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Cessioni d’azienda, fisco light

Cessioni di azienda con immobili meno onerose dal 1° gennaio 2014. Per effetto del combinato disposto dell’art. 26 del recente dl 104/2013 (Decreto Istruzione), convertito con modificazioni dalla legge n. 128/2013, e dell’art. 10 del dlgs 23/2011, sono state introdotte nel nostro ordinamento alcune importanti disposizioni tributarie che andranno a interessare le imposte di registro, ipotecarie e catastali. L’obiettivo del legislatore è portare ad una decompressione delle imposte indirette nell’ambito di operazioni societarie che avvengono in presenza di immobili. Tali novità, che si innestano all’interno del c.d. «federalismo fiscale municipale» di cui al predetto dlgs 23/2011, incidono sulle operazioni societarie: in alcuni casi positivamente, in quanto riducono l’ammontare delle imposte indirette legate ai trasferimenti immobiliari, mentre in altri casi negativamente, a seguito dell’abolizione di tutte le agevolazioni in materia di trasferimenti.

 

Le novità del dl 104/2013. Nell’ambito dei trasferimenti immobiliari, e quindi anche di quelli relativi a operazioni aziendali e societarie, è intervenuto, il dl 104/2013 (art. 26), che ha completamente sostituito il comma 3, dell’art. 10 del dlgs 23/2011 (decreto Imu) la cui nuova formulazione prevede, a decorrere dal 1° gennaio 2014, che:

– gli atti assoggettati all’imposta di registro e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro (mentre il decreto Imu ne prevedeva l’esenzione);

– l’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di 168 euro da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014, passa a 200 euro.

Resta immodificata l’imposta di registro ove dovuta nella misura fissa di 67,00 euro, come nel caso della cessione del contratto di locazione o di contratti di locazione di fabbricati abitativi imponibili ad Iva.

 

Il decreto Imu (dlgs 23/2011). Per il resto il decreto Imu resta invariato, e prevede che a decorrere dal 1° gennaio 2014:

– scontano l’imposta di registro al 9% gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi (primo periodo comma 1);

– se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (si noti la coincidenza con quanto previsto per l’Imu), ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis (e cioè ricorrendo le condizioni «prima casa»), l’aliquota è del 2% (secondo periodo comma 1);

– in entrambi i suddetti casi l’imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro (comma 2);

– in relazione agli atti di cui sopra sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali (comma 4).

Pertanto, volendo sintetizzare, la tassazione immobiliare ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, a partire dal 1° gennaio 2014, sarà quella illustrata in tabella.

Per quanto riguarda gli atti societari di aumenti di capitale con conferimento di denaro e beni non immobili, le trasformazioni societarie, le fusioni e le scissioni societarie, per effetto del dl 104/2013, l’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, stabilito in misura fissa di 168 euro fino al 31/12/2013, è elevato a 200 euro dal prossimo 1° gennaio 2014.

 

Abrogazione dei regimi speciali. Anche in tal caso occorre fare riferimento al decreto Imu il quale, ai sensi del comma 4 dell’art. 10, a decorrere dal 1° gennaio 2014, tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste da leggi speciali, in relazione agli atti aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari, saranno soppresse. Ci si riferisce, ad esempio:

– ai trasferimenti di immobili di interesse storico, artistico o archeologico (attualmente soggetti all’imposta di registro del 3%);

– ai trasferimenti a favore di onlus (attualmente soggetti a imposta di registro fissa);

– ai trasferimenti di immobili abitativi esenti da Iva a favore di imprese di rivendita immobiliare (attualmente soggetti all’imposta di registro dell’1%);

– ai trasferimenti di immobili a favore dello stato o di enti pubblici territoriali (attualmente soggetti all’imposta di registro fissa);

– ai trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati (attualmente soggetti a imposta di registro dell’1%).

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