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Casa con scoperto

Sì all’assegno scoperto per la caparra nella compravendita immobiliare. La Corte di cassazione (sentenza 24747, depositata il 5 dicembre 2016) stabilisce che, se si fa un assegno privo di copertura, la caparra si intende perfezionata, anche se salvo buon fine. Questo significa che nel caso di trattative per vendere una casa chi consegna un assegno ha diritto ad avere il doppio della caparra, se l’affare va in fumo per colpa del venditore. E al compratore è sufficiente dimostrare di avere consegnato il titolo, in quanto il mancato incasso deve essere provato dal venditore. Un aspirante comparatore ha consegnato un assegno al venditore per l’acquisto di una casa. Per colpa del venditore è saltato tutto e l’acquirente ha chiesto di avere il doppio della caparra. Il venditore mancato si è opposto, contestando di avere avuto la consegna di un assegno non coperto. In primo grado ha vinto l’acquirente e in appello ha vinto il venditore. La questione è arrivata alla Cassazione, che ha dato di nuovo ragione all’acquirente. La sentenza, infatti, spiega che per ottenere il doppio della caparra all’acquirente basta dimostrare di avere emesso e consegnato il titolo. Spetta, invece, al venditore dimostrare che l’assegno non è stato incassato. Se il venditore non prova il mancato incasso, allora deve pagare il doppio della caparra. Peraltro, per dimostrare il mancato incasso è sufficiente depositare in giudizio l’assegno non pagato dalla banca. Dunque in caso di pagamento con assegni di conto corrente, certamente l’effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, pro solvendo. Però, poiché l’assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell’obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l’avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato incasso. È vero che la prova del mancato incasso è una prova negativa, ma non è impossibile. Chiarisce la sentenza, infatti, che il possesso dell’assegno da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento. Quindi se la caparra viene costituita mediante consegna di un assegno bancario, il comportamento del prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ad esempio non lo mette all’incasso perché scoperto, trattenendo comunque l’assegno e non restituendolo all’acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore dell’assegno stesso l’insorgenza degli obblighi propri della caparra.

Antonio Ciccia Messina

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