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Cessione cubatura al fondo vicino Il registro è al 3% (e non all’8%)

Sconta l’imposta di registro al 3 e non all’8% la cessione della cubatura autorizzata sul terreno dal piano regolatore generale, effettuata in favore del fondo del vicino. E ciò perché il proprietario trasferisce un diritto che non ha natura reale: va dunque assoggettato all’aliquota proporzionale prevista per l’atto a contenuto patrimoniale. Pesa il dl sviluppo, che per primo ha tipizzato i diritti edificatori prevedendo la trascrizione: la cessione della cubatura non richiede la forma scritta ai fini della sostanza e risulta trascrivibile ex articolo 2643, numero 2 bis, c.c. In caso di trascrizione e voltura scatta l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa. Lo stabiliscono le S.u. civili della Cassazione con la sentenza 16080/21, pubblicata il 9 giugno. La Suprema corte accoglie il ricorso dei contribuenti e decide nel merito annullando l’avviso di liquidazione. Sbaglia la Ctr a riformare la decisione della Ctp sul rilievo che avrebbe «sicure caratteristiche di realità» l’atto con cui i proprietari del terreno, che non sono soggetti Iva, vendono una parte della cubatura edilizia ottenuta dalla convenzione col Comune: a comprarla è una società titolare di un fondo omogeneo dal punto di vista urbanistico. E a chiudere il contrasto di giurisprudenza contribuisce il decreto 70/2011, che ha aggiunto il numero 2 bis all’articolo 2643 c.c, nonostante gli «evidenti limiti» segnalati dai giudici di legittimità perché non dà una definizione dei diritti edificatori in termini di contenuti e sostanza. Ma consente comunque di qualificarli come diritti veri e propri e aiuta a qualificare la cessione di cubatura dal punto di vista giuridico: è solo per effetto del contratto fra le parti che i diritti edificatori sono costituiti, trasferiti e modificati, il che consente il trasferimento con il consenso delle parti ex articolo 1376 c.c. Resta, comunque, il ruolo autorizzativo e regolatorio del permesso di costruire: quando il cessionario presenta il progetto per edificare, il cedente deve operare per il rilascio del titolo edilizio secondo correttezza e buona fede. Insomma: non si può applicare alla cessione di cubatura l’aliquota più alta prevista per il trasferimento della proprietà degli immobili o altri diritti reali.

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