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Condomini, gestione in chiaro

L’amministratore condominiale fa il pieno di competenze. Sono, infatti, numerosi gli obblighi, nuovi, rimodulati o semplicemente codificati, addossati a questa figura dalla legge di riforma della disciplina condominiale. Eccoli in sintesi.

Obblighi di comunicazione ai condomini e di affissione delle generalità in un luogo di pubblico accesso. In caso di nomina e per ogni successivo mandato, c’è l’obbligo per l’amministratore di comunicare ai condomini i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale e, qualora si tratti di società, la denominazione e la sede legale della stessa, l’indirizzo dei locali in cui si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130 c.c. (registro dell’anagrafe condominiale, registro dei verbali dell’assemblea, registro di nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità), nonché dei giorni e delle ore nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed estrarre copia (firmata dall’amministratore) dei predetti documenti (previa richiesta a quest’ultimo e con rimborso della spesa). È poi evidente come sia di pubblico interesse poter risalire con immediatezza al nominativo e al recapito del soggetto chiamato per legge a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi. Ebbene, d’ora in avanti anche l’amministratore avrà l’obbligo di esporre in uno spazio accessibile ai terzi una targhetta con le proprie generalità.

Obbligo di stipulare apposita polizza assicurativa per la responsabilità professionale e di comunicarne gli estremi ai condomini. L’amministratore, al momento dell’accettazione della nomina, se previsto dall’assemblea, deve anche presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea abbia deliberato lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere però inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e di far transitare esclusivamente su quest’ultimo le entrate e le uscite condominiali. Anche questa disposizione risponde a un’esigenza di elementare trasparenza nell’amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui. A detto conto corrente, che potrà essere sia bancario sia postale, avranno ovviamente diritto di accesso tutti i condomini. L’accesso dovrà comunque essere intermediato dall’amministratore.

Obbligo di consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell’incarico. Viene ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l’obbligo dell’amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell’incarico. Detto obbligo potrà essere assolto mediante consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini sia a questi ultimi sia al nuovo amministratore designato dall’assemblea. Viene poi ulteriormente specificato che l’amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell’interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell’incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio, perché non ancora nominato dall’assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.

Obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini. Viene poi introdotto l’obbligo dell’amministratore di riscuotere quanto dovuto dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato. L’intervento dell’assemblea, lungi dal costituire una condizione per il recupero forzoso dei crediti condominiali, può invece sollevare l’amministratore da detto obbligo normativo. Detto obbligo va correlato a quanto specificamente previsto in tema di morosità condominiale dall’art. 63 disp. att. c.c.

Obbligo di specificare l’ammontare del compenso al momento della nomina. Per evitare possibili contenziosi in materia, la legge di riforma ha previsto di obbligare l’amministratore a dichiarare espressamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’ammontare del compenso richiesto sia in occasione della prima nomina sia per i successivi rinnovi del mandato biennale. Solitamente sarà la deliberazione assembleare di nomina a specificare l’ammontare del compenso richiesto dall’amministratore e accettato dall’assemblea.

Obblighi contabili. L’art. 1130-bis c.c. prevede un rendiconto condominiale annuale che dovrà predisposto dall’amministratore e contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell’amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una relazione accompagnatoria, esplicativa della gestione annuale, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

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