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Prima casa, c’è un paracadute

Nel caso in cui il contribuente, che ha invocato le agevolazioni «prima casa» per l’acquisto di una seconda unità immobiliare, non sia in grado di rispettare la previsione che evita la decadenza, può presentare entro il termine prescritto (un anno dall’acquisto della seconda unità), un’istanza alle Entrate riversando solo il differenziale delle imposte e gli interessi, senza applicazione della sanzione (30%). E, se regolarizza dopo il termine, può ridurre l’ammontare della sanzione utilizzando l’istituto del ravvedimento operoso.

Lo precisa la circolare 27/E dello scorso 13 giugno (si veda ItaliaOggi del 14/06/2016) emanata dall’Agenzia delle entrate per fornire talune precisazioni sulla fiscalità immobiliare, in occasione dei 130 anni del catasto.

La circolare ha il pregio di intervenire anche su problematiche emerse dopo l’approvazione delle recenti norme, finalizzate ad agevolare i trasferimenti immobiliari.

Con riferimento ai noti «imbullonati», le Entrate hanno precisato che, nell’ambito della determinazione della rendita dei fabbricati speciali, inseriti nei gruppi «D» e «E», i proprietari possono presentare gli atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita, escludendo dalla stima («diretta») i «macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo» (circ. 2/E/2016).

Con riferimento agli impianti fotovoltaici, l’Agenzia esegue una distinzione considerando quelli inseriti a terra o quelli integrati alla costruzione e, per quanto concerne quelli collocati sui tetti, precisa che la variazione catastale deve essere richiesta solo nel caso in cui il valore capitale risulti incrementato di una percentuale pari al 15%; per le installazioni realizzate su edifici e/o aree di pertinenza non sussiste alcun obbligo di accatastamento.

Per quanto concerne i fabbricati collabenti, le Entrate richiamano il dm 2/01/1998 n. 28, in particolare il comma 2, dell’art. 3, al fine di evidenziare che si tratta di costruzioni «degradate», con la conseguente incapacità di produrre ordinariamente un proprio reddito.

Tale categoria è sprovvista di rendita e, di conseguenza, non è soggetta a tributi locali (Imu e/o Tasi) e, sul punto, si conferma che l’aggiornamento degli atti catastali è solo eventuale e non obbligatorio.

La fusione di due unità immobiliari autonome non è, in linea di principio, ammessa, a prescindere dalla titolarità delle stesse unità, ma le Entrate prevedono che, in seguito a interventi edilizi più o meno corposi, al fine di dare evidenza dell’unione di fatto ai fini fiscali, sia ammessa la relativa richiesta, mediante la presentazione di due distinte dichiarazioni di variazione, attraverso un procedimento ben delineato dallo stesso documento di prassi (risposta 1.7).

Molto interessanti le precisazioni in ordine ai contratti di locazione poiché era emerso un apparente contrasto tra le disposizioni contenute nel comma 1, dell’art. 13, legge 431/1998 (locazioni abitative) e gli articoli 10 e 57 del dpr 131/1986 (Tur), sulla disciplina tributaria.

In estrema sintesi, le Entrate affermano che non sussiste alcun contrasto tra le disposizioni vigenti, giacché il locatore è obbligato alla registrazione del contratto nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della stipula, eseguendo una comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni, mentre permane la solidarietà tributaria in capo alle parti (locatore e conduttore) per quanto concerne gli obblighi di registrazione e di pagamento dei tributi dovuti, restando immutate le disposizioni di carattere tributario.

Sul punto, inoltre, viene ulteriormente chiarito che, in caso di inadempimento della registrazione, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, di cui all’art. 13, dlgs 472/1997, qualora ricorrano le condizioni e che, nel caso di proroga «tacita» del contratto, si rende necessario eseguire la comunicazione all’Agenzia delle entrate, entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento, utilizzando i servizi telematici (software Rli o Rli-Web) o direttamente all’ufficio territoriale competente.

Sulle compravendite immobiliari, l’Agenzia prende atto delle novità introdotte dal legislatore che permettono l’applicazione dei benefici «prima casa» anche per l’acquisto di un’ulteriore unità abitativa, nel rispetto della condizione che prevede la cessione, entro un anno, dell’immobile agevolato e preposseduto.

Sul punto è stato precisato che, come già chiarito sulla decadenza per perdita delle altre condizioni (risoluzioni 105/E/2011 e 112/E/2012), il contribuente che si trovi nella condizione di non poter rispettare quella riguardante la cessione del precedente immobile, può presentare una comunicazione all’Agenzia, versando la differenza d’imposta e gli interessi, senza applicazione delle sanzioni, entro l’anno stabilito per la rivendita.

Una volta superato l’anno, lo stesso contribuente può spontaneamente dichiarare la decadenza dell’agevolazione, riversare il differenziale dei tributi e gli interessi, avvalendosi del ravvedimento operoso, di cui all’art. 13, dlgs 472/1997, per contenere l’applicazione della sanzione, comunque dovuta, pari al 30%.

È stato chiarito, inoltre, che nell’ambito delle vendite giudiziarie è possibile applicare le agevolazioni introdotte dall’art. 16, dl 18/2014, con il pagamento in misura fissa (euro 200) delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a condizione che l’immobile acquisito sia trasferito nel biennio successivo.

In caso di mancato rispetto dell’impegno assunto, analogamente a quanto prescritto per l’agevolazione «prima casa», è possibile effettuare, in pendenza di termine o dopo la scadenza del termine (due anni), una comunicazione alle Entrate, riversando, nel primo caso, solo la differenza dei tributi e gli interessi, mentre nel secondo caso, aggiungendo al differenziale dei tributi e agli interessi, anche la sanzione del 30%, con possibile utilizzo del ravvedimento operoso.

Sul nuovo leasing abitativo, l’Agenzia ha precisato che le condizioni richieste (requisito anagrafico, età, e reddituale) devono essere verificate alla data di stipula del contratto di locazione finanziaria, tenendo conto che il reddito deve essere assunto nell’entità definita dall’art. 8 del dpr 917/1986 (Tuir).

È stato precisato che il «bonus mobili», consistente nella detrazione Irpef del 50% del costo dei beni, con un tetto di 10 mila euro, spetta anche in presenza di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di interi edifici, ai sensi delle lettere c) e d), dell’art. 3, dpr 380/2001, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che procedano alla successiva alienazione e/o assegnazione nel termine di sei mesi dal termine dei lavori.

Infine, come sancito da altro documento di prassi (circ. 71/E/2000), la disciplina concernente i cosiddetti «beni significativi» riguarda i committenti privati, con la conseguenza che tale regime non contrasta con il regime dell’inversione contabile (cosiddetto «reverse charge»), di cui alla lettera a-ter, comma 6, art. 17, del dpr 633/1972, applicabile soltanto tra soggetti passivi del tributo.

Fabrizio G. Poggiani

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