Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Chi non sfrutta i volumi li perde

Il Comune può ridurre la capacità edificatoria di un’area, facendola passare da intensiva a ville urbane e decongestionando così la zona. Lo sottolinea il Tar di Milano con la sentenza 15 maggio 2014 n. 1281, relativa a un Comune che ha ampliato le zone a verde privato dove prima si poteva edificare.
È una situazione diffusa: i proprietari di lotti edificabili non ritengono di utilizzarli integralmente o diluiscono nel tempo l’edificazione. Ciò può condurre ad una situazione di fatto che prevale su quella prevista dal piano urbanistico. Se la prevalenza di verde si consolida nel tempo, un successivo piano urbanistico può diminuire l’edificabilità lasciando il posto a costruzioni rade, che mantengano verde privato e giardini originariamente non previsti. Questo è stato il caso di un proprietario milanese, che inizialmente avrebbe potuto realizzare oltre 5mila metri cubi di edifici ma che, per aver mantenuto l’area a verde privato (con un comportamento comune ad altri proprietari) sè l’è vista riclassificare a villa urbana, perdendo l’edificabilità di circa 4mila metri cubi. Il ragionamento del giudice amministrativo parte dall’insindacabilità delle scelte di pianificazione territoriale: sono contestabili solo decisioni irrazionali o arbitrarie del Prg, che non riflettano esigenze pubbliche.
Per cambiare destinazione di zona, basta il richiamo a criteri generali di impostazione, desumibili dalla relazione che accompagna il piano urbanistico. Nel caso specifico, il Comune ha dato una spiegazione plausibile, partendo dall’esistenza di alcune zone caratterizzate da presenza di ville monofamiliari o bifamiliari con ampi spazi aperti di pertinenza ad uso giardino privato. Un impianto mantenuto, anche se non inizialmente voluto dai proprietari, che avevano lasciato aree a giardino contando su un’edificabilità già riconosciuta e sfruttabile in seguito. Ma, quando la zona si è stabilizzata con spazi aperti e giardini, ha acquisito prevalenza un certo pregio dei luoghi, che il Comune ha voluto preservare.
Una scelta ritenuta razionale dal Tar. Se quindi vi è un’utilizzabilità edificatoria solo parziale di un’area, è possibile che il Comune adotti scelte di minore edificabilità, tutte le volte che il privato dimostri disisnteresse all’edificazione e che vi sia un decremento generale di edificabilità. Diverso sarebbe il ragionamento se il Comune fosse intervenuto durante il periodo di validità di un piano urbanistico di dettaglio, la cui esecuzione si può protrarre per almeno dieci anni: durante tale periodo le destinazioni sono intoccabili, anche perché ancorate al calibro delle opere di urbanizzazione (strade, fogne, spazi comuni) nel frattempo realizzate.
In casi come quello deciso dal Tar milanese, il Comune non dovrebbe nemmeno restituire l’Ici già incassata, in quanto nelle precedenti previsioni di Prg esisteva la potenzialità edificatoria e quindi esisteva il presupposto dell’imposizione fiscale. Il Comune ha solo l’onere (articolo 31, comma 20, della legge 289/2002) di comunicare la nuova destinazione ed il nuovo valore ai fini della fiscalità locale.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Almeno per ora il pericolo è scampato. Ma è difficile capire quanto ancora la rete di protezione l...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Mario Draghi ha deciso di scrivere personalmente il nuovo Recovery Plan italiano. Lo farà insieme a...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Gli sherpa sono al lavoro per invitare Mario Draghi nella capitale francese. Emmanuel Macron vorrebb...

Oggi sulla stampa