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Conflitti proprietario-inquilino Più facile capire chi paga cosa

Regole chiare per la ripartizione degli oneri accessori tra proprietari e inquilini. In mancanza di specifico accordo, infatti, basterà rifarsi a una semplice e comoda tabella che indica in maniera analitica a chi spettano le principali spese relative all’unità immobiliare locata e alle parti condominiali. E questo anche per gli impianti di nuova generazione, dalla videosorveglianza delle parti comuni alle antenne satellitari e agli altri canali per il flusso delle informazioni. Sarà questo l’effetto della nuova tabella per la ripartizione delle spese per oneri accessori stilata dalle organizzazioni della proprietà (Confedilizia) e dell’inquilinato (Sunia, Sicet e Uniat).

La tabella in questione, registrata lo scorso 30 aprile 2014 e che sostituisce integralmente quella precedentemente in vigore, può essere utilmente richiamata per relationem dalle parti nella stipula dei contratti di locazione e fungere comunque da utile criterio di guida in ogni caso di controversia. Si tratta di un documento alquanto dettagliato ed esaustivo (la tabella è riportata integralmente e con ampio commento nell’inserto pubblicato in questo numero di ItaliaOggi Sette, a partire da pagina 33). La stessa intende infatti disciplinare tutti gli ambiti nei quali sorgono spese che devono essere suddivise tra il locatore e l’inquilino, dagli impianti e servizi condominiali (ascensore, autoclave, riscaldamento e condizionatori d’aria centralizzati, impianti sportivi, pulizie e portierato) a quelli di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare concessa in locazione (tinteggiatura, pavimenti, infissi, impianti idraulico ed elettrico ecc.).

Il criterio di massima sotteso alla ripartizione degli oneri accessori indicati nella citata tabella è ovviamente quello desumibile dal codice civile e dalle leggi speciali, così come approfondito e interpretato dalla giurisprudenza (in questo ambito, tuttavia, ampio spazio possono avere anche gli usi e le consuetudini): si tratta della regola per cui competono al conduttore le spese per il consumo e per la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni di beni, impianti e servizi, restando invece in capo al locatore le spese di straordinaria amministrazione, come l’installazione di nuovi impianti o il loro rifacimento.

La nuova tabella preparata d’intesa tra Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat è stata aggiornata ai nuovi sistemi che si sono diffusi nelle abitazioni a seguito del costante progresso della tecnica e alle novità contenute nella recente legge di riforma del condominio n. 220/2012.

Si pensi per esempio a uno degli impianti più tradizionali e di fondamentale importanza come il riscaldamento, per il quale il legislatore ha esplicitato il diritto dei condomini di distaccarsi unilateralmente dall’impianto centralizzato. Ma si pensi anche al forte impulso fornito all’installazione degli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, anch’essi oggetto di specifiche disposizioni normative contenute nella legge n. 220/2012 (artt. 1120 e 1122 bis c.c.).

Una tipologia di impianto che debutta per la prima volta nella tabella degli oneri accessori è quello della videosorveglianza delle parti comuni, a lungo messo in discussione dalla giurisprudenza e finalmente ammesso senza riserve dal legislatore (art. 1122 ter c.c.), che ha anche avuto cura di indicare la necessaria maggioranza assembleare per procedere alla relativa installazione. Secondo il criterio generale, le relative spese di installazione e sostituzione dell’impianto spettano quindi al locatore, restando in carico all’inquilino la sua manutenzione ordinaria.

Importanti novità per i sistemi di ricezione dei flussi informativi, laddove al tradizionale impianto centralizzato di ricezione radiotelevisiva si è nel tempo imposta con forza la necessità di consentire ai condomini (e ai conduttori) di accedere alle informazioni con nuove modalità tecnologiche sulla base di sistemi centralizzati o privati (di ricezione satellitare, via cavo, internet ecc.).

Le modalità di pagamento. Pagamenti dell’inquilino trasparenti. Il conduttore ha infatti diritto di subordinare il saldo degli oneri accessori al contratto di locazione all’indicazione specifica delle spese da parte del locatore, con menzione dei criteri di riparto, e alla consultazione della relativa documentazione giustificativa. È quanto prevede l’art. 9 della legge n. 392/78 sulle locazioni, che concede all’inquilino un termine di 60 giorni per il pagamento del dovuto, proprio allo scopo di rendere possibili le verifiche in questione. Se ne deve pertanto concludere che, ove il locatore non soddisfi la legittima richiesta del conduttore, quest’ultimo possa ragionevolmente rifiutarsi di corrispondere gli oneri accessori pretesi dal proprietario.

Solitamente nei contratti di locazione è previsto un anticipo forfettario di tali spese da corrispondere unitamente al canone, salvo conguaglio. In questa sede il conduttore può pretendere di visionare la documentazione giustificativa degli oneri accessori. Quest’ultima, nel caso di unità sita in condominio, corrisponde poi al rendiconto della gestione annuale reso ai condomini dall’amministratore condominiale (e che il proprietario dell’appartamento locato può far visionare al proprio inquilino, limitatamente alla propria posizione, chiedendo eventualmente all’amministratore le relative pezze giustificative).

Circa i tempi di prescrizione del diritto del locatore a pretendere il pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore, occorre evidenziare come per lungo tempo la giurisprudenza abbia sostenuto la vigenza di una norma (art. 6 della legge n. 841/73, ritenuto non abrogato dalla legge n. 392/78) che fissava tale termine in due anni, quindi derogando in peius per il proprietario al termine ordinario quinquennale di cui all’art. 2948 c.c. Da ultimo, però, l’intera legge n. 841/73 è stata abrogata dal dl n. 112/08, convertito dalla legge n. 133/08, che dovrebbe quindi aver reso nuovamente applicabile il termine di cinque anni previsto dalla citata disposizione del codice civile.

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