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Condominio, riforma da rivedere

Nella riforma del condominio sono tante le cose da cambiare (si veda la scheda qui a fianco) ma tra le sviste del legislatore sull’uso più o meno inteso delle parti comuni una è decisamente vistosa: alcune modifiche al Codice civile ora risultano in aperto contrasto con altri articoli dello stesso Codice che non sono stati toccati dalla riforma. In particolare, il nuovo articolo 1120, comma 2, punto 2, prevede che le innovazioni aventi a oggetto opere e interventi volti al contenimento del consumo energetico, quali la produzione di energia attraverso l’uso di fonti rinnovabili, da parte del condominio o di terzi, sul lastrico solare o su altra idonea superficie comune, sono disposte con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Ma lo stesso legislatore è intervenuto a modificare l’articolo 26, comma 2 della legge 10/1991, che prevede, per gli stessi interventi, una maggioranza meno qualificata: quella degli intervenuti, che rappresenti un terzo del valore dell’edificio. Questa discrepanza così marcata potrebbe essere giustificata dal fatto che nel secondo caso la delibera condominiale si fonderebbe su un preventivo attestato di certificazione energetica o, comunque, su una diagnosi energetica che consentirebbe ai condomini di effettuare una scelta più precisa e ponderata. Va anche detto che in un caso, quello dell’installazione della termoregolazione, usando l’articolo 26 (nuovo comma 5) diventa possibile anche l’indispensabile variazione della ripartizione delle spese, questa volta con la maggioranza del 1120, comma 2. In ogni caso la mancanza di coordinamento rischia fortemente di ampliare i contrasti già esistenti in condominio.
Ma non è finita qui. Il nuovo articolo 1122-bis del Codice civile consente l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, a servizio di singoli proprietari, sul lastrico solare e su ogni altra idonea superficie comune, oltre che, naturalmente sulle parti di proprietà esclusiva dell’interessato senza alcuna preventiva delibera assembleare al riguardo. Solo qualora detti interventi vadano a modificare delle parti comuni, l’interessato è tenuto a darne comunicazione all’amministratore, indicando le opere che intende eseguire e le relative modalità di esecuzione delle stesse.
Le differenze sono evidenti. Tutto si gioca sulle parole “innovazione” e “modifica” delle parti comuni, termini tra i quali il confine rimane molto labile, soprattutto perché il legislatore afferma nell’articolo 1120 che questi interventi siano di natura innovativa per poi, nell’articolo 1122-bis, ritenere che queste opere, qualora siano nell’interesse di un singolo proprietario, possano semmai apportare delle modifiche alle parti comuni. Ma come contemperare questa norma, che necessariamente prevede un uso della parte comune a proprio esclusivo vantaggio (i pannelli solari, si sa, occupano buona parte del tetto), con l’ultimo comma degli articoli 1120 e 1102, rimasti invariati? In particolare l’articolo 1120, ultimo comma, vieta di rendere «talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino» e l’articolo 1102 stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Tutto ciò è ovviamente impraticabile: l’installazione a favore di un singolo condomino di un impianto a pannelli solari sul tetto o sul lastrico condominiale finirà inevitabilmente con il compromettere pari uso di questa parte comune da parte di altro comproprietario.

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