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Condominio, stop all’abuso

di Luana Tagliolini

L'emissione dei provvedimenti da parte dell'amministratore di condominio, soprattutto se finalizzati a far cessare le trasgressioni al regolamento, non richiede una delibera ad hoc. L'amministratore, anche quando vi siano incertezze o dubbi interpretativi, può adottare provvedimenti obbligatori per il condominio (articolo 1133 del Codice civile) contro i quali il condomino può ricorrere all'assemblea o proporre direttamente impugnativa ex articolo 1137. Inoltre, questi provvedimenti sono atti autoritativi, contenenti manifestazione di volontà e per essere tali, devono avere portata precettiva, il che richiede anche la fissazione di un termine per adempiere, restando altrimenti meri pareri e non esercizio di poteri legittimamente attribuiti all'amministratore.

L'obbligatorietà non significa però esecutività, dal momento che contro tali provvedimenti è ammesso il ricorso all'assemblea senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria.

Nella sentenza 13689/2011 la Cassazione ha affrontato il caso di un amministratore che, con apposita lettera (sollecitata dai condomini), aveva chiesto a un condomino-avvocato di rimuovere una targa professionale apposta, in violazione del regolamento, nel vano antistante il portone, e a sostituire la lastra di marmo così danneggiata.

La targa veniva asportata da ignoti, contro i quali l'avvocato sporgeva denuncia per furto e veniva riposizionata; lo stesso agiva in giudizio contro il condominio e contro l'amministratore in proprio, chiedendo, tra l'altro, la nullità del provvedimento perché adottato in eccesso di potere e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.

Il tribunale rigettava le domande mentre l'appello degli attori veniva accolto dalla corte secondo la quale «l'amministratore avrebbe potuto dar seguito alla sollecitazione raccolta nel verbale di assemblea solo prudentemente» e con una lettera contenente una «mera segnalazione del problema costituito dalla collocazione della targa in luogo ritenuto non consentito».

Una lettera di «chiaro contenuto precettivo», trasmessa in forma di raccomandata e con determinazione di un tempo (dieci giorni) per l'adempimento, costituirebbe atto illecito con conseguente responsabilità dell'amministratore (sia perché l'emissione non era stata autorizzata dall'assemblea sia perché, anche qualora l'autorizzazione vi fosse stata, l'amministratore avrebbe dovuto comunque prudentemente valutare l'illiceità delle iniziative affidategli dall'assemblea, rifiutandosi, se del caso, di darvi seguito).

Tale prospettazione non è stata condivisa dalla Cassazione che ha precisato che la corte di merito aveva sostanzialmente vanificato il potere dell'amministratore, per la cui esplicazione non è necessaria una preventiva delibera assembleare; aveva trascurato di considerare che, comunque, l'iniziativa era legittimata dal dovere di curare l'osservanza del regolamento e che, al fine di attivarsi per far cessare gli abusi del condomino, l'amministratore condominiale non necessita di alcuna previa delibera condominiale, posto che egli è tenuto ex lege a curare l'osservanza del regolamento di condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità e all'abitabilità dell'edificio (Cassazione, sentenza 14735/06).

Va quindi escluso che l'iniziativa dell'amministratore costituisse iniziativa negligente, estranea alla funzione ricoperta e al rapporto organico con il condominio, al quale restava imputabile l'atto di difesa del regolamento.

 

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