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Casa, quanto rende  investire e affittarla

Investire nel mattone indebitandosi. Come fanno i costruttori quando avviano un nuovo progetto o i fondi quando acquistano immobili a reddito. In questa fase del mercato, l’operazione potrebbe avere senso anche per una famiglia che voglia investire, in una logica di diversificazione del rischio, nel mattone residenziale, perché i tre fattori da valutare — prezzi delle case, canoni di locazione e tassi dei mutui — sono allineati nel miglior modo possibile. Le quotazioni si sono stabilizzate ma non salgono, il costo del finanziamento è al minimo storico (anche se le condizioni potrebbero cambiare), i canoni e la domanda di case in affitto sono in crescita.

I conti

Ma dove l’operazione risulta più conveniente? Per rispondere abbiamo considerato, per le quattro maggiori città italiane, i dati presentati la scorsa settimana da Tecnocasa su prezzi e affitti, selezionando i quartieri (154 a Milano, 197 a Roma, 67 a Torino e 49 Napoli) per cui siano disponibili sia le quotazioni per le abitazioni usate in stato medio di conservazione sia i canoni mensili per mono, bi e trilocali, e abbiamo cosi stilato una classifica dei rendimenti. Abbiamo poi identificato tre fasce di prezzo (attorno a 100mila con 30mila in contanti, attorno a 170mila, con 70mila in contanti e attorno a 250 mila con 100mila in contanti) per le quattro città. I due dati da guardare per capire la convenienza dell’investimento sono quello del rendimento netto che si otterrebbe comprando in contanti e la differenza tra il costo del mutuo e il canone che si ricaverebbe affittando.

A Milano, nella fascia da 100mila euro è possibile acquistare monolocali nella zona popolare del Quartiere San Luigi o attorno a via Farini. Con 96mila euro di spesa si ottengono 650 euro al mese per un monolocale. Il rendimento nominale supera l’8%, quello netto (per le modalità di calcolo rimandiamo all’articolo della pagina seguente) tocca il 5,4% pagando in contanti. Anche con lo spread attuale l’investimento in Btp non è in grado di offrire una performance paragonabile. Si possono comprare nell’estrema periferia cittadina (Quarto Oggiaro, Comasina) anche bilocali con una resa analoga. Impiegando solo 30mila euro in contanti si pagano rate che risultano inferiori anche di oltre 200 euro al mese rispetto ai canoni lordi che si ricavano.

Disponendo di 70mila euro si possono comprare anche dei trilocali in zone certo non di prestigio ma molto ben servite dai mezzi pubblici come Cimiano (dove il rendimento lordo è del 7,4% e il netto sfiora il 5%) e Dergano, incassando canoni lordi più alti della rata del mutuo tra i 250 e i 450 euro al mese. Con il salire dei prezzi scende molto il potenziale di rendimento. Nella fascia attorno a 250mila euro (100 mila in contanti) il top si raggiunge in zona Ripamonti-Spadolini, dove il trilocale consente di ottenere un lordo del 6,1% e un netto del 3,9% Negli altri casi però si fatica a ottenere il 3% netto anche se il canone copre quasi ovunque il costo del mutuo.

Infine l’acquisto per investimento di una casa tra i 350 e i 400mila euro ha un qualche senso solo in zone semicentrali come piazza Wagner e via Montenero, negli altri casi il rendimento netto scende sotto il 3% e la rata del mutuo è più alta del canone.

Anche a Roma comprando una casa di prezzo attorno ai 100mila euro è possibile ricavare buoni rendimenti: fino all’8,1% lordo (5,4% netto) al Pigneto, dove si può comprare un bilocale che rende 650 euro al mese anticipando 30mila euro e pagandone 382 al mese di mutuo. Nella fascia di prezzo superiore si può optare per un trilocale in zona Don Bosco o un monolocale ai Parioli, per ottenere attorno al 4% netto pagando in contanti mentre se si compra con il mutuo si spendono rispettivamente 592 e 648 euro al mese per ottenerne 900 di canone lordo.

Drastico calo di performance nelle fasce superiori. Si supera il 3% netto all’Eur e a Lanciani nella fascia di prezzo da 250mila euro e per quella 350-400mila euro risultato analogo si ottiene ai Parioli e a Piazza San Giovanni. A Napoli e Torino i prezzi sono più bassi ma lo sono anche i canoni Nel capoluogo campano il 4% netto si ottiene solo a Pianura e a Pallonetto nella fascia di prezzo 100mila euro, nelle due fasce superiori si ottiene il 3% solo a Soccavo. A Torino rendono solo gli acquisti bassi, dove si riesca a ottenere in contanti tra il 3% e il 4%. La migliore performance? Il trilocale a Madonna del Pilone.

Gino Pagliuca

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