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Catasto, i tecnici riscrivono la riforma

Il nuovo catasto rischia di nascere senza un confronto necessario: quello tra l’agenzia delle Entrate, che sta lavorando al testo del decreto legislativo sulle funzioni statistiche castali (che, in concreto, definiranno i nuovi valori immobiliari tassabili) e quello di decine di milioni di proprietari, operatori del settore, professionisti e tecnici che nel mondo immobiliare ci vivono. E che provano a dire la loro in Parlamento, nei convegni e sulle riviste specializzate.
Su «Il Sole 24 Ore» del 4 gennaio sono stati riassunti i progetti dell’agenzia delle Entrate sul delicatissimo tema dei nuovi valori. Per prima cosa c’è la definizione delle nuove categorie catastali. Ci saranno solo due maxi-gruppi di immobili: quelli a destinazione «ordinaria» con otto categorie e quelli «a destinazione speciale», articolati in 18 categorie. Ma l’aspetto su cui l’Agenzia stessa ha ammesso serie difficoltà è quello degli ambiti territoriali entro i quali andranno definiti i nuovi valori:?dato che tutto il meccanismo consiste, a grandi linee, nell’elaborazione di un algoritmo che consenta di definire i nuovi valori in linea con il mercato per oltre 63,5 milioni di unità immobiliari, i prezzi reali da cui partire, gli immobili-campione, insomma, devono essere in numero sufficiente perché?le funzioni statistiche siano attendibili.
L’agenzia delle Entrate intende partire dal dato delle compravendite, dato che nei rogiti, ormai dal 2006, è obbligatorio indicare anche il valore reale di compravendita. Ma ci sono due difficoltà. Nel nuovo decreto dovrebbero essere ufficializzate le zone Omi, quelle definite dall’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’agenzia delle Entrate (ex Territorio). Ma nel triennio 2011-2013 le compravendite sono scese del 24%, rispetto ai tre anni precedenti, e secondo i calcoli delle Entrate in 5.158 Comuni, cioè in quasi il 64% dei casi, ci sono state meno di 100 transazioni. In queste condizioni, fissare i valori ufficiali delle varie tipologie di immobili diventa impossibile. E anche se il triennio che dovrebbe essere utilizzato è il 2012-2014, è difficile immaginare un’inversione di tendenza. A questa carenza di dati la soluzione prospettata dovrebbe essere quella di allargare le zone in cui raccogliere i dati, sino ad arrivare a un’intera provincia.
I tecnici sottolineano la problematicità di prezzi-campione rilevati su un territorio molto ampio. Per non parlare dell’attendibilità dei dati delle compravendite: è noto che in vaste plaghe d’Italia, per le più varie ragioni, una parte del corrispettivo reale viene comunque tenuto nascosto, anche se le imposte gravano in ogni caso sul valore fiscale. La proprietà edilizia ha già espresso forti perplessità sull’assenza di confronto sul metodo di determinazione die nuovi valori (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri). Da qui le proposte alternative.
Nelle audizioni che si sono svolte lo scorso anno alla commissione Finanze e Tesoro del Senato e nelle università sono emerse diverse buone idee su come affrontare o semplificare il problema dei nuovi valori e accelerare i tempi (attualmente previsti in cinque anni). In questa pagina ne sono sintetizzate quattro, a partire da quella dei geometri, che prevede l’intervento diretto dei professionisti per raccogliere stime sufficienti a dare valore alla funzioni statistiche, per proseguire con il master tributario di Genova e il Cni, che pensano a una raccolta di dati in modo da tarare il valore sulla propensione al risparmio energetico e alla sicurezza dell’immobile. Al Politecnico di Torino, poi, si pensa di partire da un correttivo valido e rapido degli attuali valori con un algoritmo semplificato.

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