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Bonus fiscali e piani casa: più chance per i sottotetti

Le leggi per il recupero dei sottotetti hanno fatto la loro comparsa, in Italia, quando ancora il diktat del “non consumare, non costruire ex novo, ma riutilizzare” non era l’imperativo del settore delle costruzioni, oggi più attento alla sostenibilità anche perché costretto dalla crisi economica. Ben prima, quindi, del varo delle norme sul piano casa, per l’ampliamento e la sostituzione in deroga ai Prg di edifici. E in larghissimo anticipo rispetto alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni, che oggi spingono le azioni di riqualificazione e restyling energetico dell’esistente.
A partire dalla metà degli anni Novanta fino a tutto l’inizio del Duemila, dalla Lombardia all’Emilia Romagna, dal Veneto alla Liguria, dalla Calabria passando per la Campania e la Basilicata, sono molte le Regioni che hanno dato vita a leggi ad hoc, contenenti condizioni straordinarie e deroghe per chi metteva mano al recupero di mansarde e scantinati. Provvedimenti che, ovunque, sono ancora in vigore. E che, proprio nel piano casa e nella possibilità di fruire delle detrazioni fiscali, hanno trovato una via di rilancio.
I sottotetti
I provvedimenti cambiano da territorio a territorio ed è impossibile unificarne le caratteristiche in uno schema regolare. Si tratta, in linea generale, di leggi che consentono – su immobili esistenti entro una data che viene definita dalla norma – di effettuare a regime (senza scadenza temporale) opere edilizie agli ultimi piani, in deroga rispetto alle condizioni normalmente consentite in altre porzioni di un immobile. Fra le possibilità autorizzate, quella di scendere al di sotto delle altezze minime medie (in genere 2,20 o 2,40 metri al posto dei 2,70 normalmente richiesti per l’agibilità di un appartamento) e di portare a 1/16 anziché 1/8 i rapporti aria-luce, cioè la connessione tra superfici vetrate (finestre o lucernari) e la superficie del pavimento. C’è poi chi, fra le Regioni, si è spinta più in là, consentendo l’innalzamento della linea di colmo (la trave portante che sorregge un tetto inclinato) o l’appiattimento della pendenza delle falde, per recuperare cubatura utile e raggiungere le altezze minime indispensabili. Opportunità che però, su alcuni territori più liberali nel riuso, come la Liguria, stanno iniziando a creare problemi e situazioni di contenzioso.
Il rapporto con il piano casa
Un ruolo non secondario per il restyling delle mansarde lo giocano le modifiche prodotte dai piani casa, cioè quelle leggi straordinarie e a tempo che consentono di incrementare la cubatura di un’unità immobiliare esistente anche laddove il piano regolatore non lo consentirebbe.
In certi casi, queste leggi hanno aperto una strada alternativa alle disposizioni sui sottotetti, mentre in altri il piano casa si è intrecciato o sommato con le norme preesistenti, amplificandone gli effetti e aprendo il passo a recuperi fino ad allora esclusi, per assenza di cubatura disponibile. Spicca l’esempio della Provincia di Bolzano. Qui i residenti (e solo loro) sono autorizzati, fino al 31 dicembre 2019, ad aumentare del 20% o fino a un massimo di 200 metri cubi la volumetria in edifici residenziali esistenti o con autorizzazione rilasciata prima del 12 gennaio 2005. Di contro, deve però essere raggiunto almeno il livello di prestazione di una CasaClima C, lo standard utilizzato a livello locale per certificare le prestazioni energetiche. Così anche in Piemonte, dove piano casa e possibilità della legge sui sottotetti si sommano.
In altre Regioni, il piano casa è intervenuto per precisare aspetti non presenti nella legge originaria sui sottotetti. Sempre nella regione sabauda, è possibile trasformare gli spazi sotto il tetto in alloggi anche con destinazione turistico-ricettiva (Lr 20/2009 e Lr 1/2011) mentre il Lazio si è avvalso del piano casa per fissare le volumetrie massime delle mansarde. In Sardegna, infine, l’intera materia sottotetti è stata regolamentata attraverso il piano casa (Lr 4/2009, modificata dalla Lr 21/2011), che permette il recupero solo a fini abitativi.
L’intreccio con le detrazioni
Importanti anche le interazioni con le detrazioni fiscali previste dal Governo per chi ristruttura l’esistente o investe sul risparmio energetico dell’immobile, misure in via di conferma grazie al Ddl di stabilità all’esame del Parlamento, anche per tutto il 2014. A certe condizioni peculiari. Perché, ad esempio, se in una mansarda non è già presente un impianto di riscaldamento funzionante e completo, non è possibile intervenire beneficiando del 65% per la riqualificazione energetica. Allo stesso modo se il cantiere comporta l’ampliamento della volumetria originaria si ricade nel caso di nuova edificazione. E il bonus del 50% è escluso (si veda l’articolo a fianco).

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