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Contestazione spese in salita

Incroci pericolosi in caso di contestazione delle spese richieste dal condominio ai singoli condomini. In caso di opposizione al decreto ingiuntivo, infatti, soltanto la nullità della delibera assembleare che abbia assentito e ripartito gli oneri tra i condomini consente al giudice di prenderne in esame la validità. In tutti gli altri casi l’opposizione non mette infatti al riparo i comproprietari dalle pretese creditorie dell’amministratore, essendo comunque necessario aver preventivamente impugnato la relativa deliberazione nei termini di legge. Ma detta impugnazione, a sua volta, non è sufficiente a congelare le iniziative del condominio, se non accompagnata dalla sospensione dell’efficacia della stessa. Occorre poi ricordare come la nullità della delibera di ripartizione delle spese condominiali si configuri soltanto nel caso in cui l’assemblea, andando oltre le proprie attribuzioni, abbia modificato i criteri fissati dalla legge o dal regolamento contrattuale. Questi i chiarimenti forniti dalla seconda sezione civile della Cassazione nella sentenza n. 17268, depositata in cancelleria lo scorso 28 agosto 2015.

Il caso concreto. Nella vicenda in questione un condomino si era visto notificare un decreto ingiuntivo dal proprio amministratore per il mancato pagamento di alcune spese relative ai lavori di adeguamento dei box. Il condomino riteneva però di non essere tenuto al pagamento delle stesse perché, come previsto dal regolamento del condominio, le autorimesse e i relativi spazi per l’ingresso e la manovra degli autoveicoli erano di proprietà dei soli titolari dei box. Di conseguenza, non avendo a sua disposizione alcuna autorimessa, il condomino in questione considerava illegittimo il fatto di essere stato chiamato a sostenere pro quota le spese necessarie ai lavori autorizzati dall’assemblea in relazione a detta area. Di qui l’opposizione al decreto ingiuntivo presentata dinanzi al giudice di pace (competente per valore) che, tuttavia, non era stata preceduta dall’impugnazione della delibera assembleare. E proprio questa era stata una delle eccezioni svolte dal condominio nel costituirsi nel giudizio di opposizione. Il legale incaricato dall’amministratore, infatti, aveva evidenziato come la delibera non fosse stata impugnata dal condomino, il quale si era limitato a opporre il solo decreto ingiuntivo notificatogli sulla base dell’impegno di spesa autorizzato dall’assemblea. Il giudice di pace aveva tuttavia accolto l’opposizione, anche se soltanto parzialmente, ovvero per una parte soltanto delle spese richieste dal condominio, e aveva compensato integralmente tra le parti le spese di lite. Il condominio aveva allora impugnato la sentenza dinanzi al tribunale, in funzione di giudice di appello, ribadendo le proprie contestazioni. Il condomino si era costituito nel relativo giudizio e aveva a sua volta presentato appello incidentale nei confronti della decisione di primo grado. All’esito del giudizio, il tribunale aveva rigettato l’appello principale, spingendo il condominio a giocare l’ultima carta del ricorso in Cassazione. Quest’ultimo, in particolare, aveva contestato la decisione di secondo grado per il fatto di non avere tenuto conto dei principi in base ai quali «l’approvazione del preventivo e della ripartizione delle spese rientra tra le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, le cui deliberazioni, se non sono impugnate tempestivamente, sono obbligatorie per tutti i condomini» e «il condomino opponente a decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp. att. c.c. per il pagamento di contributi condominiali, sulla base di una deliberazione assembleare non impugnata nel termine di cui all’art. 1137 c.c., non può contestare il titolo dell’avversa pretesa».

L’impugnazione della delibera assembleare. Qualora l’assemblea abbia autorizzato e ripartito tra i condomini una data spesa, tocca a questi ultimi, nel caso in cui ne contestino la validità, provvedere alla relativa impugnazione giudiziale. Si ricorda che detta impugnazione è però soggetta a uno stretto termine di decadenza di 30 giorni, decorrenti dalla data di svolgimento dell’assemblea per i presenti e dal ricevimento del relativo verbale per gli assenti. Oggigiorno, tuttavia, il contenzioso condominiale è soggetto alla mediazione c.d. obbligatoria di cui al dlgs n. 28/2010, essendo quindi necessario il previo esperimento di questa procedura per poter accedere, in caso di esito negativo della stessa, alle aule giudiziarie. Nel predetto termine di decadenza occorre quindi far pervenire all’amministratore condominiale l’invito dell’organismo di mediazione a incontrarsi dinanzi al mediatore. Questa comunicazione interrompe, ma per una sola volta, il decorso del termine per l’impugnazione giudiziale, che ricomincia a decorrere a far data dal deposito del verbale negativo di mediazione presso la segreteria dell’organismo. Detto termine di decadenza, come definitivamente chiarito dal nuovo art. 1137 c.c., vale però soltanto per i vizi che comportino l’annullabilità della delibera condominiale e non siano quindi talmente gravi da rendere fin dall’inizio del tutto nulla la volontà assembleare. Occorre comunque evidenziare come si tratti di ipotesi eccezionali, delle quali la Suprema corte ha fatto un elenco nella nota sentenza delle sezioni unite n. 4806/2005 (si veda la tabella). In questi casi, quindi, la delibera potrà essere impugnata dai condomini con tempi molto più ampi e, soprattutto, il vizio di nullità potrà essere rilevato anche in un processo diverso da quello di impugnazione (e, quindi, anche a prescindere da essa).

L’opposizione al decreto ingiuntivo condominiale. Capita, infatti, molto spesso che il condomino moroso sia raggiunto da un ordine giudiziale di pagamento delle spese condominiali sollecitato dall’amministratore con il c.d. procedimento per decreto ingiuntivo. In questo caso l’unica possibilità a disposizione del condomino che abbia validi motivi per contestare detta imposizione è quella di presentare opposizione dinanzi al medesimo giudice. Tuttavia la giurisprudenza della Suprema corte ha da tempo preso posizione sulla questione del rapporto tra detto giudizio e quello di impugnazione, ritenendo che il giudice dell’opposizione debba limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia della delibera assembleare, senza poterne sindacare la validità, trattandosi di decisione riservata al giudice davanti al quale la delibera sia stata impugnata, e senza poter nemmeno disporre né la sospensione del giudizio in attesa di questa decisione né la sospensione dell’efficacia esecutiva del decreto opposto (espressamente prevista dall’art. 63 disp. att. c.c.). Da quest’ultimo punto di vista occorre poi ulteriormente evidenziare come la semplice impugnazione della delibera non ne comporti la sospensione dell’efficacia, essendo all’uopo necessario chiedere e ottenere tale ulteriore provvedimento dal giudice dell’impugnazione.

In conclusione, quindi, stando all’orientamento prevalente in giurisprudenza, soltanto ove abbia ottenuto la sospensione dell’efficacia della delibera impugnata il condomino potrà utilmente richiedere al giudice dell’opposizione la sospensione dell’efficacia del decreto ingiuntivo notificatogli dall’amministratore e impedire, così, l’avvio di procedure di esecuzione forzata in mancanza del pagamento spontaneo delle somme richieste. Secondo la menzionata giurisprudenza il condomino che riuscisse infine a ottenere in giudizio l’annullamento della delibera impugnata sarebbe infatti garantito dalla possibilità di ripetere dal condominio le somme indebitamente corrisposte (come detto, spontaneamente o a seguito di esecuzione forzata).

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