione il fatto che non sia necessario il consenso del conduttore in caso di cessione dal lato attivo del contratto di locazione si desume, al contrario, anche dal disposto letterale del predetto art. 1594 c.c.. Se, infatti, in considerazione dell’intuitu personae che caratterizza il contratto di locazione (ovvero della rilevanza che hanno per i contraenti l’identità e le caratteristiche personali di ciascuno di essi), il conduttore non ha facoltà di cedere il contratto senza il consenso del locatore, ragionando al contrario deve concludersi che quest’ultimo abbia invece la facoltà di cedere il contratto ad altro soggetto, anche senza il consenso del conduttore. E ciò perché per quest’ultimo, come evidenziato dai giudici di legittimità, è giuridicamente indifferente chi sia il soggetto attivo del rapporto contrattuale destinato a ricevere il pagamento del canone periodico, così come al locatore è giuridicamente indifferente che il conduttore eserciti il godimento della cosa direttamente ovvero sublocandola a terzi.

La terza sezione civile della Corte di cassazione ha quindi anche ricordato come la disciplina sopra tratteggiata possa essere derogata da un diverso accordo delle parti. Nel caso concreto, era emerso come il conduttore ceduto fosse stato avvisato per iscritto della cessione del contratto di locazione e non avesse formulato alcuna opposizione. La Suprema corte, sulla base delle considerazioni di cui sopra, ha quindi cassato l’impugnata sentenza resa dalla Corte di appello, chiamandola a riesaminare il caso, in diversa composizione collegiale, attenendosi ai principi di diritto in tal modo chiariti.

Gianfranco Di Rago

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