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Casa all’asta con la garanzia

Vendere all’asta la propria abitazione, incaricando un notaio di occuparsi della faccenda. È una possibilità con parecchi vantaggi, tra cui la sicurezza per venditore e acquirente che l’immobile ha tutte le carte in regola. Questo può avvenire sfruttando l’articolo 1336 del codice civile, sull’offerta al pubblico di vendita di immobili.

Ad approfondire le modalità pratiche dell’operazione è il Consiglio nazionale del notariato con lo studio Studio Civilistico n. 153-2014/C, che studia le condizioni di legittimità di una facoltà che potrebbe anche dare una mano a sbloccare il mercato immobiliare.

In sostanza il venditore che dà incarico al notaio di bandire l’asta, sottoscrivendo contemporaneamente un’offerta al pubblico in forma pubblica.

Al notaio è richiesta, a questo punto, un’attività di verifica e controllo, prima della predisposizione del bando d’asta, non soltanto per garantire la perfetta conformità dell’immobile e la sua assoluta assenza di vizi, ma anche, quando è il caso, per rendere evidenti nel bando gli eventuali vizi urbanistici o di altra natura riscontrati e quali siano le garanzie prestate dal venditore.

Il notaio, quindi, bandisce l’asta e redige il verbale di aggiudicazione, individuando l’aggiudicatario e determinando il prezzo di aggiudicazione. Seguono altri adempimenti per perfezionare la conclusione del contratto.

Lo studio notarile elenca le possibili modalità di svolgimento dell’asta. Ci può essere quella con offerte segrete, senza incanto o con incanto, in cui si renderà aggiudicatario il miglior offerente (asta inglese); in tale ipotesi la vendita viene aggiudicata a colui che ha proposto la migliore offerta, partendo dal prezzo minimo indicato dal venditore; oppure un’asta con offerte segrete, cui può seguire un incanto a determinate condizioni (ad esempio, possono essere ammesse a partecipare all’incanto solo le migliori offerte segrete). L’asta potrebbe essere con offerte al ribasso (asta olandese), da valutare con eventuale incanto, solo in assenza di offerte pari o superiori alla base d’asta: la vendita viene aggiudicata al miglior offerente, partendo dal prezzo massimo indicato dal venditore; c’è poi l’asta con riserva, in cui la vendita viene aggiudicata solo se le offerte abbiano raggiunto o superato il prezzo minimo stabilito e l’asta con il metodo Vickrey, nella quale l’aggiudicazione è fatta al miglior offerente per il prezzo di acquisto del secondo migliore offerente.

Lo studio esclude il conflitto tra l’incarico al notaio di organizzare e gestire l’asta privata e l’attività di mediazione, considerando vietata al professionista l’organizzazione di vendite all’asta, su base commerciale o qualsivoglia attività di tipo commerciale.

Secondo lo studio il sistema dell’asta privata garantisce al venditore maggiori possibilità di vendita, la soluzione dei problemi operativi posti dalla vendita (controlli svolti dal notaio e dai tecnici incaricati prima della sottoscrizione dell’offerta al pubblico); è un sistema flessibile che consente di modulare le esatte regole del gioco nei limiti previsti nell’offerta e sino all’accettazione, salvo che si preveda l’irrevocabilità. Il venditore può anche avvantaggiarsi della certezza nell’individuazione dell’acquirente, della correttezza nel meccanismo di selezione dell’acquirente e conseguente determinazione del prezzo di vendita, della trascrizione del preliminare e conseguenti garanzie, ma, soprattutto, può contare di spuntare il prezzo più conveniente. Anche l’acquirente non rimane a bocca asciutta, visto che non avrà sorprese dall’immobile (vagliato da notaio e tecnici), ha maggiori possibilità di scelta, gode di benefici giuridici (trascrizione del contratto preliminare all’esito dell’accettazione e più agevole di esercizio dell’azione ex articolo 2932 codice civile) e di minori rischi in ipotesi di revocatoria (ordinaria o fallimentare). L’asta potrebbe svolgersi online con accessi riservati e delegando al notaio la verifica della legittimazione, dell’onorabilità e dell’affidabilità dei partecipanti, anche sotto il profilo della normativa in materia di lotta anti-riciclaggio ed alla criminalità organizzata.

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