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Cedolare secca: i proprietari all’appello

di Andrea Bongi  

Cedolare secca: se l'inquilino non collabora il proprietario potrà procedere unilateralmente alla regolarizzazione del contratto. Con l'avvicinarsi della scadenza del 6 giugno prossimo, sembra essere proprio questa la modalità pratica attraverso la quale sanare le irregolarità pregresse dei contratti di locazione ad uso abitativo.Tutta da interpretare poi la norma che stabilisce l'inapplicabilità del nuovo regime ad imposta sostitutiva per le locazioni effettuate in regime d'impresa, nelle ipotesi di più unità immobiliari locate in capo alla singola persona fisica proprietaria.

A poco meno di una settimana dal debutto del c.d. «conflitto di interessi» fra locatori e conduttori (si veda ItaliaOggi Sette in edicola) sono questi alcuni dei principali dubbi ancora sul tappeto. Dubbi che potrebbero essere risolti, almeno in parte, dalla circolare esplicativa che, secondo quanto risulta ad ItaliaOggi, dovrebbe vedere la luce proprio nel corso di questa settimana.

Il «conflitto di interessi» creato dalla disposizione sta sicuramente ottenendo i suoi effetti mettendo in movimento i conduttori da una parte, interessati soprattutto al regime di assoluto favore dell'emersione dei contratti non registrati, ed i locatori dall'altra, preoccupati, questi ultimi, anche dal raddoppio delle sanzioni amministrative sui canoni non dichiarati.

Nonostante l'antagonismo creato ad arte dalla norma in ordine alla regolarizzazione dei contratti di locazione non registrati o registrati solo in parte, ci sono alcuni aspetti tecnici e operativi che dovranno essere necessariamente chiariti soprattutto per la risoluzione delle situazioni nelle quali non è possibile presupporre alcuna collaborazione fra i due protagonisti del contratto.

In queste ipotesi l'unica via tecnicamente percorribile, che dovrebbe trovare l'avallo delle entrate nel documento di prassi di prossima emanazione, dovrebbe essere quella consentire al proprietario di attivarsi unilateralmente per rettificare in aumento il canone a suo tempo dichiarato o registrare il contratto dissimulato o stipulato solo verbalmente.

Concedendo questa possibilità al proprietario/locatore si verrebbero a creare dei meccanismi di salvaguardia che possono consentire di evitare abusi perpetrati in senso diametralmente opposto a quello voluto dalla norma introduttiva della nuova imposta sostitutiva sulle locazioni abitative.

Ovvio che in questi casi gli interessi in gioco sono assolutamente rilevanti e opposti fra locatore e conduttore. L'iniziativa unilaterale dell'uno potrebbe spiazzare l'altro e viceversa.

Occorre anche precisare che in questi casi il conflitto di interessi voluto dalla norma potrebbe proseguire anche dopo l'iniziativa unilaterale di una delle parti in gioco.

È infatti probabile che la dichiarazione unilaterale di una di esse (ad esempio il conduttore) venga recepita in toto dall'altra (locatore) senza rivendicazione alcuna. Gli effetti che la norma esplica sul contratto di locazione travalicano infatti i meri aspetti tributari, finendo per imporre una disciplina contrattuale sia per quanto concerne l'importo del canone annuo (il triplo della rendita catastale) sia per quanto riguarda la durata dello stesso. A fronte della possibile iniziativa del conduttore, che ha tutto l'interesse a far emergere il contratto o la parte in nero di esso, il locatore difficilmente resterà inerte cercando di dimostrare, per quanto possibile, la non veridicità delle dichiarazioni rese unilateralmente dalla sua controparte. Oggetto del contendere in tal senso potrà essere sia l'ammontare del «vero» canone di locazione sia l'epoca di «effettiva» stipula del contratto.

Ma i proprietari sono preoccupati anche da altri aspetti della nuova normativa. Sembra infatti che molti di coloro che locano più di una unità immobiliare siano incerti se optare o meno per la cedolare perchè timorosi di venir considerati veri e propri esercenti una attività d'impresa. Si tratterebbe di una circostanza che invaliderebbe l'opzione, espressamente prevista dalla norma solo per le ipotesi di locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate non nell'esercizio di impresa, arti e professioni, ed potrebbe esporre il locatore stesso a possibili azioni da parte del fisco. Allo stato attuale nessuna disposizione normativa stabilisce un limite al di sopra del quale la locazione degli immobili di proprietà configura una vera e propria attività d'impresa. A tale proposito potrebbe essere necessario un intervento normativo o interpretativo che tenda a fugare ogni dubbio al proposito attraverso, ad esempio, la previsione di un criterio oggettivo oltre il quale si configura l'attività d'impresa.

A tale proposito è bene comunque precisare, anche per rassicurare i dubbi dei proprietari, che nel regime d'impresa le locazioni abitative vengono tassate sulla base degli stessi criteri di determinazione fondiaria del reddito delle persone fisiche e ciò eviterebbe alla radice il rischio di riprese a tassazione ai fini irpef di maggiori redditi rispetto a quelli ora dichiarati.

Molti dei dubbi ancora presenti sul tappeto, compresi quelli sopra evidenziati, potranno essere rimossi dalla circolare esplicativa, la cui uscita è data ormai per imminente. Buona parte del successo della nuova tassazione sostitutiva sulle locazioni abitative dipende infatti dalle posizioni che le entrate assumeranno su molti aspetti ancora dubbi. Sarà importante in tal senso conoscere fra le altre, la posizione delle entrate sulle modalità tecniche dell'emersione e della regolarizzazione dei contratti non registrati o registrarti per importi inferiori agli effettivi.

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