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Conta solo il condomino «vero»

di Luana Tagliolini

Le apparenze ingannano. Anche in condominio. Infatti non sono rari i casi in cui alcuni si comportino come proprietari di unità immobiliari (si pensi al padre del titolare di un'unità immobiliare che partecipi sempre all'assemblea e assolva anche gli oneri condominiali; stesso discorso per il coniuge del vero titolare del diritto reale) e gli stessi, al momento giusto o di maggior comodo (per loro), eccepiscono il fatto di non dover essere loro i destinatari di provvedimenti emessi perché in realtà non sono i veri proprietari.

Le sezioni unite della Cassazione, già nel 2002, avevano statuito che «in materia condominiale non può trovare applicazione il principio dell'apparenza del diritto, mancando una relazione di terzietà tra il condominio e il condomino che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei semplici condomini»; precisava, inoltre, che «in caso di azione giudiziale dell'amministratore per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, passivamente legittimato è il vero proprietario di detta unità immobiliare e non chi possa apparire tale» (sentenza 5035/2002).

Tale principio è stato ribadito di recente dai supremi giudici che hanno affrontato il caso di un condomino che aveva fatto opposizione a un decreto ingiuntivo emesso, dal giudice di pace, nei suoi confronti, previo ricorso del condominio, per il pagamento di oneri condominiali e accessori. Deduceva l'opponente la carenza di legittimazione passiva non essendo egli, bensì sua moglie, proprietaria dell'appartamento cui si riferiva l'obbligazione.

Nel rigettare l'opposizione, il giudice, pur ritenendo provato che l'appartamento condominiale apparteneva al coniuge del l'opponente, osservava che «per moltissimi anni quest'ultimo aveva tenuto una condotta tale da farlo ritenere quale effettivo proprietario del bene, ricevendo la corrispondenza, incluse le convocazioni dell'assemblea, esercitando i relativi diritti e adempiendo le obbligazioni, senza mai eccepire la propria carente legittimazione». Questa fattispecie integrava una situazione astrattamente corrispondente all'esercizio di un diritto, tale «da giustificare la tutela dell'apparenza del diritto e quindi del terzo di buona fede», ossia dell'amministratore del condominio, il quale poteva invocare la tutela dell'affidamento incolpevole.

Presentato ricorso, la Cassazione, nell'accoglierlo, si rimetteva ai principi di diritto esposti, precisando ulteriormente che la ripartizione delle spese comuni, contemplate dall'articolo 1123, comma 1, del codice civile, grava, salvo diversa convenzione, su ciascun condomino in base a un criterio di realità, che prescinde dal godimento effettivo della porzione di proprietà particolare e non considera rilevante che altri, anziché il proprietario, utilizzi l'unità immobiliare singola, fruendo delle cose e dei servizi comuni e concorrendo di fatto ai relativi oneri.

In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, pertanto, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, «poiché difettano, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto» (Cassazione, sentenze 1627/07, 17039/07, 22089/07 e 17619/07).

Le stesse motivazioni si estendono alla partecipazione all'assemblea: non può essere convocato il condomino apparente (dovendo, invece, l'amministratore convocare il vero proprietario), perché pur non essendo condomino, frequentando le assemblee crea uno stato formalmente rispondente alla realtà giuridica, in modo tale da indurre il terzo a confidare nella rispondenza al diritto della situazione esteriorizzata, che per i giudici di legittimità non è meritevole di tutela in quanto incompatibile con le esigenze di certezza dei rapporti interni condominiali.

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