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Conduttore ma non osservatore

In assemblea di condominio il conduttore non va considerato «un mero osservatore»; egli ha diritto di partecipare alla discussione, di far verbalizzare le proprie osservazioni, di manifestare il proprio dissenso in ordine alla decisione adottata.

L’art. 10 della legge n. 392 del 1978 – ancora in vigore tanto per le locazioni ad uso abitativo quanto per quelle ad uso diverso – prevede, al primo comma, che «il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria».

Aggiunge, al secondo comma, che lo stesso conduttore «ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni».

Ciò posto, interessa, in questa sede, soffermarsi sul significato da attribuire ai due termini citati nel secondo comma: «intervenire» e «modificazione».

Con riferimento al primo termine («intervenire»), non risulta che la questione della sua interpretazione sia stata affrontata in giurisprudenza; risulta, invece, essere stata trattata in dottrina. E sul punto l’orientamento degli interpreti sembra essere univoco: il conduttore non va considerato «un mero osservatore»; egli ha diritto di partecipare alla discussione, di far verbalizzare le proprie osservazioni, di manifestare il proprio dissenso in ordine alla decisione adottata. Ciò, in sostanza, sulla base della considerazione che l’obiettivo della norma che ci occupa è di coinvolgere attivamente il conduttore nelle delibere che lo riguardano.

In ogni caso, a conferma della tesi di cui sopra depone – deve ritenersi – l’espressione utilizzata dal legislatore: diritto di intervenire (_) «sulle delibere». Poiché certamente il conduttore non può far ciò con il voto, è giocoforza ritenere che un tale diritto possa essere esercitato («sulla deliberazione») soltanto attraverso un’efficace partecipazione alla discussione.

Passando ora all’altro termine di interesse («modificazione»), si segnalano, in proposito, contributi sia della giurisprudenza sia della dottrina.

Quanto agli interpreti, anche in tal caso il loro orientamento sembra essere chiaro: il termine «modificazione» comprenderebbe non le trasformazioni strutturali, ma solo quelle relative alla fornitura dei servizi, recanti una nuova spesa o un aggravio di spese già esistenti e di spettanza del conduttore.

Al riguardo, è stato precisato, infatti, che l’art. 10, legge n. 392/78, trova applicazione nei casi in cui le spese di riscaldamento e di condizionamento, nonché di fornitura di altri servizi, siano rimaste a carico – ex art. 9 – del conduttore; di conseguenza, che il secondo comma (che si applica solo nei casi di condominio), parlando di «modificazione» dei servizi comuni, deve ritenersi riferito non a modificazioni strutturali, ma solo a modificazioni nella fornitura dei servizi medesimi.

Allineata sulle stesse posizioni pare essere, del resto, anche la Cassazione che, nella sentenza n. 19308 del 3/10/05, si è così espressa: «In quanto volto a tutelare l’interesse del conduttore a non sopportare maggiori spese per la fornitura dei servizi comuni, il diritto d’intervento è peraltro limitato alle sole assemblee in cui si discutano modificazioni dei predetti servizi da cui derivi una spesa o un aggravio di spesa che, in definitiva, andrà a gravare sul conduttore».

Anche nella suddetta pronuncia, dunque, si pone l’accento sulla «fornitura dei servizi comuni» e sul relativo interesse del conduttore a intervenire in assemblea laddove dalla modificazione di tale servizi derivi una nuova spesa o un aggravio di spesa a suo carico.

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