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Canoni concordati aggiornati

I canoni concordati milanesi entrano nell’euro. Dopo 16 anni, infatti, le associazioni rappresentative delle categorie dei proprietari (Assoedilizia, Asspi, Appc, Confabitare, Confappi, Uppi) e degli inquilini (Conia, Sunia, Uniat, contrario il Sicet), sotto la regia del Comune di Milano, lo scorso 24 giugno sono riuscite a trovare l’accordo per riscrivere i contenuti del precedente patto che risaliva, appunto, al lontano 5 luglio 1999. Il nuovo patto per l’applicazione a livello territoriale dei contratti a canone agevolato consentirà quindi a proprietari e inquilini di stipulare contratti di locazione che, sulla carta, dovrebbero risultare vantaggiosi per entrambi i contraenti. Ma è davvero così? Le locazioni a canone concordato. Prima di rispondere alla domanda è utile ricordare in cosa consistono le locazioni a canone concordato (o agevolato), disciplinate dall’art. 2 della legge n. 431/98. Le stesse, infatti, diversamente dai contratti c.d. a canone libero (o di mercato), prevedono che l’ammontare del corrispettivo da versare al locatore, la durata e altre condizioni negoziali siano definite dalle parti sulla base di appositi accordi stilati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e dei conduttori. La decisione di sottostare a regole più rigide nella determinazione del contenuto del contratto di locazione consente però al proprietario di fruire di importanti agevolazioni fiscali. Il principale ostacolo alla diffusione di questa soluzione negoziale, tanto più importante in momenti di crisi economica come quello attuale, è sempre stato quello dell’ammontare dei canoni, giudicato eccessivamente penalizzante rispetto a quelli di mercato. Tanto più che, come detto, i canoni di riferimento nella città di Milano erano ancora fermi al 1999 ed espressi addirittura in lire. Dal punto di vista della disciplina della durata del contratto, invece, l’art. 2 della legge n. 4314/98 prevede che la stessa non possa essere inferiore a tre anni e che alla prima scadenza, ove le parti non raggiungano un nuovo accordo sul rinnovo, quest’ultimo sia prorogato di diritto di ulteriori due anni alle medesime condizioni economiche, salvo che il proprietario comunichi la disdetta per uno dei motivi tassativamente previsti dal successivo art. 3. Il nuovo accordo per la città di Milano. Il nuovo accordo stipulato lo scorso 24 giugno ha quindi stabilito i nuovi valori minimi e massimi, espressi in euro e a metro quadrato, per stabilire l’ammontare del canone concordato individuando lo stesso volta per volta sulla base della localizzazione dell’immobile in una delle 12 aree in cui è stata suddivisa la città, nonché tenendo conto della tipologia di alloggio, del relativo stato di manutenzione, delle pertinenze e della dotazione di servizi tecnici. Il Comune di Milano si è quindi impegnato ad applicare a tali immobili un coefficiente Imu dello 0,65% (invece di quello di 0,96% previsto in caso di canone libero). Nel caso in cui il proprietario opti per la cedolare secca, invece, la normativa nazionale consente una riduzione dell’imposta dal 15 al 10%. I nuovi canoni concordati si pongono poi al centro di un’articolata serie di interventi messi in campo dall’amministrazione comunale allo scopo di affrontare il grave problema del disagio abitativo e della vera e propria esplosione degli sfratti per morosità. Nello scorso mese di marzo è stata infatti inaugurata la sede della nuova Agenzia sociale per la locazione, che ha disposizione risorse per 6.712.000,00 (messe sul tavolo dal governo nazionale, dalla regione e dal medesimo comune) destinate ad alimentare il c.d. fondo salvasfratti (il proprietario che decide di ritirare lo sfratto e di sottoscrivere un contratto a canone concordato viene risarcito delle morosità pregresse fino all’ammontare di 8.000,00), il c.d. fondo di garanzia (che tutela il locatore che applica canoni concordati da eventuali inadempienze dell’inquilino) e il c.d. contributo ai proprietari (somma una tantum destinata al locatore che passa dai canoni di mercato a quelli concordati e che viene rapportata alla durata residua della locazione). Ma conviene davvero? Le reazioni delle associazioni di categoria alla stipula del nuovo accordo quadro sono state ovviamente positive. Assoedilizia, ad esempio, nella persona del suo presidente Achille Colombo Clerici, parla di «un notevole passo per andare incontro alle esigenze abitative dei ceti intermedi con vantaggi per tutte le parti». All’Associazione milanese della proprietà edilizia si deve poi l’elaborazione dell’interessante simulazione di cui alla tabella in pagina, che mostra, conti alla mano, i guadagni che entrerebbero nelle tasche dei proprietari in caso di stipula di un contratto a canone libero piuttosto che di uno a canone concordato (con o senza applicazione della cedolare secca). In entrambi i casi, come si può vedere, il contratto a canone calmierato rende meno in termini economici, ma non bisogna sottovalutare gli ulteriori possibili vantaggi in tema di stabilità del rapporto di locazione e di supporto alla morosità garantito dai servizi messi a punto dal Comune di Milano. La convenienza dei canoni concordati, almeno dal punto di vista dei proprietari, deve quindi essere valutata caso per caso. Favorevole anche il commento di Confabitare, Associazione proprietari immobiliari, che per bocca del presidente della sezione milanese, Giuseppe Bassi, ha elogiato la perseveranza dell’amministrazione comunale e delle associazioni del settore nel cercare di convergere verso un obiettivo condiviso. Pareri più variegati è invece possibile registrare tra le associazioni rappresentative degli inquilini. Il Sunia, Sindacato unitario nazionale inquilini ed assegnatari, attraverso il segretario generale della sede di Milano, Stefano Chiappelli, «ritiene strategico per i cittadini milanesi il raggiungimento dell’accordo. I dati ci dicono che a Milano gli alloggi concessi in locazione sono circa 178 mila , dei quali 70 mila sono alloggi pubblici e otto mila di grandi proprietà. Sono dunque ben 100 mila le famiglie in affitto a libero mercato. Ed è a quest’ultimo bacino che si rivolge l’accordo sottoscritto». Al contrario il Sicet, Sindacato inquilini casa e territorio, l’unica associazione che non ha voluto sottoscrivere l’accordo, con un proprio comunicato stampa ha bollato il medesimo come «vergognoso, oneroso e illegittimo», denunciando come in alcune zone della città i nuovi canoni agevolati risulterebbero addirittura superiori a quelli di mercato.

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