Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Prima casa, il bonus fiscale ha accesso esteso e facilitato

Da quest’anno, per chi intende cambiare l’abitazione, è divenuto più facile accedere all’agevolazione «prima casa». La legge di Stabilità 2016 consente infatti di fruire della tassazione ridotta sull’acquisto della nuova abitazione, purché la precedente venga venduta entro un anno. Se realizzare questo proposito diventerà difficile, si potrà rinunciare al beneficio fiscale senza sanzioni entro il suddetto termine. Vediamo, alla luce dell’evoluzione normativa e della prassi, la disciplina essenziale dell’agevolazione, contenuta, per quanto riguarda i requisiti soggettivi e la decadenza, nella nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al dpr n. 131/86 (legge di registro), alla quale rinviano le disposizioni sull’Iva. Va precisato che il trattamento agevolato, riassunto nella tabella, non spetta per l’acquisto di abitazioni classificate nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli e palazzi di pregio).

Si ricorda che, ai sensi dell’art. 18 del dpr 601/73, i prestiti contratti per l’acquisto o costruzione della «prima casa» pagano l’imposta sostitutiva dello 0,25%, mentre per quelli relativi all’acquisto, costruzione o ristrutturazione di ulteriori abitazioni la misura dell’imposta sostitutiva è del 2% (art. 1-bis del dl n. 168/2004, aggiunto dalla legge di conversione n. 191/2004).

I requisiti soggettivi. Per fruire dell’agevolazione, l’acquirente deve essere in possesso dei seguenti requisiti e attestarlo nell’atto notarile di compravendita (o anche in un atto integrativo successivo, redatto con le stesse forme giuridiche). Nelle operazioni soggette all’Iva, il possesso dei requisiti può essere dichiarato anche nell’eventuale contratto preliminare, al fine di ottenere l’applicazione dell’aliquota ridotta alle fatture d’acconto.

In ogni caso, i requisiti devono sussistere nel momento in cui si realizza l’effetto traslativo, ossia al momento della stipulazione dell’atto di trasferimento della proprietà (salvo che per il requisito della residenza, che, come si dirà, può essere acquisito successivamente, entro 18 mesi dal rogito). Non è rilevante, dunque, la situazione esistente precedentemente, per esempio al momento della firma del contratto preliminare.

a) Luogo di ubicazione dell’immobile

L’immobile da acquistare deve essere situato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, oppure, se diverso, in quello in cui egli svolge la propria attività.

Se l’acquirente è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro.

Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, deve trattarsi della prima casa nel territorio nazionale, per cui si prescinde, in questo caso, dalla residenza.

Ai sensi dell’art. 66, comma 1, della legge n. 342/2000, il requisito della residenza non è richiesto nei confronti del personale in servizio permanente appartenente alle forze armate e alle forze di polizia a ordinamento militare, nonché di quello dipendente delle forze di polizia a ordinamento civile.

Qualora al momento dell’acquisto l’acquirente non risieda ancora nel comune in cui si trova l’immobile, può ugualmente beneficiare dell’agevolazione purché vi si trasferisca entro diciotto mesi dalla data dell’atto notarile. L’impegno a trasferire la residenza deve essere dichiarato, a pena di decadenza, nell’atto. Da tale dichiarazione consegue l’onere per l’acquirente di trasferire effettivamente la residenza, entro il termine di diciotto mesi, nel comune in cui è situato l’immobile acquistato e di darne prova all’ufficio, spontaneamente o a richiesta. Fa fede la data della dichiarazione di trasferimento resa dall’interessato al comune, ai sensi dell’art. 18, commi 1 e 2, del dpr n. 223/1989 (regolamento anagrafico della popolazione residente), sempre che la richiesta di iscrizione nell’anagrafe risulti accolta

Mancato trasferimento della residenza per «forza maggiore». Con risoluzione n. 140/2008, l’Agenzia, anche sulla base della giurisprudenza della cassazione, ha dichiarato che il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune in cui è situato l’immobile non comporta decadenza dall’agevolazione qualora sia dovuto a una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile.

Sulla questione si registrano posizioni oscillanti della Corte di cassazione. Nella sentenza n. 2616 del 10 febbraio 2016, per esempio, la Corte suprema, discostandosi dall’orientamento prevalente, ha negato la rilevanza degli impedimenti sopravvenuti, anche se non imputabili all’acquirente, tornando però a riconoscerla nella sentenza n. 8351 del 27 marzo 2016.

b) Non titolarità di altra abitazione

Il secondo requisito riguarda la possidenza di altra abitazione: l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, oppure in comunione con il coniuge, di diritti reali di proprietà, usufrutto, uso o abitazione relativi ad altra casa di abitazione situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che intende acquistare.

Secondo il consolidato indirizzo della Corte di cassazione (ex multis, ordinanza n. 100 dell’8 gennaio 2010), il requisito della non titolarità di altra abitazione si riferisce alla disponibilità non meramente oggettiva, bensì soggettiva, di modo che non è di ostacolo all’agevolazione il possesso di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche, ai bisogni abitativi del cittadino e della sua famiglia. Questo orientamento non è stato fatto proprio dall’amministrazione. Tuttavia, rispondendo all’interpello di un contribuente che, richiamando la citata ordinanza, riteneva che non dovesse considerarsi ostativa al beneficio la disponibilità di un alloggio di due vani e accessori, in quanto inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della propria famiglia, composta di tre persone, l’Agenzia delle entrate, nella risoluzione n. 86/2010, ha mostrato una cauta apertura, rilevando che l’oggetto dell’ordinanza riguarda «una fattispecie particolare, nella quale il contribuente risultava già titolare di un locale assolutamente inadatto a fungere da abitazione (peraltro, l’immobile era di soli 22 mq).» I principi interpretativi espressi nell’ordinanza, prosegue la risoluzione, non sono estensibili alla situazione prospettata dall’interpellante, la quale non concretizza «un’ipotesi di assoluta inidoneità (quale può essere, per esempio, l’inagibilità) dell’immobile a uso abitativo».

Poiché la legge parla di titolarità esclusiva oppure in comunione con il coniuge, il possesso di un alloggio in comproprietà con soggetti diversi dal coniuge non è rilevante, fermo restando, ovviamente, il possesso dei requisiti di cui alle lettere a) e c).

c) Novità delle agevolazioni

Il terzo requisito richiesto è che l’acquirente non abbia la titolarità, neppure pro-quota, anche per effetto della comunione legale, di diritti di proprietà (anche nuda), usufrutto, uso, abitazione su altra casa, ovunque situata nel territorio nazionale, acquistata da egli stesso o dal coniuge beneficiando di una delle disposizioni agevolative in materia di «prima casa» emanate dal 1982 in poi.

Da notare che questa condizione, stabilita allo scopo di evitare che il cittadino cumuli il possesso di più abitazioni agevolate, diversamente da quella della precedente lettera b):

– prende in considerazione anche la titolarità di una semplice quota;

– prende in considerazione anche la nuda proprietà;

– si riferisce all’intero territorio nazionale.

In sostanza, il cittadino che possiede una quota di proprietà di un’abitazione acquistata con l’agevolazione «prima casa», ovunque situata nel territorio italiano, non può avvalersi nuovamente dell’agevolazione stessa; ciò neppure nel caso in cui, nel frattempo, sia intervenuto un cambio di destinazione dell’immobile. È invece possibile fruire del trattamento agevolato nel caso in cui si acquisti una ulteriore quota dello stesso immobile precedentemente acquistato con l’agevolazione.

Estensione dell’agevolazione e cumulo temporaneo di più alloggi. L’art. 1, comma 55, della legge 208/2015, allo scopo di facilitare l’accesso all’agevolazione, ha aggiunto alla nota II-bis il comma 4-bis, il quale stabilisce che l’agevolazione si applica anche agli atti di acquisto (anche a titolo gratuito, come precisato nella circolare n. 12/2016) per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato precedentemente con l’agevolazione, a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. Se questa condizione non si realizza, si renderanno applicabili le imposte ordinarie, gli interessi e la sanzione del 30% sulla differenza d’imposta.

La nuova disposizione, in pratica, stabilisce che, ai fini della verifica dei requisiti previsti dalla nota II-bis, non si tiene conto della «prima casa» già posseduta dal contribuente al momento dell’atto, a condizione che questa venga rivenduta entro un anno dalla data dell’atto stesso.

Come chiarito nella circolare n. 12/2016, la disposizione si applica agli atti d’acquisto posti in essere dal 1° gennaio 2016; non è pertanto possibile chiedere la restituzione dei tributi ordinari assolti sugli atti d’acquisto antecedenti, anche se seguiti dalla cessione del precedente alloggio dopo la predetta data.

Con circolare n. 27/2016, inoltre, è stato precisato che la nuova disposizione non si applica se il precedente alloggio non è stato acquistato con l’agevolazione «prima casa»; dovrebbe tuttavia ammettersi, come in situazioni analoghe (es. ai fini del «bonus riacquisto» e dell’acquisto delle pertinenze), una deroga per le abitazioni non di lusso acquistare prima del 22/5/1993, oggettivamente assoggettate all’aliquota Iva minima.

Franco Ricca

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Con una valutazione pari a tre volte i ricavi, ossia di 1,5 miliardi di euro, Cedacri sta per essere...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Ecco uno squarcio sui ritardi del piano italiano per accedere ai 209 miliardi del Next Generation Eu...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Alla fine il governo ha deciso di sposare la linea del Comitato tecnico scientifico: scuole di ogni ...

Oggi sulla stampa