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Certificato per tutti i rogiti

di Angelo Busani

Suscita già parecchie discussioni la nuova norma che impone di inserire nei contratti di compravendita di edifici una apposita clausola con la quale l'acquirente dà «atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici». La disposizione è contenuta nel decreto legislativo, di imminente entrata in vigore, attuativo della direttiva 2009/28/CE, in tema di promozione dell'uso di energia derivante da fonti rinnovabili, firmato ieri dal presidente della Repubblica.

La clausola richiamata presuppone (se è vero che l'acquirente deve appunto dare atto di aver ricevuto la documentazione) che il fabbricato oggetto del contratto sia già stato dotato dell'Ace prima della stipula del contratto stesso.

Già ci si chiede se si tratti di una disposizione inderogabile, in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell'esclusivo interesse dell' acquirente di un fabbricato, e quindi da questi disponibile. Così come era stata interpretata nel senso della derogabilità la norma (articolo 6, Dlgs 192/2005) che impone l'obbligo di «dotare» gli edifici oggetto di compravendita con l'attestato di certificazione energetica.

Inoltre, non è chiaro cosa succeda nel caso di violazione di questa norma ove essa sia ritenuta inderogabile, e cioè se si debba parlare di nullità del contratto anche se la nuova disciplina espressamente non sancisce questa conseguenza.

Un altro fattore oggetto di riflessione è l'impatto che questa norma avrà nella contrattazione avente a oggetto immobili ubicati in Regioni che a vario titolo hanno normato in tema di certificazione energetica degli immobili oggetto di contratto traslativo a titolo oneroso. Finora, infatti, le leggi regionali erano più restrittive della normativa nazionale: nelle Regioni senza una legislazione in materia si applica la legge statale e quindi la possibilità di derogare alla sussistenza dell'Ace all'atto della stipula del rogito; nelle Regioni che invece hanno legiferato sul punto si ha un panorama di maggior rigorosità rispetto alla legge statale fino a giungere all'estremo opposto rispetto ad essa, e cioè all'obbligo di allegazione punito, in caso di inadempimento, con salata sanzione pecuniaria.

Con l'introduzione della nuova norma statale il quadro pare rovesciarsi: se la nuova disciplina fosse ritenuta inderogabile, non solo ci si dovrebbe adeguare ad essa per le compravendite nelle Regioni che non hanno leggi in materia, ma si potrebbe anche pensare a una sua prevalenza sulle leggi regionali (e quindi su tutte quelle finora emanate) in ogni caso in cui la legge regionale permettesse deroghe all'obbligo di sussistenza dell'Ace all'atto del rogito che la legge nazionale invece non consentisse. In quest'ultimo caso si apre infatti la questione se basti una qualsiasi norma regionale a escludere l'applicazione della legge statale oppure se la legge regionale può imporsi alla legge statale solo se le norme regionali siano più restrittive di quelle statali.

 

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