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Cedolare secca con raccomandata


di Andrea Bongi 

Cedolare secca, raccomandata al conduttore da inviare sempre e comunque. Anche nell'ipotesi in cui l'opzione per la cedolare secca sia fatta in sede di risoluzione contrattuale è comunque opportuno, stante il tenore letterale della disposizione di cui al comma 11 dell'articolo 3 del dl 23/2011, procedere con l'invio preventivo della apposita raccomandata al conduttore ormai cessato.

Tutto ciò perché la disposizione testè richiamata prevede come «priva di effetto» l'opzione per la cedolare se di essa il locatore non ha dato «preventiva» comunicazione al conduttore con lettera raccomandata con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Come se ciò non bastasse l'ultimo capoverso del comma richiamato aggiunge: «Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili».

Quindi, anche se l'opzione per la cedolare avviene in sede di risoluzione contrattuale sarà comunque opportuno inviare la raccomandata al conduttore anche se il contenuto della stessa potrà suonare, quantomeno poco logico, dovendo il locatore rinunciare a richiedere l'aggiornamento del canone di locazione su un contratto ormai risolto. Il rischio di decadere dall'opzione per la cedolare è comunque prevalente rispetto all'invio di una raccomandata apparentemente senza senso.

Sulla rinuncia agli aggiornamenti del canone e sulla comunicazione preventiva al conduttore si affollano per la verità anche altri e molteplici dubbi.

Sotto tale profilo è bene ricordare come questa disposizione sia stata inserita durante l'iter di approvazione della nuova imposta sostitutiva e risulta, per così dire, una specie di «corpo estraneo» rispetto a tutto il resto della disposizione nella quale è contenuta.

È proprio questo inserimento in corsa che ha creato e crea più di un dubbio interpretativo agli operatori. Primo fra tutti, ad esempio, il concetto di preventività di tale opzione rispetto a quella da esercitare al fisco. Ci si chiede al proposito quando debba essere inviata la raccomandata al conduttore nelle ipotesi in cui il contratto di locazione non sia soggetto a registrazione o sia fra quelli registrati, rinnovati o risolti fra il 1° gennaio e il 7 aprile 2011. Per questi contratti infatti il provvedimento direttoriale del 7 aprile scorso, ha previsto che l'opzione al fisco debba essere esercitata in sede di dichiarazione dei redditi modello Unico 2012 o 730/2012. Se queste sono le regole per l'opzione al fisco appare del tutto evidente che la raccomandata al conduttore non potrà essere inviata semplicemente prima dell'invio del modello Unico 2012. Anche se formalmente la lettera della disposizione di cui all'articolo 3 del dl 23/2011 potrebbe sembrare rispettata, il significato della comunicazione stessa sarebbe svuotata di ogni effetto pratico. Si finirebbe per comunicare al conduttore una rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione ad effetto retroattivo con la necessità di prevedere una restituzione degli stessi o una sorta di conguaglio con i futuri canoni di locazione.

In assenza di chiarimenti al riguardo, per questi tipi di contratti, è opportuno inviare già adesso la comunicazione al conduttore, avvisandolo dell'opzione e rinunciando, già per l'anno 2011 all'aggiornamento dei canoni di locazione.

Gli eventuali scatti Istat già riscossi sulle prime mensilità dell'anno 2011 dovranno essere oggetto di restituzione o di compensazione al conduttore.

Un altro aspetto da non sottovalutare riguarda la necessità di procedere ad una ulteriore comunicazione al conduttore nel caso in cui il proprietario revochi l'opzione per la cedolare. Anche in queste ipotesi appare indispensabile, ai fini del ripristino sul contratto della rivalutazione dei canoni, procedere con le stesse formalità previste nell'ipotesi di rinuncia. Sul punto la disposizione normativa non prevede alcunché ma è evidente che ai fini di un corretto regolamento contrattuale il locatore dovrà comunicare la fine del periodo di sospensione dell'aggiornamento del contratto avendo revocato l'originale opzione per il regime della cedolare secca.

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