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Caro tassi? Il misto fa da paracadute

di Gino Pagliuca

Rimane di oltre due punti il gap tra tassi fissi e variabili. Anche se l’Euribor a tre mesi è di nuovo in tensione e quota intorno all’ 1,5%, livello cui dovrebbe arrivare a luglio il tasso ufficiale della Bce oggi all’ 1,25%. Il confronto Come mostrano i dati sui migliori finanziamenti offerti dal broker web MutuiOnline i prestiti variabili a 20 anni si situano in media al 2,6%contro il 4,8%di quelli con la rata che non cambia più. Su un finanziamento di 100mila euro la rata fissa costa 650 euro, ben 115 in più rispetto ai 535 di chi sceglie un prestito indicizzato. A 30 anni i variabili costano il 2,7%, equivalenti a una rata da 405 euro per 100mila euro, contro i 530 dei fissi. Resta alto il costo dei prodotti con protezione alla salita dei tassi (il cosiddetto «cap» ): la differenza media rispetto ai variabili tradizionali è di circa sei decimi di punto per il ventennale e di sette decimi per il trentennale. Questo significa affrontare un esborso mensile supplementare di circa 60 euro. Bisogna però dire che le banche non hanno alzato il livello dei cap, che ormai da un semestre si situa in media al 5,7%. Aspettando Trichet I mercati danno per scontato un aumento del tasso Bce per i primi di luglio e l'Euribor ha ripreso a salire; il parametro a tre mesi si è già posizionato oltre l'1,5%, tasso con cui presumibilmente Trichet darà l'addio alla Bce, mentre il tasso a un mese tende già a quota 1,4%. Se si ripeterà lo scenario visto in occasione dell'aumento di aprile, a metà luglio l'Euribor a tre mesi dovrebbe situarsi tra 1,7%e 1,8%e quello a un mese tra 1,5%e 1,6%. Dai minimi storici raggiunti nella primavera 2010 l'incremento complessivo sarà quindi di circa 120 centesimi: i tassi sono in pratica raddoppiati. E’ vero che su un mutuo con capitale residuo da 100mila euro la rata è aumentata di circa 100, ma è altrettanto indubbio che non si poteva pensare a un Euribor fermo a lungo allo 0,5%. Nonostante questo la paura di una risalita incontrollata del costo del denaro sta diminuendo e le scelte di chi sta pianificando il mutuo si stanno orientando di nuovo verso i variabili tradizionali. Secondo gli ultimi dati dell'Osservatorio di mutuionline. it nei primi cinque mesi del 2011 i tassi fissi hanno rappresentato il 34%delle richieste mentre nel secondo semestre del 2010 erano quasi uno su due (49%). Il variabile è salito al 40,6%contro il 35,5%e i mutui con il cap sono passati al 23,2%contro il 15,2%di fine 2010. «Nei primi giorni di giugno — aggiorna Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline — la domanda di variabili tradizionali è aumentata ulteriormente, e sul medio periodo appare una scelta ragionevole se si hanno margini per assorbire i nuovi aumenti. Sul mercato dei capitali i tassi da 1 a 3 anni sono rimasti bassi, questo significa che non si attendono sconvolgimenti finanziari nel medio periodo. Quello che lascia perplessi è lo scarso appeal dei mutui misti che a mio avviso potrebbero avere più spazio. Forse c'è anche un problema di comunicazione delle banche» . I mutui a cui si riferisce Anedda sono quelli che consentono di esercitare un'opzione tra fisso e variabile a periodi predeterminati. Il grande vantaggio è che in genere le fasi a tasso fisso sono ancorate all'Eurirs di periodo e questo consente di fermare la rata a un livello ragionevolmente basso: per fare un esempio, un mutuo che consente l'opzione ogni tre anni e permette di scegliere tra l'Euribor tre mesi +1,50%se si opta per il variabile, e l'Eurirs 3 anni +1,50%, ha come tasso nella prima ipotesi il 3,1%e nella seconda il 3,8%. Sette decimi di differenza sono un costo accettabile per non correre rischi. L’identikit Per restare all'osservatorio di mutuionline, un fenomeno interessante e strettamente correlato con la congiuntura economica e con il cambiamento del mercato immobiliare avvenuto negli ultimi anni è l'innalzamento dell'età di chi chiede il prestito. Nei primi cinque mesi di quest'anno le richieste della fascia tra i 36 e i 45 anni sono state il 44,7%del totale, quelle dei potenziali debitori tra 25 e 35 anni hanno rappresentato il 34,9%; nel primo semestre 2007, quando i boom immobiliare era all'apice, le proporzioni erano pressoché invertite: 39,1%per i 35-45enni, 43,7%per i 25-35enni. Se si parla di mattone, questo non è un paese per giovani. 

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