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Condominio vita dura per chi non paga

di Germano Palmieri

Tra gli altri problemi portati dalla crisi economica, c’è anche l’aumento d e l l a morosità condominiale. Sono sempre più numerose le gestioni condominiali che si trovano con problemi di cassa perché uno o più proprietari non riescono a far fronte ai loro impegni. Come deve comportarsi l’amministratore per costringere i morosi a mettere mano al portafoglio? Possono i debitori chiedere le somme ai condomini in regola con i pagamenti? A queste domande si può trovare una risposta leggendo il secondo volume di «Tutto su… Il condominio» , la guida pratica in edicola da oggi con il Corriere a soli 80 centesimi. In questo secondo volume dedicato al pianeta del condominio vengono affrontati i temi dei servizi e delle parti comuni. Il libro contiene anche un’analisi ragionata delle novità in arrivo con la riforma attualmente all’esame del Parlamento. Ecco, intanto, qualche consiglio utile per affrontare il tema della morosità. L'amministratore Sta all'amministratore attivarsi per il recupero del credito, se del caso chiedendo al giudice l'emanazione di un decreto ingiuntivo, sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea: documentazione che rende il decreto immediatamente esecutivo, per cui si può procedere al pignoramento dei beni del debitore anche prima che scada il termine (quaranta giorni) previsto per fare opposizione al provvedimento. No alla gogna Quello che l'amministratore non può fare è affiggere nell’androne condominiale l'elenco dei «morosi» , con l'invito a mettersi in regola o addirittura con l'indicazione dell'importo dovuto; l'Autorità garante della protezione dei dati personali, infatti, ha stabilito che questo tipo d'iniziativa contrasta con il diritto alla privacy dei destinatari, mentre la Cassazione ha addirittura ravvisato il reato di diffamazione nell’affissione nella bacheca condominiale, potenzialmente accessibile anche agli estranei, dell'elenco dei condomini morosi. Tempi più rapidi La riforma all'esame del Parlamento prevede che l'amministratore debba attivarsi per il recupero coattivo del credito entro quattro mesi da quando è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. Scaduto il termine senza che si sia attivato risponde dei danni: novità, questa, che indurrà gli amministratori ad agire con la dovuta tempestività. Senza servizi Come previsto dal terzo comma dell'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in caso di mora nel pagamento dei contributi per almeno un semestre, l'amministratore, se previsto dal regolamento, può sospendere nei confronti del condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Questa possibilità è stata però esclusa dal giudice in una situazione in cui il recupero del credito non era considerato a rischio. Sul punto la riforma prevede che l'amministratore possa disporre la sospensione dei servizi in caso di mora protrattasi per almeno un quadrimestre, anche in mancanza di una norma del regolamento che lo preveda (come avviene attualmente), salvo che il giudice non riconosca l'essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e l'impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. I creditori L'amministratore — prevede la riforma — deve comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta, i dati dei condomini morosi e l'eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione. Ma non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo aver trovato soddisfazione col patrimonio dei «morosi» . Questa norma, se non ripristina la solidarietà fra i condomini di fronte alle obbligazioni assunte nel loro interesse dall'amministratore, esclusa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con una sentenza del 2008, ne sancisce una responsabilità sussidiaria. Gli altri condomini, in pratica, potranno essere chiamati a rispondere del debito di un condomino moroso, ma solo dopo che il creditore abbia esperito nei suoi confronti un'azione esecutiva senza riuscire a recuperare il dovuto.

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