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Case, inagibilità da dimostrare

Il proprietario che a causa di lavori condominiali non eseguiti a regola d’arte lamenti infiltrazioni nell’appartamento non può lasciare la propria abitazione e chiedere il risarcimento del danno per mancato utilizzo della casa se non prova rigorosamente che l’abbandono dell’immobile è dipeso dalle oggettive malsane condizioni che lo avevano reso di fatto inabitabile. È il principio affermato dalla Suprema corte nella sentenza n. 22923 dello scorso 13 dicembre 2012.

I fatti. Questa la vicenda che ha portato alla decisione della Cassazione: il pavimento dell’appartamento al piano terra di un condominio veniva rimosso per consentire riparazioni alle tubature dell’impianto di riscaldamento condominiale. Le imprese incaricate però non avevano eseguito a regola d’arte le opere di ripristino e, di conseguenza, il condomino del piano terra aveva trovato l’appartamento danneggiato da infiltrazioni provenienti dalle reti fognarie condominiali e dai connessi fenomeni di presenza di muffe organiche.

Secondo il danneggiato l’appartamento non poteva più essere abitato e questa convinzione veniva confermata da un tecnico a cui era stata richiesta una perizia sullo stato dei luoghi. Successivamente il proprietario si rivolgeva al tribunale per richiedere la condanna del condominio al risarcimento di tutti i danni subiti (compresi quelli per mancato utilizzo dell’immobile) a causa della cattiva esecuzione dei lavori di ripristino del pavimento e delle conseguenti infiltrazioni provenienti dall’impianto di scarico condominiale e da umidità ascendente. Il condominio convenuto contestava la domanda e, comunque, chiedeva e otteneva di chiamare in garanzia le imprese esecutrici dei lavori. Il tribunale dichiarava quindi la responsabilità del condominio, che veniva condannato al risarcimento dei danni per rifacimento di pavimentazione e battiscopa, per danni da infiltrazioni, nonché per mancato uso dell’immobile, abbandonato per oltre un anno fino all’ultimazione dei lavori.

La Corte di appello, invece, occupandosi dell’impugnazione della sentenza di primo grado presentata dal condominio, respingeva la specifica domanda di risarcimento per il mancato utilizzo dell’immobile. Ciò perché il danneggiato aveva effettivamente lasciato la casa, ma non era stata provata la necessità effettiva di abbandonare l’alloggio, con la conseguenza che la condotta tenuta dal condomino del piano terreno si doveva considerare come un volontario abbandono dell’appartamento che, come tale, non era risarcibile. Nel corso del giudizio di merito era stata fatta anche una consulenza tecnica d’ufficio, che però si era limitata a rilevare i segni dell’abbandono del bene e a descrivere lo stato di fatto dei locali senza tuttavia indicare in modo univoco l’intollerabilità o in ogni caso l’idoneità a determinare l’inevitabile necessità di non abitare l’appartamento.

La posizione della Cassazione. Le precedenti considerazioni sono state pienamente condivise dalla Suprema corte, secondo cui il singolo condomino il cui appartamento è stato reso inabitabile da inesatta esecuzione di lavori condominiali per avere diritto al risarcimento del danno da mancato godimento dell’immobile deve provare di essere stato costretto ad abbandonarlo perché divenuto insalubre e radicalmente inabitabile a causa delle infiltrazioni provenienti dalle reti fognarie condominiali e dei connessi fenomeni di presenza di muffe. Tale prova però, come chiariscono i giudici supremi, non può essere rappresentata da argomentazioni e comunicazioni di dati fornite dal tecnico di fiducia al quale il danneggiato si sia rivolto per un parere sulle cause dei danni subiti prima del procedimento in giudizio. In ogni caso una perizia avrebbe solo il valore di indizio, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice, ma della quale quest’ultimo non è obbligato in nessun caso a tenere conto.

Secondo la Cassazione il tecnico di parte avrebbe solamente potuto, se chiamato quale testimone, confermare lo stato dei luoghi da lui personalmente percepito, ma appunto quale mera situazione di fatto e con esclusione di qualunque valutazione. Del resto non è possibile neppure provare le necessità dell’abbandono utilizzando le parole del consulente tecnico di ufficio incaricato dal giudice se quest’ultimo si limita solamente a descrivere i segni dell’abbandono e lo stato di fatto dei locali dell’appartamento, ma senza indicarne le ragioni che hanno costretto il condomino danneggiato a lasciare la sua casa per trasferirsi altrove.

In tali casi quindi, per avere diritto al risarcimento del danno da mancato godimento dell’immobile è necessaria una valida prova che confermi la necessità dell’abbandono e, con esso, sulle condizioni di inabitabilità del medesimo: in caso contrario ne deriva la conclusione della volontarietà della condotta del danneggiato, la quale non potrebbe quindi mai costituire fondamento per un diritto al risarcimento del danno a carico di altri, in virtù dei principi generali in materia. Tuttavia le imprese esecutrici dei lavori eventualmente chiamate in causa in garanzia, come nel caso di specie, sono comunque tenute al risarcimento di tutti gli altri danni conseguenti alle opere non eseguite a regola d’arte a meno che il diritto di garanzia del condominio non sia prescritto.

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