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Condominio e indivisibilità

«In tema di condominio di edifici, poiché l’uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l’art. 1119 cod. civ. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all’originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condòmini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione». Nella specie, la Suprema corte (sent. n. 867/12, inedita) ha confermato la sentenza di merito, la quale, con motivazione ritenuta congrua, aveva disposto lo scioglimento del condominio relativamente al giardino circostante l’edificio, alla soffitta e allo scantinato della casa, e deciso di non procedere, invece, alla divisione della terrazza comune.

Cosa comune e uso mediante locazione

«In tema di condominio negli edifici, l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali». Lo ha stabilito la Cassazione nella sentenza n. 22435/’11, inedita.

Recesso uso diverso e gravi motivi

Puntuale precisazione della Cassazione (sent. n. 26711/11, inedita) in merito ai «gravi motivi» che possono legittimare il conduttore a risolvere il contratto di locazione. «In tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, in base al disposto di cui all’art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale, ha detto la Suprema corte, devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve essere non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma deve altresì consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali».

Cessione del contratto e inadempimento

La Cassazione ha ribadito in una sentenza (n. 23557/11, inedita) la propria costante giurisprudenza in materia di cessione di contratto. «In caso di cessione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 36 legge 27 luglio 1978, n. 392, il locatore, che non abbia liberato il cedente e che pretenda l’adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario, può agire, ha detto la Suprema corte, direttamente contro il solo conduttore-cedente, purché sia accertato l’inadempimento del cessionario, del quale non è necessaria la chiamata in causa».

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