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Catasto, dove puntano i rincari

Messina, Napoli e Ragusa a un’estremita della classifica; Parma, Piacenza e Trento all’estremo opposto. Sono le due terne dei capoluoghi a più alta e più bassa densità di abitazioni di tipo A/4 e A/5, le categorie catastali più «modeste». E chi si trova in testa a questa graduatoria ha ampie probabilità di veder crescere i valori fiscali (e potenzialmente anche il prelievo sugli immobili)a seguito della revisione degli estimi avviata con la riforma del catasto.
Non sempre le categorie catastali più povere nascondono un furbetto che ha ristrutturato la propria abitazione, ma dove sono più numerose c’è uno squilibrio che altererà maggiormente la distribuzione della base imponibile tra i proprietari.

Se avete una casa a Messina, c’è quasi il 40% di probabilità che si tratti di un’abitazione in una categoria catastale molto povera. Un’abitazione destinata – in linea di massima – a veder crescere il suo valore fiscale con la riforma degli estimi (e, potenzialmente, a pagare più tasse). Se l’alloggio è a Trento, invece, la probabilità che l’immobile abbia un accatastamento modesto è così bassa da essere quasi trascurabile.
Messina e Trento sono agli estremi della classifica elaborata dall’Associazione dei geometri fiscalisti (Agefis) per Il Sole 24 Ore, che conteggia per ogni capoluogo di provincia l’incidenza delle case accatastate come A/4 (categoria popolare) e A/5 (ultrapopolare) rispetto al totale cittadino. In più, confronta la rendita catastale degli immobili iscritti in queste due categorie con la rendita media cittadina. Il risultato rivela “quante sono” le case censite come povere e “quanto è distante” il loro valore fiscale dalla media. Due elementi importanti per capire cosa cambierà con la riforma del catasto, che il Governo ha avviato con il primo decreto attuativo sulle commissioni censuarie e che entrerà nel vivo con il prossimo decreto sui criteri estimativi, che aspetta il via libera preliminare del Consiglio dei ministri, dopo che i tecnici hanno messo a punto una prima stesura.
Di fatto, ci sono due livelli diversi di possibili “ingiustizie” che la revisione degli estimi punta a eliminare:
quelle tra una città e l’altra (o tra un quartiere e l’altro), perché in alcune aree le quotazioni immobiliari sono cresciute più che in altre, a fronte di valori catastali identici;
quelle all’interno della stessa città o dello stesso quartiere, perché due case adiacenti (e con prezzi di mercato uguali) possono avere un inquadramento catastale molto diverso e pagare un conto molto diverso di Imu e Tasi.
Ed è proprio per analizzare meglio queste ultime situazioni che l’analisi sulle statistiche catastali si rivela più utile. In tutte le città, le case di categoria media (cioè le A/2 e le A/3) sono sempre la maggioranza, ma dove c’è una forte presenza di abitazioni in categorie povere (le A/4 e le A/5, per l’appunto), significa che c’è una pattuglia di proprietari che oggi sta pagando le imposte su valori fiscali nettamente inferiori a quelli degli altri, e che potrebbe subire tra cinque anni i maggiori aumenti del valore patrimoniale. Anche se poi il conto effettivo delle imposte dipenderà dalle scelte dei sindaci e da come verrà tradotto il principio dell’invarianza di gettito.
A Milano, per esempio, quasi il 20% dei proprietari oggi paga le imposte partendo da una rendita che è la metà della media cittadina. A Napoli, addirittura, più del 10% delle case ha una rendita dieci volte inferiore al livello medio. Qui si annidano i maggiori rischi di rincari, quindi. Ma anche la speranza di pagare un po’ meno tasse per chi oggi possiede le case con le rendite più elevate.
In generale, le abitazioni con valori catastali bassi sono più diffuse nelle città del Sud, mentre al Nord – soprattutto in Emilia Romagna – sono meno presenti. Ma ci sono anche vistose eccezioni, come quella di Savona.
Contando anche i centri minori, in Italia si contano 5,6 milioni di A/4 e 900mila A/5 su oltre 34 milioni di unità abitative. Dietro ad alcune di esse si nascondono residenze di pregio ristrutturate senza informare il catasto, come gli attici nei pressi di piazza Navona che il Comune di Roma ha stanato con la revisione delle microzone. O come certe case di ringhiera in stile “vecchia Milano” risistemate negli anni scorsi. Ma non sempre a una rendita bassa corrisponde un furbetto: ci sono anche alloggi che non hanno subìto grandi lavori di recupero e che hanno – semplicemente – mantenuto la categoria e la classe che è stata attribuita quando sono state accatastate la prima volta negli 30, 40 o 50, magari beneficiando solo in parte dell’aumento dei prezzi nel centro storico, o addirittura soffrendo per il degrado della zona. La riforma servirà anche a distinguere (finalmente) tra queste situazioni.

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