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Condominio, ingiunzione più facile

Con la riforma del condominio (legge 220/2012) sui pagamenti sono cambiate le regole non solo per i condomini, ma anche per i fornitori. Sino all’entrata in vigore della riforma (18 giugno scorso), i singoli condomini erano responsabili verso i terzi solo per la quota di loro competenza. Dal 18 giugno occorre invece fare distinzione tra opere di manutenzione straordinaria e innovazioni da una parte e, dall’altra, opere di manutenzione ordinaria.
Per le prime, è obbligatorio costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Alcuni interpretano la norma ritenendo che il denaro deve essere già stato tutto versato nelle casse condominiali ancor prima di procedere alla sottoscrizione del contratto di appalto. La costituzione del fondo diviene così condizione di rispondenza alla legge della determinazione assembleare. Anche il pagamento all’impresa in base allo stato di avanzamento lavori presuppone che l’amministratore sia già in possesso di tutto l’importo che corrisponderà all’appaltatore alle scadenze pattuite. Se questa fosse la corretta lettura della norma, non si pongono problemi per i pagamenti all’appaltatore in quanto i soldi ci devono già essere tutti. Il problema per lui è, semmai, di segno opposto: l’amministratore non riesce a raccogliere tutti i soldi ed egli perde il lavoro.
Diversa è, invece, la questione per gli interventi di manutenzione ordinaria, che vengono svolti senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, la quale ha unicamente approvato il preventivo di spesa. L’amministratore, in questo caso, ha un certo margine discrezionale per la riscossione coattiva. Infatti, l’obbligo di agire (salvo dispensa da parte dell’assemblea) entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio è riferito unicamente al rendiconto (consuntivo).
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
Nel caso in cui non abbia proceduto o, nonostante esecuzione, non sia riuscito ad entrare in possesso di tutti i denari, i creditori potranno azionare il decreto ingiuntivo contro il condominio, ma non potranno agire esecutivamente nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione dei morosi. Sarebbe quindi contrario a legge il comportamento dell’amministratore che utilizza i denari di coloro che hanno già pagato (magari per una eccedenza nel preventivo) per saldare in toto le fatture pervenute.
Sarebbe inoltre nulla, in quanto contraria alla legge, la delibera che autorizza l’amministratore a chiedere un ulteriore esborso per far fronte a carenze di denaro. Questo significa che le fatture dovranno essere pagate in proporzione a quanto già raccolto.
Nel momento in cui i morosi siano stati preventivamente escussi senza successo, diventando a questo punto obbligati al pagamento gli altri condomini, l’amministratore potrà richiedere un ulteriore esborso per sanare il debito.

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