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Condomini-inquilini separati

Inquilini e amministratore condominiale separati in casa. I rapporti tra conduttore e condominio, al contrario di quanto generalmente si crede, non sono sempre del tutto chiari. Può, infatti, avvenire che l’amministratore rivolga agli inquilini delle richieste che dovrebbe invece destinare al proprietario dell’unità immobiliare (si pensi al pagamento delle spese condominiali e alle sanzioni per la violazione del regolamento). Oppure, al contrario, può capitare che il conduttore interpelli l’amministratore per avere delle informazioni che dovrebbero invece essere fornite dal locatore o che l’inquilino non avrebbe comunque titolo a conoscere per ragioni di privacy. La regola aurea che disciplina i rapporti tra condominio, locatore e inquilino è in realtà molto semplice: la partecipazione alla gestione condominiale spetta al condomino (ovvero al proprietario o titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare concessa in locazione) e quindi l’amministratore deve rivolgere solo a quest’ultimo le proprie richieste. Il conduttore, al contrario, partecipa alla vita condominiale per il tramite del locatore, cui quindi vanno canalizzate tutte le istanze relative a problematiche inerenti i beni e i servizi comuni. La recente riforma del condominio di cui alla legge n. 220/2012 non ha quindi apportato alcuna modifica a questa regola, salvo forse quanto si dirà in relazione all’unico caso in cui l’inquilino ha per legge il diritto di partecipare e votare in seno all’assemblea condominiale.

Inquilino e diritto di voto in assemblea. L’unico caso in cui il conduttore ha diritto di partecipare all’assemblea condominiale è quello previsto dall’art. 10 della legge n. 392/78 sulle locazioni, che ha attribuito al medesimo il diritto di voto nelle deliberazioni relative alle spese e alle modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell’aria in luogo del proprietario-locatore.

Il fatto di avere diritto a partecipare all’assemblea non implica però automaticamente che l’amministratore condominiale abbia in questi casi il dovere di convocare anche l’inquilino. Si tratta di una questione aperta che, tuttavia, la giurisprudenza maggioritaria ha risolto negativamente, eliminando qualsiasi obbligo di convocazione in capo all’amministratore e onerando il solo locatore di rendere il relativo avviso al conduttore. Quindi, ferma restando la piena validità della deliberazione assembleare, il condomino che non abbia avvisato il proprio inquilino risponde verso quest’ultimo per i possibili danni derivatigli dalla mancata possibilità di esprimere il proprio voto.

Qualche timido spiraglio nella direzione di riconoscere in via interpretativa al conduttore un vero e proprio diritto di essere convocato all’assemblea condominiale potrebbe però derivare dall’inserimento obbligatorio dei suoi dati personali nel nuovo registro dell’anagrafe condominiale introdotto dalla legge di riforma del condominio. Ci si chiede, infatti, per quale finalità il legislatore abbia chiesto all’amministratore di raccogliere e aggiornare anche questo tipo di informazioni. In effetti l’amministratore, avendo già a sua disposizione questi dati, potrebbe essere ora agevolato nell’inviare la convocazione assembleare anche al conduttore qualora all’ordine del giorno vi sia una questione del genere.

Dal punto di vista del controllo sulla validità dell’operato dell’assemblea è utile inoltre chiarire come l’inquilino non abbia mai il potere di impugnare le deliberazioni condominiali, salvo appunto il caso in cui le stesse riguardino le spese e le modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento.

Inquilino e partecipazione all’assemblea condominiale. Si può poi discutere a lungo sulla legittimità della partecipazione del conduttore all’assemblea anche nei casi diversi da quelli di cui all’art. 10 della legge n. 392/78 (che riconosce al medesimo il diritto di partecipare senza diritto di voto alle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni). Il problema si pone essenzialmente da un punto di vista di tutela dei dati personali della compagine condominiale, con particolare riferimento ai casi in cui in assemblea si trattino dati sensibili di uno o più condomini (si pensi alla delibera relativa all’installazione di un ascensore condominiale con le maggioranze agevolate per l’abbattimento delle c.d. barriere architettoniche) oppure dati non sensibili ma di particolare rilevanza sociale, come per esempio quelli relativi alla morosità condominiale.

Da quest’ultimo punto di vista, infatti, è evidente come i conduttori, essendo estranei alla compagine condominiale, non abbiano alcun valido titolo ad apprendere informazioni sulla morosità dei condomini. Sul punto si è espressa chiaramente anche l’Autorità garante per la tutela dei dati personali nella recente riedizione del 2013 del vademecum sulla privacy e il condominio, chiarendo anche il fatto che il conduttore non possa nemmeno chiedere all’amministratore l’accesso ai dati sulla gestione condominiale. Di conseguenza ammettere la partecipazione del conduttore all’assemblea chiamata a discutere sulla situazione di morosità dei condomini (a meno di ottenere il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio) equivarrebbe a inviare al medesimo copia integrale del rendiconto condominiale dal quale emergono le predette morosità, condotta che sarebbe poi a sua volta sostanzialmente equivalente all’affiggere il predetto consuntivo nella bacheca condominiale (salvo il maggior danno potenzialmente derivante dalla conoscibilità della predetta documentazione da parte di un numero indeterminato di soggetti estranei alla compagine condominiale).

Inquilino e spese condominiali. Anche per le spese condominiali vale la separazione tra condominio e inquilino sopra tratteggiata. Se, quindi, unico soggetto tenuto al pagamento degli oneri condominiali resta il condomino, dal quale soltanto l’amministratore può pretendere il saldo e in mancanza agire giudizialmente, è anche vero che per le medesime ragioni di tutela dei dati personali il conduttore non può pretendere di visionare i preventivi e i rendiconti condominiali, se non per il tramite del locatore e limitatamente alla posizione di quest’ultimo. Se, infatti, l’inquilino ha certamente il diritto di visionare le pezze giustificative degli oneri accessori richiesti in pagamento dal locatore (si veda anche il box nella pagina precedente), lo stesso non ha però alcun valido titolo per conoscere la posizione debitoria degli altri condomini diversi dal suo dante causa (l’amministratore che, anzi, consentisse al conduttore di venire in possesso di tali informazioni violerebbe la privacy dei propri condomini). Vista la sostanziale impermeabilità dei distinti rapporti condominio-locatore e locatore-conduttore pare quindi addirittura superfluo aggiungere che il proprietario non possa mai validamente giustificare il mancato pagamento degli oneri condominiali con la circostanza che il suo conduttore sia in mora nel pagamento degli oneri accessori dovuti in base al contratto di locazione.

Inquilino e violazioni del regolamento condominiale. Infine, per quanto riguarda il rispetto del regolamento condominiale, mentre è certo che anche il conduttore debba comunque rispettarne il contenuto (e quindi, per esempio, non possa ascoltare la radio a musica alta negli orari di riposo, non possa parcheggiare la moto in cortile ove ciò sia vietato, ecc.), è altrettanto pacifico che le eventuali sanzioni pecuniarie comminate in base a esso (secondo le nuove e più severe regole previste dalla legge di riforma del condominio) possono essere rivolte esclusivamente al condomino-locatore, anche per violazioni commesse dal solo inquilino (sul quale il proprietario potrà comunque rivalersi).

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