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Cedolare secca al secondo test

di Andrea Bongi 

È la cedolare secca la protagonista assoluta del secondo acconto 2011, in scadenza il prossimo 30 novembre. Nella determinazione degli importi dovuti a titolo di acconto della nuova imposta sostitutiva sulle locazioni immobiliari occorrerà infatti considerare «in presa diretta» anche le variazioni contrattuali intervenute dal 1° giugno scorso. Essendo l'anno 2011 quello di prima applicazione della nuova modalità di tassazione sostitutiva dei redditi da locazione dei fabbricati a uso abitativo, l'acconto previsto dalla norma istitutiva nella misura dell'85% del dovuto, dovrà essere determinato ricorrendo unicamente al metodo previsionale non essendo ovviamente possibile applicare il metodo storico, che normalmente opera nella determinazione degli acconti Irpef.

Gli importi dovuti a titolo di acconto della nuova cedolare secca dovranno essere cioè determinati in «tempo reale» tenendo conto delle eventuali variazioni intervenute in corso d'anno sui contratti di locazione abitativa in essere.

In vista del termine di scadenza per il pagamento del secondo acconto dovuto per l'annualità 2011 i contribuenti che hanno già optato per il regime della cedolare secca o intendono farlo proprio in questi giorni, dovranno necessariamente verificare l'entità di quanto dovuto entro il prossimo 30 novembre.

Entro tale data di scadenza si dovrà determinare il quantum dovuto a titolo di secondo o unico acconto della cedolare secca, tenendo ben presente lo scenario normativo di riferimento di cui all'articolo 3 del dlgs n. 23 del 14 marzo 2011.

Tutte le variazioni contrattuali intervenute a far data dal 1° giugno 2011 e fino al 31 ottobre scorso quali, rinnovi, risoluzioni, proroghe etc, relative a contratti di locazione di immobili a uso abitativo per i quali si è scelto quale metodo alternativo di tassazione la cedolare secca, influenzeranno quindi la determinazione del secondo acconto d'imposta.

Le variazioni di questo arco temporale non saranno state considerate al momento della determinazione del primo acconto dell'imposta sostitutiva, versato nei termini del versamento a saldo delle imposte dovute in sede di Unico 2011, e pertanto l'importo che il software gestionale propone per il versamento del secondo acconto potrebbe essere errato per eccesso o per difetto.

Non dovranno invece essere considerate nel calcolo del secondo acconto 2011 le variazioni intervenute sui contratti di locazione a uso abitativo con decorrenza dal 1° novembre scorso. A conferma di ciò la circolare n. 26/e del 1° giugno 2011 ricorda come per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 non è dovuto acconto e la cedolare secca sarà versata interamente in sede di saldo.

Ciò premesso è dunque necessario riprendere in mano i contratti di locazione, verificare la correttezza delle opzioni effettuate e la tempistica delle stesse e procedere poi alla rideterminazione del quantum dovuto a titolo di secondo acconto che dovrà essere versato, entro il prossimo 30 novembre 2011, utilizzando l'apposito codice tributo «1841 – Art. 3 dlgs 23/2011 acconto seconda rata o unica soluzione»

L'obbligo di calcolare l'acconto 2011 in tempo reale impone dunque di rivedere o determinare per la prima volta quanto dovuto entro il prossimo 30 novembre per effetto di vicende relative ai contratti di locazione intervenute dopo il 31 maggio scorso.

Attenzione. La scadenza del 30 novembre per i locatori che hanno optato per la cedolare secca e il cui primo o unico versamento sia da effettuare proprio entro tale data, potrebbe rappresentare anche l'ultimo momento utile per l'invio della comunicazione al conduttore in ordine alla rinuncia degli aggiornamenti del canone che costituisce l'altro adempimento che la legge pone a carico del proprietario dell'immobile. Quindi, nel caso in cui tale comunicazione non fosse già stata inviata, sarà necessario procedere alla spedizione della stessa prima di procedere al pagamento di quanto dovuto a titolo di acconto 2011.

Per comprendere meglio l'impatto delle vicissitudini contrattuali sugli importi dovuti in acconto, ipotizziamo due casi limite: un contratto di locazione stipulato il 1° settembre 2011 con opzione del locatore per la cedolare secca e, all'opposto, una risoluzione in data 1° ottobre 2011 di un contratto per il quale si era già manifestata l'opzione e determinati gli acconti dovuti.

Caso 1: Il nuovo contratto dal 1° settembre 2011. Supponiamo che un contribuente abbia stipulato, con decorrenza dal 1° settembre 2011, un contratto di locazione a uso abitativo su un immobile precedentemente sfitto.

Il suddetto contratto prevede un canone mensile di euro 800 e il locatore ha effettuato l'opzione per la cedolare secca tramite il modello di registrazione telematica Siria, preceduto dalla comunicazione all'inquilino prevista dall'articolo 3 del dlgs n. 23/2011.

Poiché il nuovo contratto e la relativa opzione per la cedolare secca sono relativi al periodo che va dall'1/6/2011 al 31/10/2011 Il nostro locatore, in vista della scadenza del 30 novembre 2011, dovrà determinare l'importo da versare a titolo di acconto della nuova imposta sostitutiva che potrebbe aggiungersi a quanto già determinato a tale titolo in sede di primo acconto per gli eventuali altri contratti di locazione a uso abitativo in essere.

In questo caso l'importo dell'acconto 2011 della cedolare da corrispondersi in unica soluzione entro il prossimo 30 novembre, sarà pari all'85% dell'imposta sostitutiva dovuta sulle mensilità di competenza dell'esercizio in corso.

Se il contratto stipulato è a canone libero, il nostro locatore dovrà determinare l'importo dovuto a titolo di acconto secondo il seguente iter:

in primo luogo dovrà determinare l'importo della cedolare secca dovuta sui quattro canoni di competenza dell'anno 2011 pari a euro 672,00 (3.200 x 21%). L'importo così determinato andrà poi moltiplicato per l'85% per ottenere quanto dovuto entro il 30 novembre 2011 che risulta pari a euro 571,20 (672,00 x 85%) da versare tramite modello F24 utilizzando l'apposito codice tributo «1841».

Caso 2: il contratto risolto il 1° ottobre 2011. In questo secondo caso si ipotizzi la risoluzione anticipata di un contratto di locazione a uso abitativo in regime libero, avvenuta consensualmente fra le parti con effetto dal 1° ottobre 2011. Per tale contratto il locatore aveva già manifestato l'opzione per la cedolare secca con decorrenza dal 1° gennaio 2011.

Supponendo un canone mensile di euro 1.000 il nostro locatore in sede di determinazione del primo acconto dovuto a titolo di cedolare secca avrà effettuato il seguente calcolo: 1.000 x 12 = 12.000 x 21% = 2.520 determinando così l'ammontare dell'imposta sostitutiva dovuta per l'anno 2011. A tale importo avrà applicato la percentuale dell'85% determinando quanto dovuto a titolo di acconto per l'anno 2011 ovvero 2.142 euro. In sede di versamento del primo acconto avrà versato l'importo di euro 856,80 pari al 40% dell'acconto dovuto su base annua.

L'avvenuta risoluzione contrattuale in data 1° ottobre 2011 impone il ricalcolo degli acconti dovuti per l'anno in corso sulla base dei canoni effettivamente riscossi per nove mensilità (gennaio-settembre).

L'importo dovuto a titolo di acconto della cedolare secca risulta essere dunque pari a euro 1.606,50 (9.000 x 21% x 85%) anziché gli originari 2.520 euro. Poiché il nostro locatore ha già corrisposto una prima rata di euro 856,80 entro il prossimo 30 novembre dovrà rideterminare l'ammontare del secondo acconto sulla base della differenza fra il nuovo importo dell'acconto 2011 e quanto già versato a giugno scorso. Tale importo è pari a euro 749,70 (1.606,50–856,80).

Se il contribuente non procede al ricalcolo suddetto e versa quanto dovuto sulla base del calcolo effettuato a giugno è ovvio che finirà per versare acconti maggiori dell'imposta dovuta in virtù dell'intervenuta risoluzione anticipata del contratto di locazione.

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