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Case sulla carta: è nulla la rinuncia alle garanzie

Chi acquista un’abitazione in costruzione non può più rinunciare alle garanzie che le società e le cooperative devono rilasciare per tutelare il futuro compratore dai rischi di un loro eventuale fallimento. L’ipotesi è quella del promissario acquirente che ha già pagato una parte del prezzo ma non ha ancora stipulato il rogito e che – in caso di insolvenza del costruttore – potrebbe perdere sia l’immobile che gli importi versati.
L’impossibilità di rinunciare alle garanzie è contenuta in un emendamento approvato in sede di conversione del “decreto casa” (Dl 47/2014, convertito con legge 80), il cui articolo 10-quater interviene per modificare il Dlgs 122/2005, contenente le disposizioni la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. In particolare, nell’articolo 5 dedel Dlgs 122 viene inserito un comma 1-bis, che recita: «L’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta». La norma è in vigore dallo scorso 28 maggio.
Con la stessa legge di conversione del “decreto casa” sono state introdotte altre due modifiche, dirette a estendere anche al coniuge del promissario acquirente due istituti che finora gli erano preclusi. Nel dettaglio:
– il diritto di prelazione di un alloggio oggetto di un’esecuzione forzata immobiliare è esteso anche al coniuge del proprietario di un’abitazione principale;
– d’ora in avanti non potranno essere oggetto di revocatoria – quando ricorrono le condizioni dell’articolo 10 del Dlgs 122/2005 – neanche gli alloggi nei quali hanno stabilito la loro residenza i coniugi dei proprietari.
Nell’impianto originario, le norme del Dlgs 122/2005 perseguivano due scopi. Primo: aiutare a recuperare parte del denaro versato le famiglie che, al momento della sua approvazione, erano già state vittime di un fallimento immobiliare. Secondo: evitare che, in futuro, potessero esserci altri promissari acquirenti privi di tutela in caso di insolvenza della controparte. Per il primo scopo fu costituito un fondo di solidarietà (si veda l’articolo in basso a destra); per l’avvenire furono previste norme di garanzia a favore dei promissari acquirenti, relative sia pagamenti periodici in conto prezzo fatti prima del rogito sia alla qualità degli immobili acquistati.
La fideiussione e la polizza
Per garantire gli acquirenti di alloggi in corso di costruzione – per i quali il trasferimento della proprietà non coincide con il pagamento del prezzo – il decreto legislativo prevede l’obbligo per il costruttore il rilascio di una fideiussione di importo uguale alle anticipazioni che riceve.
La fideiussione deve essere rilasciata da un banca, un’assicurazione o da un altro operatore finanziario autorizzato a questa attività. Quando maturano le condizioni per chiederne l’escussione, chi ha rilasciato la fideiussione deve pagare l’importo dovuto entro 30 giorni dalla richiesta, senza pretendere che l’acquirente debba prima richiederlo al costruttore, allungando così i tempi.
L’articolo 4 del decreto legislativo obbliga il costruttore o la cooperativa che vende l’alloggio anche a consegnare all’acquirente, al momento del rogito, una polizza assicurativa di durata decennale, abitualmente chiamata polizza decennale postuma. Lo indennizza delle spese che dovesse sostenere per i danni materiali relativi all’immobili, o procurati a terzi, derivanti da una sua rovina totale o parziale, da difetti gravi nella costruzione dell’edificio o per avere realizzato l’opera su un suolo non idoneo. I danni devono manifestarsi successivamente al rogito.
Obbligo da rispettare
Anche se il rilascio di entrambe queste garanzie è obbligatorio, non sempre vengono attivate. Hanno un costo, che si riflette sul prezzo d’acquisto proposto al compratore. Il quale di fronte alla prospettiva di un aumento dell’importo da pagare, spesso decide di rinunciare. Tanto è vero che, da tempo, si trovavano all’esame del Parlamento diverse proposte di legge emanate con l’obiettivo di rafforzare le garanzie previste dal Dlgs 122/2005. Alcune delle modifiche previste in quelle proposte parlamentari sono ora confluite nel testo del “decreto casa” uscito dall’iter di conversione.
L’invalidità ora prevista per gli atti di rinuncia alle tutele del Dlgs 122 è delle più pesanti, perché le eventuali clausole contrarie devono intendersi come non apposte da chi sia chiamato a interpretare e applicare il contratto. E va ad aggiungersi alla nullità relativa – cioè rilevabile dal solo compratore – con cui il decreto sanzionava già il mancato rilascio della fideiussione. Ora si tratta di valutare in concreto l’efficacia di questa ulteriore previsione.

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