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Box e negozi, deregulation per l’80% delle vendite

A guardare i numeri la prima, parziale, apertura alla concorrenza delle trascrizioni di immobili ipotizzata dal disegno di legge sulla concorrenza varato il 20 febbraio non è poi così piccola. 
Nelle intenzioni del Governo la compravendita di tutti gli immobili – case escluse – che hanno un valore catastale inferiore a 100mila euro potrebbe in futuro essere conclusa non più solo con l’atto pubblico del notaio (il rogito, per intendersi), ma con l’autentificazione della firma da parte di un avvocato. Sulla scia di quanto avviene in Inghilterra e in America.
La proposta deve ancora superare il lungo iter parlamentare prima di diventare davvero legge, ma sta già facendo discutere mettendo una contro l’altra le categorie professionali. Ma, lasciando da parte – per quanto possibile – il merito della contesa, proviamo a quantificare l’impatto potenziale del cambiamento.
La fascia di immobili potenzialmente interessati è di tutto rispetto. A guardare alle prime stime elaborate per conto del Sole 24 Ore da Scenari immobiliari, più dell’80% dei passaggi di mano registrati nel 2014 per negozi, capannoni e box si è collocato al di sotto della fatidica asticella dei 100mila euro. In termini assoluti, sulle oltre 300mila compravendite annue del non residenziale, più di 250mila sono di valore inferiore ai 100mila euro (si veda il primo grafico a lato). Ma la quota potrebbe essere ancora più elevata se si considera che questi importi sono riferiti al valore commerciale dell’immobile, mentre il Ddl si basa sul valore catastale, che è ancora più basso: la distanza varia da città a città ma in linea di massima si attesta intorno al 30 per cento.
Fra le tante categorie da cui è composto questo mercato (negozi, laboratori, posti auto ma anche terreni e immobili agricoli) a dominare in modo preponderante sono i box auto, che da soli hanno assorbito il 95% delle compravendite dell’anno scorso, complice anche la crisi del terziario e del manifatturiero.
Che l’apertura non sia affatto timida lo confermano anche i notai. «Per noi si tratta sicuramente di una parte cospicua del mercato – fa i conti Enrico Sironi, consigliere nazionale con delega all’«area propositiva», cioè incaricato di seguire le novità normative in discussione – vi rientrano senz’altro un negozio da 50 metri quadri in una media città, un piccolo capannone, per non parlare dei terreni edificabili che hanno valori catastali molto lontani da quelli commerciali».
E mentre gli avvocati del Consiglio nazionale forense preferiscono attendere il cammino del disegno di legge prima di commentare o ragionare sui teorici costi della loro assistenza, i notai sottolineano come gran parte della spesa ora richiesta al cittadino sia costituita da imposte che il notaio in quanto pubblico ufficiale riscuote e gira al fisco. Nell’esempio in questa pagina, strutturato su un box da 70mila euro in una zona di pregio di Milano, l’imposta di registro pesa dal 43% (con la soglia minima di mille euro anch e per le pertinenze della prima casa) fino al 77% (registro al 9%). L’importo su cui si giocherà la concorrenza tra notai e avvocati si può stimare intorno agli attuali mille euro (ma l’onorario del notaio è oggi completamente liberalizzato), nei quali le spese per le visure ipotecarie e catastali, gli adempimenti di pubblicità e i contributi previdenziali pesano – sempre a grandi linee – intorno al 30 per cento. Oltre ai professionisti singoli, poi, la vera guerra al ribasso potrebbe arrivare se nel settore sbarcassero i grandi player come banche e assicurazioni, che sarebbero in grado di offrire lo stesso servizio di autentica firma con un proprio staff legale anche a costo zero, all’interno di un pacchetto tutto compreso con mutuo e assicurazioni.
Ma al di là dei costi, il Consiglio nazionale evidenzia la diversa natura dei servizi offerti. «Il notaio è un pubblico ufficiale sempre in posizione terza – ricorda Sironi – che assicura controlli preventivi sui registri immobiliari per legge, andando a ritroso fino a 20 anni, mentre nel Ddl del Governo questi adempimenti sono lasciati alla volontà delle parti e per questa via si indeboliscono i presidi sul fronte dell’antiriclaggio». Il rischio, secondo la categoria, è che si apra una falla nel sistema dei registri pubblici, nel momento in cui il controllo sulla compravendita si limita all’autentificazione della firma, senza ripercorrere l’intera storia del bene.
Le spese potrebbero aumentare per chi deve accendere un mutuo: «Senza l’attuale relazione preliminare notarile – conclude il consigliere – le banche potrebbero esigere un’assicurazione a copertura di errate trascrizioni».
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