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Cedolare secca per tutti i gusti

di Andrea Bongi  

Cedolare secca, ad ogni contratto la sua opzione. Con l'approvazione dei nuovi modelli per la registrazione dei contratti di locazione, ogni locatore può esercitare validamente l'opzione per l'assoggettamento dei canoni di locazione al nuovo regime. Le modalità variano a seconda della decorrenza del contratto.

Per il 2011 il regime è soggetto a disciplina transitoria regolata dal provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate del 7 aprile. Prima dell'opzione al fisco, o comunque contestualmente, il locatore dovrà inviare anche una lettera raccomandata al conduttore per avvisarlo della opzione e per comunicargli la rinuncia agli adeguamenti contrattuali.

In tabella sono state riepilogate le situazioni che possono verificarsi nel 2011 e le modalità con le quali, per ciascuna, deve essere esercitata l'opzione al fisco.

Per consentire ai locatori interessati di valutare con maggior calma le opportunità offerte dal nuovo regime ad imposizione sostitutiva sui canoni di locazione ad uso abitativo, l'Agenzia delle entrate, con comunicato stampa del 6 aprile, ha previsto una finestra temporale, dal 7 aprile al 6 giugno 2011, per registrare o rinnovare i suddetti contratti di locazione. L'ultimo tassello mancate è rappresentato dall'istituzione dei codici tributo necessari per i versamenti degli acconti della nuova imposta sostitutiva dovuti per l'anno 2011 nella misura dell'85% della stessa.

Tornando all'opzione, il locatore, dopo aver verificato la convenienza fiscale del nuovo regime per esercitare validamente la scelta, deve: inviare la comunicazione al conduttore; comunicare l'opzione all'agenzia delle entrate.

La comunicazione al conduttore. Secondo il comma 11 dell'art. 3 del dlgs n. 23/2011 l'opzione per la cedolare secca non ha effetto se il locatore non ha dato «preventiva» comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, sia della volontà di esercitare l'opzione sia, soprattutto, di rinunciare a esercitare la facoltà di richiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo dovuto. Il provvedimento direttoriale del 7 aprile non ha dato indicazioni in ordine alla natura preventiva della comunicazione limitandosi a richiamarne la necessità ai fini della validità dell'opzione stessa.

Per evitare il rischio dell'invalidità della scelta del nuovo regime ad imposta sostitutiva è quindi buona norma procedere all'invio della raccomandata al conduttore prima o comunque contestualmente all'esercizio dell'opzione al fisco.

Nel facsimile in tabella sono state riportate le principali indicazioni che tale comunicazione dovrà contenere. Nel caso di revoca dell'opzione sarà necessario avvisare nuovamente il conduttore di tale evento.

L'opzione al fisco. Il provvedimento direttoriale del 7 aprile ha disciplinato l'opzione per la cedolare secca secondo uno schema a durata pluriennale con possibilità di revoca di anno in anno. Il provvedimento ha previsto diverse modalità di esercizio dell'opzione a seconda del momento in cui si trova il contratto di locazione (prima registrazione, rinnovo, risoluzione ecc.). È inoltre possibile anche l'esercizio di un'opzione parziale, relativa cioè soltanto ad alcune unità abitative ricomprese nel contratto. Nell'ipotesi di pluralità di locatori, ognuno di essi potrà optare per la cedolare secca e la mancata opzione di uno non coinvolgerà gli altri.

L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata liberamente dal locatore per ogni unità immobiliare locata ad uso abitativo e relative pertinenze. L'opzione, si legge nel provvedimento, vincola il locatore all'applicazione del regime ad imposta sostitutiva per tutta la durata del contratto o della proroga o del residuo periodo di validità dello stesso. Il locatore ha comunque la possibilità di revocare l'opzione esercitata in ciascuna annualità contrattuale successiva.

Le modalità con le quali il locatore esercita l'opzione variano a seconda del «momento contrattuale» in cui la stessa è esercitata. Si potranno verificare le seguenti situazioni: opzione in sede di registrazione del contratto; in caso di proroga o risoluzione del contratto; per i contratti per i quali non vi è obbligo di registrazione.

Oltre a queste tipologie classiche, il provvedimento introduce anche una disciplina transitoria valevole per l'anno 2011.

In sede di registrazione del contratto. Se l'opzione per la cedolare è esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, occorrerà utilizzare il nuovo modello Siria per la registrazione telematica dei contratti di locazione approvato con il citato provvedimento direttoriale.

Per analogia con quanto stabilito in ordine alla facoltà di revoca dell'opzione il provvedimento stabilisce che la mancata opzione in sede di registrazione del contratto non impedisce la possibilità di optare nelle annualità successive. Il nuovo modello Siria si compone di due pagine. Nella prima sono indicati i dati dei locatori e dei conduttori (massimo tre per ciascuna tipologia) mentre nella seconda pagina si devono indicare i dati catastali dell'unità abitativa e relative pertinenze locate assieme ad essa (massimo tre). Quando non è possibile utilizzare il nuovo modello telematico Siria (per esempio numero di locatori superiori a tre) allora la scelta dovrà essere effettuata con l'utilizzo del modello cartaceo 69.

Nelle tre sezioni riferite ai dati dei locatori è riportato l'apposito spazio per l'opzione che ciascuno di essi può esercitare per la tassazione con la cedolare secca.

L'opzione si esercita da parte di ciascun locatore comproprietario o contitolare di altro diritto reale (usufrutto, abitazione ecc.) sottoscrivendo l'apposito spazio previsto nel modello come indicato nell'esempio.

Opzione in caso di proroga o risoluzione del contratto. Se il contratto di locazione è già registrato, l'opzione può essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, mediante il nuovo modello 69 approvato anch'esso con il provvedimento direttoriale sopra ricordato. Le stesse considerazioni valgono nel caso in cui il contratto sia oggetto di risoluzione.

Opzione per i contratti per i quali non sussiste obbligo di registrazione. Se per il contratto di locazione non vi è invece obbligo di registrazione, l'opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta per il quale l'opzione esercita la sua validità. In altri termini se il locatore intende assoggettare alla cedolare secca l'affitto riscosso nel 2011 dovrà effettuare tale opzione nella dichiarazione dei redditi da presentarsi nel 2012.

Disciplina transitoria per il 2011. Tutti i contratti relativi ad immobili locati ad uso abitativo registrati, prorogati o risolti nel corso dell'anno 2011 possono essere oggetto di opzione per il nuovo regime di tassazione sostituiva tramite la cedolare secca. Tenuto conto dell'entrata in vigore della nuova normativa che ha istituito l'imposta sostitutiva sulle locazioni ad uso abitativo, le modalità di opzione variano sulla base del seguente spartiacque temporale:

– contratti scaduti, registrati o risolti entro il 7 aprile 2011;

– contratti scaduti, registrati o risolti a partire dal 7 aprile 2011.

Per i contratti relativi al primo periodo temporale, l'opzione dovrà necessariamente essere esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi (Unico o 730) da presentare nell'anno 2012. Il provvedimento direttoriale del 7 aprile precisa inoltre che le imposte di registro e di bollo versate a seguito della registrazione, del rinnovo o della risoluzione del contratto dall'1/1/2011 al 7/4/2011 non potranno formare oggetto di rimborso. Per i contratti da registrare, rinnovare o risolvere dopo il 7 aprile 2011, l'opzione per la cedolare secca deve essere esercitata necessariamente in sede di registrazione o rinnovo tramite la nuova modulistica approvata con il citato provvedimento direttoriale.

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