Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

C/c condominiale vulnerabile

Il conto corrente condominiale è pignorabile dai creditori del condominio, anche dopo le modifiche introdotte dalla legge di riforma n. 220/2012. Lo ha stabilito il tribunale di Reggio Emilia in una recente sentenza depositata in cancelleria lo scorso 16 maggio 2014. Si tratta di un primo e interessante precedente giurisprudenziale che interviene sulla vexata quaestio della responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte con i fornitori e gli altri soggetti esterni alla compagine condominiale. Vediamo allora di illustrare il ragionamento attraverso il quale il tribunale emiliano è pervenuto a tale conclusione.

Il quadro normativo di riferimento. La questione in esame impatta in maniera considerevole sia sugli interessi dei condomini sia su quelli dei fornitori del condominio. Da un lato, infatti, c’è l’esigenza di sapere se una volta versate le spese condominiali nella misura deliberata dall’assemblea si possano dormire sonni tranquilli e non temere le conseguenze nefaste del mancato versamento della propria quota da parte di altri condomini. Dall’altro, invece, per i creditori c’è necessità di certezza sull’individuazione dei soggetti da escutere in caso di non pagamento del dovuto.

La questione della natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali c.d. esterne deriva a ben vedere dal mai risolto problema della mancanza di personalità giuridica del condominio, tema riproposto con forza durante i lavori preparatori della legge n. 220/2012 ma, alla fine, accantonato dal legislatore. Nel tentativo di contemperare le opposte esigenze dei condomini e dei terzi creditori la giurisprudenza di legittimità, che aveva sempre puntato sulla natura solidale delle obbligazioni condominiali (con conseguente responsabilità anche dei condomini in regola con i pagamenti, ai quali poteva essere richiesta l’intera somma dovuta al creditore, con possibilità per chi avesse pagato di agire in regresso nei confronti degli altri condebitori), improvvisamente nel 2008, con la nota sentenza n. 9148 delle sezioni unite della Cassazione, aveva sposato l’interpretazione contraria, onerando i terzi creditori di individuare i condomini morosi nei confronti dei quali soltanto sarebbe stato possibile avviare le singole azioni di recupero forzoso del credito.

Con la riforma del condominio ci si aspettava quindi una risposta netta al problema da parte del legislatore, in modo da risolvere una volta per tutte questa annosa e delicata questione. Così, purtroppo, non è stato. Anzi, se possibile, la situazione è divenuta ancora più incerta, essendosi registrate opinioni discordanti sull’interpretazione delle novità introdotte dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Se, infatti, in estrema sintesi, il legislatore ha obbligato i terzi creditori ad agire nei confronti dei condomini non in regola con i pagamenti, chiamando l’amministratore condominiale a fornire ai primi i nominativi di questi ultimi, ha però anche previsto che in caso di infruttuosa esecuzione nei confronti dei morosi si possa agire anche verso i comproprietari in regola con i versamenti. Si tratta, evidentemente, di una soluzione ibrida, che non sembra corrispondere né al modello della solidarietà né a quello della parziarietà delle obbligazioni condominiali. In particolare, ci si chiede se il creditore che dopo aver agito esecutivamente sui morosi vanti ancora una parte del proprio credito possa agire su uno qualsiasi dei condomini in regola con i pagamenti per l’intero importo residuo oppure debba procedere per tale somma contro tutti i predetti condomini nei limiti delle proprie quote millesimali.

Un altro dubbio connesso a tale delicata questione ha riguardato poi la pignorabilità del conto corrente condominiale che, a ben vedere, raccoglie unicamente le somme versate dai condomini in regola con i pagamenti. Ci si è chiesti allora se, alla luce del nuovo art. 63 disp. att. c.c., non dovesse essere dichiarata l’impignorabilità, almeno in prima battuta, del conto corrente condominiale, dovendo il creditore agire in primis nei confronti dei condomini morosi.

La decisione del tribunale di Reggio Emilia. Nel caso di specie un soggetto creditore di un condominio in forza di una sentenza di condanna aveva promosso una procedura di pignoramento presso terzi nei confronti dell’istituto di credito presso il quale era stato aperto il conto corrente condominiale. L’amministratore aveva quindi fornito mandato a un legale di presentare opposizione all’esecuzione, chiedendone l’immediata sospensione, deducendo che in base al nuovo art. 63 disp. att. c.c. il creditore avrebbe dovuto agire in primo luogo nei confronti dei soli condomini morosi e che avrebbe potuto rivalersi sui comproprietari in regola con i pagamenti soltanto dopo l’eventuale infruttuosa escussione degli stessi.

Il giudice emiliano, pur evidenziando come nell’ordinamento non sia rinvenibile alcuna forma di soggettività giuridica e conseguente autonomia patrimoniale in capo al condominio, inteso come soggetto distinto dai singoli condomini, ha tuttavia rilevato come nel caso del conto corrente si proceda alla costituzione di un patrimonio intestato formalmente al condominio, il quale viene quindi di fatto istituito quale ente di gestione di dette somme, realizzando così una sia pur embrionale forma di autonomia patrimoniale. Gli importi raccolti sul conto corrente condominiale, ha osservato il tribunale, sono infatti sottratti alla disponibilità dei singoli condomini e vengono utilizzati secondo la volontà volta per volta espressa dalla maggioranza assembleare. L’interpretazione dell’art. 63 disp. att. c.c. alla quale è pervenuto il giudice emiliano è quindi quella di considerare ammissibile l’azione esecutiva nei confronti di quei fondi che siano stati destinati all’amministrazione dei beni e dei servizi comuni e che come tali siano sottratti alla disponibilità dei singoli condomini. Diversamente, ove essi difettino, il creditore avrebbe titolo per agire, si badi, pro quota, nei confronti dei singoli condomini, salvo il rispetto di quella sorta di beneficio di escussione stabilito a favore dei comproprietari in regola con i pagamenti. La discussione è aperta, in attesa di nuove eventuali pronunce giudiziarie.

Print Friendly, PDF & Email

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Nell’anno della pandemia la Consob aumenta la vigilanza anche sul web e adotta nuove tecnologie a...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Doveva essere la prova generale per i contratti del Pnrr. Falsa partenza, invece, per il Concorso S...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

È l’eterno ritorno dell’uguale. Il giorno della marmotta applicato al lavoro. Ricominciano a c...

Oggi sulla stampa