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Cedolare secca al test dell’acconto

di Stefano Poggi Longostrevi

Cedolare secca alla prova delle verità. Entro mercoledì 6 luglio, i proprietari immobiliari che decidono di sposare la tassa piatta — aliquota del 21%(canoni liberi) o del 19%(canoni concordati) invece delle tradizionali e progressive aliquote Irpef — devono versare il primo acconto. Entro la stessa data va anche inviata, per tutti i contratti in essere al 1 ° gennaio 2011, la comunicazione preventiva all’inquilino con raccomandata postale. Ma i ritardatari non devono preoccuparsi troppo. Per la cedolare, così come per l’Irpef, sono previsti i tempi supplementari con la possibilità di pagare il primo acconto dal 7 luglio al 5 agosto con la maggiorazione dello 0,4%. Vediamo di chiarire i dubbi principali in vista della scadenza. L’opzione Per l’anno 2011, per i contratti in corso al 1 ° gennaio 2011, e per i nuovi contratti già registrati entro il 7 aprile, l’opzione non richiede la presentazione del modello 69 all’Agenzia delle Entrate, ma solo il pagamento dell’acconto e la raccomandata postale all’inquilino entro il 6 luglio. L’opzione per il 2011 verrà indicata direttamente in Unico 2012 o 730/2012. Per tutti i contratti avviati nel corso del 2011, dopo il 7 aprile, l’opzione va esercitata all’atto delle registrazione presentando il modello 69 oppure utilizzando la procedura telematica Siria. Dal 2012 l’opzione per la cedolare per i contratti già in essere andrà effettuata con il modello 69 entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. Comunicazione La legge prevede che il locatore deve dare preventiva comunicazione dell’opzione per la cedolare al conduttore con raccomandata, in cui indicare la rinuncia agli aumenti del canone previsti dal contratto (esempio l’Istat) per tutta la durata dell’opzione. L’Agenzia delle Entrate (circolare 1 ° giugno) ha precisato che è necessaria la raccomandata postale. Siccome la raccomandata deve essere «preventiva» , va effettuata entro il 6 luglio (ossia il termine di pagamento del primo acconto) per tutti i contratti in corso al 1 ° gennaio 2011, anche se la scadenza dell’annualità fosse in un mese successivo. L’eventuale aumento Istat applicato nei primi mesi del 2011 deve essere restituito all’inquilino. Attenzione: per i nuovi contratti di affitto, la raccomandata postale all’inquilino va inviata prima della registrazione, ossia entro 30 giorni. Per i nuovi contratti registrati dal 7 aprile al 31 maggio, prima della circolare dell’Agenzia entrate, se è stata fatta la raccomandata a mano si auspica che sia riconosciuta la buona fede del contribuente. Se l’opzione per la cedolare e la rinuncia agli aumenti Istat vengono già indicati espressamente nel testo del contratto, la raccomandata non è necessaria. L’opzione può essere effettuata anche a partire da un’annualità successiva: chi non opta quest’anno, potrà eventualmente farlo per il 2012. In questo caso, ovviamente, per il 2011 sull’affitto si verserà l’Irpef nei modi ordinari. L’acconto E’ pari al 85%della cedolare dovuta per l’anno in corso, da calcolare sul canone d’affitto del 2011. Va pagato per il 34%entro il 6 luglio ed il 51%a novembre. Se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro, l’acconto si versa in unica soluzione a novembre. Se il contratto è già in essere al 1 ° gennaio 2011 (esempio durata 1 ° ottobre 2008-30 settembre 2012) l’acconto va versato alle scadenze ordinarie 6 luglio e 30 novembre. Per nuovi contratti stipulati dal 1 ° giugno 2011 in poi, l’acconto si calcola solo a novembre; per quelli che verranno stipulati dal 1 novembre 2011 in poi non è dovuto l’acconto per l’anno di inizio del contratto. Il codice tributo da indicare nell’F24 per il primo acconto è 1840.

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