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Cedolare nel 730 se la raccomandata è stata già inviata

di Luigi Lovecchio

Per i contratti di locazione in corso al 7 aprile 2011, l'opzione per la cedolare in sede di dichiarazione dei redditi è possibile a condizione che il locatore abbia inviato la lettera raccomandata all'inquilino entro il termine di versamento dell'acconto 2011. In vigenza del regime sostitutivo del l'Irpef, inoltre, la tassazione dei fabbricati d'interesse storico-artistico avviene sulla base del canone di locazione pattuito, e non già della rendita catastale. Sono le prime precisazioni del l'agenzia delle Entrate, successive alla circolare 26 del 2011, contenute nelle istruzioni del modello 730/2012 definitivo.
Una delle indicazioni più attese riguarda la possibilità per i soggetti che per qualche motivo avessero "saltato" le scadenze 2011 relative all'opzione per la cedolare secca di rimediarvi attraverso la compilazione del modello di dichiarazione. Al riguardo, si ricorda che per i contratti già registrati o prorogati alla data del 7 aprile 2011, la scelta dell'imposta sostitutiva si effettua in sede di dichiarazione annuale, fermo restando l'obbligo di versamento degli acconti dovuti per l'anno 2011. Nella circolare 26 del 2011, l'agenzia delle Entrate aveva affermato che per entrare nel regime agevolativo occorreva inviare all'inquilino la lettera raccomandata di rinuncia agli aggiornamenti contrattuali entro il primo pagamento di acconto (6 luglio 2011).
Tuttavia, durante il 2011, primo anno di applicazione della cedolare, è talvolta accaduto che i proprietari abbiano dimenticato di inviare la raccomandata o anche di pagare una o entrambe le rate di acconto. Ci si chiedeva pertanto se, in presenza di dimenticanze del contribuente, si potesse ancora esprimere l'opzione in sede di dichiarazione annuale. La risposta delle istruzioni al modello 730 è parzialmente negativa. Afferma infatti l'agenzia delle Entrate che l'opzione in sede di denuncia annuale non vale se non è stata preceduta dall'invio della lettera raccomandata all'inquilino entro il termine di versamento degli acconti. Solo nel caso in cui non fossero dovuti acconti, la raccomandata potrà essere inviata entro la scadenza della dichiarazione.
Nulla viene detto invece con riguardo all'ipotesi di omesso o insufficiente pagamento degli acconti. Sembra quindi che eventuali errori commessi dal contribuente in tali occasioni possano essere sanati attraverso la procedura del ravvedimento. In buona sostanza, salvo ulteriori diverse precisazioni delle Finanze, pare possibile ipotizzare due macro casistiche generali. Nella prima, il contribuente ha versato gli acconti di cedolare nei termini, ma non ha inviato la raccomandata all'inquilino. L'opzione non è valida e non resta quindi che comunicare alle Entrate l'imputazione all'Irpef dei pagamenti eseguiti con il codice della cedolare. In proposito, si auspica che l'Agenzia ritenga validi almeno gli invii effettuati entro la seconda rata di acconto (30 novembre 2011), laddove la spedizione sia mancata in occasione della prima. Il secondo caso, invece, riguarda i contribuenti che hanno tempestivamente spedito la raccomandata e hanno versato, in modo corretto o insufficiente, l'acconto 2011 della cedolare. In tale ipotesi, l'opzione può essere confermata in dichiarazione e eventuali omissioni di pagamento dovrebbero poter essere regolarizzate con il ravvedimento, entro la scadenza della dichiarazione. In linea generale, va però avvertito che le applicazioni di cedolare eseguite nel corso del 2011 non hanno alcun valore se non sono confermate in sede di compilazione del modello dichiarativo.
L'altro chiarimento delle istruzioni riguarda i fabbricati d'interesse storico-artistico. Per tali immobili, la regola è che la tassazione avviene sempre sulla base delle minori delle tariffe d'estimo vigenti nella zona di ubicazione del bene, anche in presenza di locazione. Le Entrate precisano tuttavia che se si opta per la cedolare, questa deve essere applicata sul canone di locazione effettivamente pattuito in contratto. Ne deriva che la scelta per l'imposizione sostitutiva comporta l'abbandono dello speciale regime agevolativo per gli immobili in esame.

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