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Cedolare con opzione pluriennale

di Andrea Bongi 

Una cedolare secca con opzione pluriennale revocabile di anno in anno. Disponibili tre tipologie di opzione variabili sulla base della scadenza di registrazione del contratto. Possibile anche un'opzione parziale relativa cioè soltanto ad alcune unità abitative ricomprese nel contratto.

Nell'ipotesi di pluralità di locatori ognuno di essi potrà optare per la cedolare secca e la mancata opzione di uno non coinvolgerà gli altri.

Sono queste le principali novità contenute nel provvedimento del direttore dell'Agenzia delle entrate diffuso ieri recante le modalità di esercizio dell'applicazione per il regime della cedolare secca sulle unità immobiliari locate a uso abitativo.

Il provvedimento, annunciato dal comunicato stampa delle entrate del 6 aprile scorso, chiude il cerchio sulla nuova imposta sostitutiva introdotta nel nostro ordinamento dall'articolo 3 del decreto legislativo n.23 del 14 marzo 2011, entrato in vigore anch'esso nella giornata di ieri.

Durata e modalità di esercizio dell'opzione. L'opzione per la nuova cedolare secca può essere esercitata liberamente dal locatore per ogni unità immobiliare locata ad uso abitativo e relative pertinenze. L'opzione, si legge nel provvedimento, vincola il locatore all'applicazione del regime a imposta sostitutiva per tutta la durata del contratto o della proroga o del residuo periodo di validità dello stesso.

Il locatore ha comunque la possibilità di revocare l'opzione esercitata in ciascuna annualità contrattuale successiva.

Le modalità con le quali il locatore esercita la suddetta opzione variano a seconda del «momento contrattuale» in cui la stessa è esercitata. Se l'opzione viene esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione occorrerà utilizzare il nuovo modello Siria per la registrazione telematica dei contratti di locazione approvato in allegato tramite il provvedimento in commento. Per analogia con quanto stabilito in ordine alla facoltà di revoca dell'opzione il provvedimento stabilisce inoltre che la mancata opzione in sede di registrazione del contratto non impedisce la possibilità di optare per le annualità successive.

Se il contratto di locazione è invece già registrato, l'opzione può essere esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, mediante il nuovo modello 69 approvato anch'esso con il provvedimento direttoriale di ieri.

Se per il contratto di locazione non vi è invece obbligo di registrazione l'opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata dal locatore nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta per il quale l'opzione esercita la sua validità. In altri termini se il locatore intende assoggettare alla cedolare secca l'affitto riscosso nel 2011 dovrà effettuare tale opzione nella dichiarazione dei redditi da presentarsi nell'anno 2012.

Contratti misti e opzione parziale. Se il contratto di locazione ha per oggetto più unità immobiliari, l'opzione per la cedolare secca può anche essere esercitata solo per alcune di esse. In queste situazioni continuerà ad essere dovuta l'imposta di registro calcolata sui canoni degli immobili per i quali non si è esercitata l'opzione. Ovvio che si tratta di una ipotesi praticabile solo se nel contratto sono distinti i canoni riferiti alle singole unità diventando invece abbastanza improbabile poter ricorrere a tale meccanismo nell'ipotesi in cui il contratto non preveda alcuna distinzione, bensì un unico canone mensile, per tutte le unità immobiliari e relative pertinenze locate.

Contitolarità della proprietà o dei diritti reali. Se vi sono più locatori persone fisiche l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun comproprietario. Non esiste dunque la possibilità di una opzione di tipo congiunto. Se uno dei contitolari non intende esercitare l'opzione dovrà continuare ad assoggettare la quota parte del canone ad esso spettante all'imposta di registro sia in sede di prima registrazione che per le annualità successive.

Il provvedimento direttoriale non entra nel merito della rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone che in un caso come quello sopra prospettato appare difficilmente praticabile. Si dovrebbe cioè ipotizzare che il canone di locazione continui a rivalutarsi solo per la quota parte spettante al contitolare che non ha esercitato l'opzione per la cedolare secca ma le complicazioni sembrano maggiori dei benefici realizzabili.

L'effetto della cedolare secca sull'annualità 2011. Si potrà optare per la cedolare secca sia nel caso in cui il contratto di locazione venga registrato o rinnovato dopo il 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del nuovo regime ad imposta sostitutiva) sia per i contratti in corso o registrati prima di tale data. Se nel periodo compreso fra il 1° gennaio e il 7 aprile 2011, il contratto sia già stato registrato o sia già stata pagata l'imposta di registro per le annualità successive alla prima, l'opzione dovrà essere esercitata in sede di dichiarazione dei redditi modello Unico 2012 o 730/2012. In queste ipotesi il provvedimento direttoriale, richiamando espressamente la norma, ricorda che non può farsi luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate. Sul punto è lecito però avanzare qualche dubbio di legittimità in virtù, se non altro, ai principi contenuti nello statuto del contribuente.

L'acconto della cedolare secca. Per l'anno 2011 l'acconto della cedolare secca è dovuto nella misura dell'85% della stessa. I termini di versamento sono: entro il 30 novembre se l'importo complessivo non supera 257,52 euro oppure in due rate con gli stessi termini e modalità previste per l'Irpef, 40% a giugno e 60% a novembre, compresa la possibilità di rateazione della prima rata.

Per quanto attiene ai codici tributi necessari per effettuare i versamenti dell'acconto occorrerà attendere la loro istituzione tramite apposita risoluzione ministeriale.

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