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Casa, il mercato risale con i compratori esteri

Dopo parecchi mesi di flessione, anche il mattone volta pagina e inverte la tendenza, anche grazie al ritorno degli investitori istituzionali. «Il mercato immobiliare è in leggera ripresa, aumenta la domanda e il numero di compravendite, anche se siamo ancora lontani dai valori del 2006-2007», afferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, l’Osservatorio che ieri ha organizzato a Milano un convegno per fare il punto sulle prospettive del settore. 
Il 2013 si è chiuso in caduta, con la peggiore performance (-5,7%) tra i maggiori Paesi europei, dove Germania e Regno Unito fanno meglio di tutti. In 7 anni la crisi ha tagliato il fatturato del mercato immobiliare italiano del 21,5%, soprattutto per la contrazione, maggiore del previsto nel residenziale. Ma quest’anno Scenari Immobiliare stima un aumento del fatturato dello 0,6% rispetto ai 98,75 miliardi dell’anno scorso.
La novità maggiore è il ritorno degli investitori opportunistici, i fondi internazionali, che «oggi trovano conveniente comprare in Italia», sostiene Enzo Albanese, ceo di Sigest, l’agente immobiliare presente soprattutto nel residenziale del capoluogo lombardo. Ben consapevole però, e lo dice in modo chiaro, che «nulla sarà come prima». «Il primo semestre del 2014 avremo una normalizzazione delle compravendite, nel secondo semestre ci sarà un consolidamento». Ma guardando a Milano, che «da sempre è l’anticipatore della tendenza a livello nazionale», nota che «in centro c’è un grande stock di immobili invenduti, soprattutto nel segmento alto. E c’è una grande quantità di invenduto anche nella fascia bassa».
Breglia concorda: Milano fa meglio di tutte le altre città italiane, con 22 mila transazioni stimate nel 2014 rispetto alle 21 mila registrate l’anno scorso (ma il 2012 si era chiuso con 22 mila operazioni). Però «è ancora un mercato ridotto rispetto alle 28/30 mila compravendite all’anno che si contavano prima della crisi». E la crisi colpisce in modo diverso: soffre soprattutto la fascia media, a causa del malessere della classe media. Più negativa è il mercato degli affitti, perché la crisi colpisce direttamente il reddito disponibile.
Se il residenziale nel complesso si è contratto del 5,3% a 80 miliardi di fatturato nel 2013, agli uffici va peggio: la flessione è stata pari al 9,2% (5,9 miliardi). Nel terziario «non c’è ancora l’inversione di tendenza, però la vediamo nel 2015», dice Massimiliano Bernes, managing director di Aew Europe, il gestore internazionale di investimenti immobiliare.
L’unico segno positivo è stato messo a segno dall’alberghiero, cresciuto del 2,9% l’anno scorso, secondo i dati di Scenari Immobiliari. Ma oltre a mangiarsi il fatturato, la crisi ha provocato profondi cambiamenti strutturali sia per il sistema delle imprese e per le famiglie. Per le aziende da un alto sono cresciuti gli investimenti in riqualificazioni (nel 2013 il 37,3% del totale), dall’altro c’è stato il crollo di nuove costruzioni (-18,4 % l’anno scorso). Quanto alle famiglie, il numero dei nuclei cresce più della popolazione, aumentano le persone sole, nascono nuove forme di famiglia.
Per quest’anno le previsioni di Scenari Immobiliari sono ottimistiche per il commerciala urbano nelle location top, la Gdo specializzata, gli uffici di classe A a Milano e Roma, gli hotel innovativi, i business park e l’housing sociale. Meno bene andrà al residenziale usate, al terziario (esclusi gli immobili nuovi nelle migliori location), l’industriale e la logistica standard, ma anche il commercio retail.

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