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Cedolare secca: un regime agevolato non per tutti

di Gianfranco Di Rago  

Niente cedolare secca per gli immobili di proprietà condominiale concessi in locazione a fini abitativi. Mentre rimane aperta la possibilità di accedere al nuovo regime impositivo, anche pro quota, ai comproprietari di uno stesso appartamento. Lo ha chiarito l'Agenzia delle entrate con la circolare n. 26 dell'1 giugno scorso, con la quale sono state prese in esame le caratteristiche principali del nuovo regime impositivo.

Che cos'è la cedolare secca. La novità fiscale del 2011 è sicuramente la cosiddetta cedolare secca, invocata da tempo dalle principali associazioni dei proprietari di immobili per semplificare la giungla tributaria in materia di locazioni. L'art. 3 del dlgs n. 23/2011 in materia di federalismo fiscale ha, infatti, introdotto un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative. L'opzione in questione comporta l'assoggettamento del canone percepito dal proprietario a un'imposta fissa con aliquota del 21%, che va a sostituire Irpef, imposta di registro e imposta di bollo. La scelta del locatore produce effetti giuridici anche nei confronti del conduttore, che in questi casi non è più tenuto al versamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione concluso. Per il periodo di durata dell'opzione, però, è sospesa per il proprietario di casa la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche ove ciò sia specificamente previsto nel contratto di locazione. A tal fine il locatore è tenuto a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore l'intenzione di esercitare l'opzione e la conseguente rinuncia all'aggiornamento del canone.

Chi e quando può optare per la cedolare secca. Il regime della c.d. cedolare secca può trovare applicazione soltanto in relazione ai contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo e le relative pertinenze (deve trattarsi di fabbricati censiti nel catasto nella tipologia abitativa, ovvero con categoria catastale A, escluso quella A10). Il nuovo regime fiscale non si applica, quindi, agli immobili destinati all'esercizio di aziende o attività commerciali. Secondo l'Agenzia delle entrate esulano, inoltre, dal campo di applicazione della recente normativa i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono poi esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo. L'opzione può comunque essere esercitata anche per i contratti di durata inferiore a 30 giorni all'anno, per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione in termine fisso. La circolare dell'1 giugno spiega che, nel caso in cui la locazione abbia a oggetto un immobile abitativo e un secondo immobile strumentale, per il quale non sia possibile, per i motivi di cui sopra, accedere al regime della cedolare secca, il locatore potrà beneficiarne solo in relazione alla quota di canone relativa alla locazione dell'immobile abitativo. Ne discende, secondo l'Agenzia delle entrate, che ove sia previsto un canone unitario per entrambi gli immobili, la quota di canone riferibile a quello al quale si intende applicare la cedolare secca dovrà essere determinata ripartendola in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità.

La possibilità di optare per il regime della c.d. cedolare secca spetta soltanto al locatore che sia persona fisica (e non anche persona giuridica) e titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile concesso in locazione. La riserva a favore delle sole persone fisiche, come spiegato dall'Agenzia delle entrate, si rileva dall'articolato normativo che, assoggettando alla cedolare secca il reddito fondiario derivante dal contratto, ne fa conseguire per il locatore l'obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell'imposta personale. Per lo stesso motivo non possono optare per il regime speciale i soggetti che, pur procedendo in qualità di persone fisiche alla locazione di immobili a uso abitativo, abbiano agito nell'esercizio dell'attività di impresa o di arti e professioni.

La circolare n. 26 ha, quindi, chiarito che, in caso di immobili abitativi concessi in locazione appartenenti a più proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento (a eccezione degli immobili di proprietà condominiale, ossia appartenenti indistintamente a tutti i condomini dello stabile), l'opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente da ciascuno di essi, ma la stessa esplica i propri effetti soltanto in capo a quanti ne abbiano in tal modo inteso usufruire.

Ne consegue, secondo quanto rilevato dall'Agenzia delle entrate, che il nuovo regime fiscale potrebbe quindi essere applicato anche soltanto in relazione ad alcune quote dell'immobile locato. Il nuovo sistema di tassazione non riguarda infine i contratti di sublocazione né le locazioni di immobili situati all'estero.

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