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Cara e molto veloce: Milano regina delle vendite

Lo scorso anno gli italiani hanno speso quasi 90 miliardi di euro per comprare casa; 7,5 di questi sono stati investiti a Milano. La città quindi con circa il 2,2% dei residenti rispetto al totale nazionale da sola ha realizzato l’8,3% del fatturato nazionale.

Un exploit dietro il quale ci sono due ragioni: la prima è che il prezzo a metro quadrato è 2,5 volte più alto della media nazionale (3.763 euro a fronte di 1.560) e l’investimento per una singola abitazione è almeno doppio: 315.700 euro contro i 165.100 del Paese, valore che però, escludendo dal conto Milano, scenderebbe a circa 158 mila euro.

La seconda è che il mercato è molto più dinamico, perché si vendono 24 abitazioni ogni mille esistenti, mentre la media nazionale è 16. Anche nel confronto con la Capitale il mercato della metropoli lombarda mostra uno stato di salute assai più florido, come mostrano le tabelle, dove presentiamo i dati più significativi del rapporto residenziale 2018 di Agenzia del Territorio e Abi. Si tratta di uno studio che con cadenza annuale presenta una radiografia dettagliata del mercato, partendo dai dati sulle compravendite, anticipati a marzo e che ricordiamo al volo: le vendite in Italia sono state 542.480 con un incremento su base annua del 4,9%: a Milano la crescita è stata dell’8,1% e i rogiti 23.707.

Tra gli aspetti di maggiore interesse sulla tipologia di immobili va segnalato che a Milano si vendono in media case decisamente più piccole: 83,9 metri quadrati contro 105,8 della media nazionale.

Finanziamenti e affittiIl rapporto presenta due approfondimenti su mutui e locazioni. Per quanto riguarda i primi va segnalato il forte balzo delle cifre chieste a prestito a Milano: in media per ogni casa comprata con il mutuo sono stati erogati 190mila euro, con un incremento su base annua di ventimila euro, che certo non si può giustificare dall’andamento dei prezzi, pressoché fermi. È evidente che i tassi ai minimi storici hanno indotto molti acquirenti a chiedere il mutuo anche se non ne avevano bisogno. A livello nazionale la cifra erogata è di 126.300 euro, con un incremento di 1.600. Nelle case comprate con finanziamento la cifra erogata rappresenta in media il 71% del prezzo.

Infine gli affitti. Il rapporto analizza tutte e quattro le tipologie contrattuali previste dalla legge sulle locazioni; nella tabella abbiamo isolato i dati riguardanti le due fattispecie di lunga durata e che riguardano chi cerca una casa per abitarvi, più o meno, stabilmente: il contratto libero (otto anni di durata) e quello a canone concordato (cinque anni). In tutto i contratti sono stati 673 mila con un incremento su base annua dell’1,1%. A Milano, dove si sono registrati 34 mila contratti, l’incremento è stato del 2%. I dati del rapporto segnalano senza ombra di dubbio che il concordato nel capoluogo lombardo non funziona: sono stati stipulati solo 1.795 contratti di questo tipo contro gli oltre 23 mila di Roma. La ragione è banale: il livello dei canoni su cui associazioni di proprietari e di inquilini si sono accordati non è appetibile. L’affitto medio a cui vengono stipulati i concordati a Milano è meno della metà rispetto quello del canone libero: 69 euro al metro quadrato per anno contro 147.

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